上海市房地產(chǎn)泡沫測度分析

摘 要：房地產(chǎn)是人類生存和發(fā)展最基本的生活資料之一，也是衡量一國經(jīng)濟和生活水平的重要標志。房地產(chǎn)泡沫是人多地少的國家處在經(jīng)濟快速發(fā)展階段，容易出現(xiàn)的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。準確測度房地產(chǎn)泡沫程度能為國家有關(guān)政策的制定提供很好的參考。以上海市為例，用功效系數(shù)法對泡沫程度進行了測度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；功效系數(shù)法；主成分分析

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）03-0086-02

1 引言

從1997年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了新一輪的上升期。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。但在房地產(chǎn)投資和消費高速增長的同時，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問題成為了全社會最為關(guān)注、最具爭議的焦點問題。有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭議頻繁見于各類傳媒，政府也開始出臺相應(yīng)的調(diào)控政策。由于不同主體看問題的利益、立場、觀點和方法不同，且普遍缺乏有說服力的數(shù)據(jù)以及和實踐相結(jié)合的評價方法，人們只能是各執(zhí)一詞莫衷一是。

2 功效系數(shù)法

功效系數(shù)法計算綜合泡沫測度系數(shù)，運用綜合泡沫測度系數(shù)K對地產(chǎn)泡沫的發(fā)生和變化程度做出判斷用。功效系數(shù)法能夠消除泡沫測度系統(tǒng)中各個指標的量綱不統(tǒng)一和性質(zhì)各異問題，通過對每一個指標求算功效系數(shù)Yi，進而求算系統(tǒng)的綜合泡沫測度系數(shù)K，作為判斷房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)。

功效系數(shù)法的計算公式為：

其中，Yi為對應(yīng)Xi的評價分數(shù)值（功效系數(shù)），Xi為第i個泡沫測度指標的評價分數(shù)值，Xai為第i個指標的不允許值，XAi為第i個指標的滿意值。

采用功效系數(shù)法求算綜合泡沫測度系數(shù)的具體步驟為:

①建立房地產(chǎn)泡沫測度指標體系，收集泡沫測度指標某時期的觀測數(shù)據(jù)值。

②確定每一指標的不允許值Xai和滿意值XAi。這兩個數(shù)值要根據(jù)歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)并參照目標房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)加以確定。

③依據(jù)功效系數(shù)的計算公式，計算每一指標的功效系數(shù)Yi

④將每一指標的功效系數(shù)進行計算，求出綜合泡沫測度系數(shù)K，其計算公式為：

K=∑ni=0WiYi， i=1，2…n， (i為選取的預(yù)算指標個數(shù))

其中，Wi為功效系數(shù)Yi的權(quán)重，可以用主成分分析法來確定其值。

⑤運用綜合泡沫測度系數(shù)K判斷地產(chǎn)泡沫的發(fā)生程度。

K值與泡沫程度存在這樣的關(guān)系：0

3 對上海房地產(chǎn)市場的實證研究

上海作為一座國際化大都市，近年來經(jīng)濟獲得了長足的發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的“排頭兵”。而上海的房地產(chǎn)價格也遠遠超出全國其他城市，房地產(chǎn)市場的“上?，F(xiàn)象”令人矚目，是房地產(chǎn)泡沫爭論的焦點城市，由此本文就以上海作為問題研究的對象，選取2000-2005的年度數(shù)據(jù)作為實證分析的樣本。

3.1 泡沫指標的確定

參考《上海房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系研究》課題組的研究成果，篩選以下的8個指標作為泡沫指標：房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率（X1），房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額（X2），房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率（X3），商品房施工面積/商品房竣工面積（X4），商品房新開工面積/施工面積（X5），房價收入比（X6），商品房銷售額/商品房開發(fā)投資額（X7），商品房銷售面積/商品房竣工面積（X8）。根據(jù)以往數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，專家總結(jié)出各指標的泡沫參考區(qū)間。

4 結(jié)論

通過對K值的定量化計算，發(fā)現(xiàn)2004年上海市房地產(chǎn)泡沫已達到警戒級別。這在一定程度上驗證了許多專家學者對于上海房地產(chǎn)市場“過熱”的擔憂，此研究可以幫助政府有關(guān)部門及房地產(chǎn)開發(fā)商引起足夠的警覺，從而促使上海樓市長期健康發(fā)展。

參考文獻

［1］胡瑾卿，張大亮.房地產(chǎn)泡沫測評體系研究［J］.城市開發(fā)，2004，（6）.

［2］何曉群，多元統(tǒng)計分析［M］.北京：中國人民大學出版社，2004.

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。