鐵路房改房如何推行物業管理

摘 要：我國房改房如何推行物業管理，以鐵路房改房為例，在分析當前鐵路房改房的特點、鐵路房改房推行物業管理的緊迫性和意義的基礎上，論述鐵路房改房如何推行物業管理。

關鍵詞：房改房；物業管理

中圖分類號：F287.8文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）03-0116-02

1 鐵路房改房推行物業管理的緊迫性和意義

1.1 鐵路職工生活小區的特點

鐵路職工住宅分散；規模小，跨度大；住戶比較單一；長期由房建段、生活段等不同部門分散管理；大部分樓房殘舊，維修費不到位；沒有向住戶收取維修基金；對公共空間、共用設施設備等共同利益的協調缺乏自治、自律機制，難以統一管理。

而長期以來的福利性住房制度使人們習慣了房屋消費的依賴性，以前單位充當物業公司的角色，屋主享受的物業管理是免費的。對有償服務的管理機制難以接受，推行物業管理困難重重！

1.2 推行物業管理的緊迫性和意義

（1）緊迫性。

物業管理，大勢所趨。物業管理20多年前由港、澳地區引入大陸，經國內各地大力扶持發展，已成為最新最有活力的房管機制。隨著鐵路房建系統脫離業主以及住房由實物分配向貨幣分配轉制，房改制度不斷深入，加深了住房的商品化。所有這些都要求鐵路部門緊跟形勢，推行物業管理。

（2）意義。

首先，物業管理以其服務社會化、維修專業化和經營企業化的特點區別于傳統的管理模式，物業管理企業配備專門的管理人員，對生活小區進行統一的管理，實現了住房管理從單一的房屋維修養護和房屋租賃調配向小區管理一體化的轉變，克服了行政福利型房管制度的政出多門、多頭管理的弊端，避免了因管理問題而出現互相扯皮，互相推諉，最終造成管理落空的結局，大大提高了小區管理的效率和質量；

其次，物業管理使一部分職工從主業分離出來，專職小區管理，解決職工住戶的后顧之憂，對生產部門、職工全心身投入生產具有積極的意義；

再次，物業管理企業向用戶提供多方面的綜合服務，使物業住用人在方便、舒適、安全的生活和工作環境中安居樂業、陶冶和培養出高尚、文明的情操，改善精神面貌，對促進精神文明建設，凈化小區精神生活和治安環境起著重要的作用。

2 鐵路房改房如何推行物業管理

目前的狀況是，房改房物業管理不盡如人意之處普遍存在，其主要原因是很多業主對原來由單位包辦的管理局面的改變難以適應。人們的依賴性較強，無法建立服務消費觀念，導致物業管理難以進入房改房管理當中。

如何突破房改房小區物業管理的瓶頸，如何在鐵路房改房中推行物業管理？重點從以下幾方面入手：

2.1 采取強有力的整治措施

（1）徹底拆除違章建筑，清理二違三亂。

鐵路住宅違章建筑存在由來已久，有亂拆建的，有占地搭建的，也有空中違章樓閣，有的還在媒介上曝過光，但都得不到有效的解決，這些違章建筑不僅影響了生活小區的整體外觀，而且影響了主體建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、創建物業小區，首先面臨的是違章建筑，拆除這些違章建筑，采取強行拆除措施前，需經過多次細致調查研究，認真總結過去經驗教訓，并詳細制訂整治方案，掌握違章情況后，依靠組織強行拆除。一方面，在深入摸底調查的基礎上，先后多次張帖告示和宣傳標語，召開現場座談會，把整治小區的目的和規劃反復告知住戶，另一方面通過有關單位領導對違章戶做工作，爭取得到住戶的理解和支持，并采取相應的經濟制約辦法，對不配合整治的釘子戶依靠組織，強行拆除。

（2）完善配套設施，狠抓硬件建設。

良好完善的配套設施，是小區管理順利進展的基本硬件。對于不同情況的小區，可以采取不同的側重點。對有一定基礎的小區，要重在完善，對無人管理的小區，則要重在建設。完整的圍墻和門樓可以實現封閉式的管理，增強小區的外圍防范能力，車棚、車場的建設、使用可以解決三車的亂停放問題，減少車輛失竊案件，消防設施、防盜門、道路、沙井蓋等的修復可以消除安全隱患。

2.2 加強物業管理的軟件建設，不斷規范物業管理

（1）完善規章制度和設立資料臺帳。

沒有規距不成方圓，完善的規章制度不僅規范了管理人員的管理活動，而且對住戶的一些過激行為具有約束的作用，有利于住戶對物業管理處工作的監督，促進管理水平的提高，這些規章制度包括：住戶公約、物業管理規定、治安管理規定、消防管理規定，管理費收費辦法、住戶手冊、員工手冊，房屋裝修規定，門衛制度以及各專項服務工作標準和工作實施要求等，而健全的資料臺帳則有且于管理處更有效地處理工作，例如完整的住戶情況臺帳，有助于門了保安嚴密地控制“三無人員以及小攤小販的混入。

