房地產評估的風險與防范

房地產評估行業(yè)在我國已走過二十幾年風雨歷程，隨著房地產業(yè)的興起，特別是房地產二級市場的進一步開放，房地產評估在社會經濟生活中的作用越來越大，無論是房地產的交換、課稅，還是房地產的補償、糾紛，也不論是企業(yè)改制、結業(yè)清算，還是房地產的投資決策和會計成本核算等，都離不開房地產評估這一基礎性工作。但當人們使用房地產評估報告而不能取得所期望的結果時，往往會對評估報告的準確性和公正性產生懷疑，甚至將評估機構訴之公堂，影響房地產評估工作的社會評價，不利于房地產評估工作的發(fā)展。

一、房地產估價風險體系

房地產估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產生的，房地產評估工作的成果是以評估報告的形式體現的，房地產評估報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復，是關于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，評估報告所給出的是房地產在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是房地產的實際取得成本。因此，評估報告結果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風險性。

評估風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。房地產估價風險體系也由政府、房地產估價機構和人員以及經濟活動主體面臨的房地產估價風險組成。

（一）政府面臨的房地產估價風險

政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的通脹風險和金融風險。主要是房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，帶來社會價值總體虛高，同時過高估值的房地產金融抵押貸款，會使金融機構存在潛在呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦泡沫破滅，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響社會穩(wěn)定。如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的影響。當然房地產估價過低又會帶來政府的稅收損失。

（二）估價機構和估價人員面臨的房地產估價風險

估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表現在以下幾個方面：

1、政策風險。

房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業(yè)政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。

此外我國房地產市場法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權等。

估價機構和估價人員不能很好的理解政策背景和政策預期，就會影響評估結果，帶來評估風險。

2、評估報告的估價目的和估價用途不符的風險。

估價目的是估價結構的期望用途，是建立最終評估價值結論的基礎，所以，一旦估價目的確定了，評估價值結論是與之相映射的，它不因估價報告作用不同而變動。因此，我們可以設想當一份以轉讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產抵押貸款參考依據時，報告提供不恰當的信息，就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風險，雖然與委托方和報告的使用者有關，但還是評估師應避免和防范的。

3、委托方提供虛假情況的風險。

委托方向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價機構和估價人員面臨巨大風險。比如，在土地評估中提供虛假的用地規(guī)劃指標修改或調整的證明、要求對估價報告作技術處理等，如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。

特別是，有時房地產評估機構之間不正當競爭，容易遷就委托方，為減少評估成本、縮減評估人員的外勤工作量，容易偏信委托方，這樣很容易造成評估工作產生較大失誤，就有可能被人認為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。

4、技術風險。

在《房地產估價規(guī)范》中規(guī)定了房地產估價應遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產抵押價值的評估一般采用市場比較法為基準進行評估，如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關因素進行恰當修正等都有賴于評估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。實際評估過程中，由于我國房地產業(yè)以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。

這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。

5、評估師素質的風險。

評估工作執(zhí)行的好壞，評估報告水平高低歸根結底取決于評估師自身素質水平。評估師素質包括業(yè)務素質、道德素質等，評估師的素質越高，評估工作風險越小，反之，評估工作風險就越大。如果評估工作者業(yè)務素質低，就可能出現工作過失、報告誤導，如果評估工作者道德素質不過關，出現欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現象，所造成的后果是可以想象的。

（三）經濟活動主體面臨的房地產估價風險

經濟活動主體是指與估價對象房地產在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產估價結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。

三、房地產估價風險防范與轉移

1、政策規(guī)范是防范評估風險的根本保障。

政府應規(guī)范各項政策：為確保市場競爭的效率和公平，政府應該公正嚴明的立法和執(zhí)法，規(guī)范社會各角色的行為，懲治違法違規(guī)行為；為加強服務功能，政府有義務為社會提供基本的公共產品和信息服務，創(chuàng)造和維護公開、公平的社會經濟環(huán)境。

房地產評估行政主管部門及房地產估協師協會是政府和從業(yè)機構之間的橋梁，是房地產評估行業(yè)自我管理的實施者，對行業(yè)實行監(jiān)管、懲處違法違規(guī)行為；整合評估業(yè)信息資源，為評估機構提供全方位的服務；制定符合規(guī)則的評估業(yè)相關的法規(guī)、評估標準。

同時，要破除行業(yè)、地域壁壘，打破評估領域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場競爭環(huán)境；打破社會公共信息資源獨家壟斷局面，真正實現信息資源共享。

2、制度創(chuàng)新是防范評估風險的基本保障。

以強化風險意識，樹立質量至上為中心，建立健全內部質量控制體系，完善外部監(jiān)督機制和風險救助機制。

評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業(yè)謹慎，嚴格按《規(guī)范》和有關法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。

另一方面，房地產評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協會，必須加強對行業(yè)的統一管理和監(jiān)督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。

3、謹慎選擇客戶是防范評估風險的根本手段。

評估人員要控制評估風險，首先要與客戶充分溝通，識別資料的真假性，了解客戶的道德品質，促使評估機構謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需要；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告，減少評估報告誤用的可能性。

4、提高評估人員素質是防范評估風險的基本手段。

要把評估從業(yè)人員素質水平的提高，作為保證房地產評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續(xù)教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實為提高評估人員素質水平服務。

（作者單位：江西省房協房地產估價師專委會）