（2）組織成立業主委員會。

成立業主委員會是物業管理相關法規的要求，也是住戶參與管理的形式。但如何成立一個代表大多數住戶意志的業主委員會，目前很多城市的做法是由當地政府房管部門牽頭，召開全體業主大會，由業主大會推選。但由于各種原因，這種做法在既有小區中沒有得到很好實施，選舉的方式五花八門。鐵路房改房有些生活段的物業管理公司的做法是由部分業主推舉各樓長各梯長候選人，采用差額選舉的辦法，由本樓本梯全體業主投票產生樓長、梯長，然后在此基礎上成立業主委員會，保證所產生的業主委員會具有一定的代表性，并通過業主委員會制訂住戶公約、住戶手冊、業主委員會章程，使小區管理制度得到完善，管理力度得到有效的補充，促進小區管理工作向規范化邁進一大步。

（3）有償服務，房管轉制實現大突破。

有償服務是物業管理區別于舊房管體制的標志。物業公司可根據物業管理相關法律法規的規定，實行有償服務，物業管理服務費與專項服務費并存，參照地方物業管理收費標準并考慮鐵路職工實際上的經濟承受能力，收取適當的物業服務費和專項服務費。對房屋的維修也應一改過去的體制，實行有償維修服務，根據有關修繕工程定額向住戶收取修繕費，從而減輕企業負擔，實現房屋管理從福利型向市場化轉變。

2.3 加強日常管理

（1）治安安全管理。

一個治安安全的生活小區，其安全防線是相當堅固的，對進出小區的人、物、車了如指掌，只有這樣，在安全方面才能做到靜動檢查、點面結合。

①建立“三道防線”、緊抓“四個控制點”。

三道防線，即：一是嚴把門崗，聘請保安人員，實行門衛值班制度，二是職工家屬中組成義務護區隊，三是小區管理人員和保安人員組織巡查。

四個控制點：第一，對進出小區的裝修人員進行登記掌握；第二，對住宅小區進出人員的掌握；第三，對汽車進出的掌握；第四，對貨物進出的掌握。

②加強戶籍和出租屋的管理，清理三無人員。

由于“三無人員”無固定職業、無固定住所，管理難度大，也是違法犯罪等不安定的

③成立幫教小組，搞好幫教工作。

配合地方打擊“黃、賭、毒”活動，與派出所、居委會聯合成立幫教小組，重點對住宅區內不良人員進行跟蹤幫教，防止住戶吸毒，凈化小區環境。

④重點抓好保安隊伍的建設，確保小區安全。

萬事人為本，充分發揮員工的作用非常重要，特別是做為與治安工作直接關系的保安人員。如何加強保安隊伍的建設呢？具體的做法：一是制定保安員工作崗位責任制、工作標準以及相應的考核辦法，嚴格兌現獎優罰劣的情況，把小區內的安全管理和保安人員在經濟上掛鉤，及時嚴肅處理各種失職問題，對較大問題造成重大影響或情節惡劣的，即時清退；二是對保安員的業務培訓和演習，提高保安員的綜合素質、業務水平和處理問題的能力，全面提高管理質量；三是對好人好事的宣傳，讓員工之間互相學習，互相促進，最大限度地發揮每一員工的作用。

3 房屋設施管理

（1）實行房屋裝修申報制度，控制違章建筑。

房屋裝修管理是治安管理工作中一個不可忽視的問題，經常引發諸多管理問題，例如施工噪音，建筑垃圾、亂拆亂改影響主體結構，影響正常使用，還有不良裝修工人的小偷小摸等。

（2）日常巡檢，防治結合，動態維修。

貫徹“堅持預防為主，周期狀態修繕，重點整治病害，逐步改善條件，確保使用安全”的工作方針。堅持日常巡檢，對病害發現一處，處理一處，延長維修周期。

（3）堅持春檢制度。

每年春季設備安全大檢查，及時發現房建設施設備的病害，根據掌握的情況合理編制大修計劃，把有限的資金用于最需要之處。

（4）衛生管理

這是物業管理基本業務的重要組成部分，其好壞直接影響物業管理的成效，需要予以高度重視。鐵路物業小區是在既有的情況下介入物業管理的，衛生管理方面的工作一般由所在居委會負責，實行物業管理后，衛生管理應納入物業管理范疇，由物業管理專職保潔員負責，便于對工作的日常監管，也便于全天候的保潔工作。

（5）車輛停放管理

涉及汽車、摩托車及單車的停放管理工作。根據場地的大小，適當劃分車位，專項保管，收取專項服務費，對進入封閉式車場的車輛采用進出收發牌制度，確保車輛安全，

4 費用管理

（1）正確把握物業管理的收費原則。

物業管理涉及多種費用的收取工作，包括綜合管理費、專項服務費、特約服務費。各種費用有其本身的內涵和構成，制訂費用標準時要立足于整個物業管理市場，找準自身的市場地位，理順管理與收費的關系，既要考慮職工的經濟承受能力，又要符合政策法規的要求，并且需要與自身提供的服務相適應。

（2）采取有效的收取方式。

鐵路住宅區有一個非常突出的特點，即住戶比較單一，絕大部分為內部鐵路職工，針對這一特點，可以采取工資代扣管理費的做法。

（3）增強收費工作的監督力度。

配備專職的收費人員，定期對收費員的工作進行督促，每月對收費情況進行總結、分析，了解住戶不交費的理由、原因，一方面不斷規范自身的管理行為，提高管理水平；另一方面采用上門做工作，逐個擊破的方式，有針對性地解決問題。定期將費用的收支情況向住戶公布，增加費用收支工作的透明度。