對“投資性房地產”準則若干問題探討

摘要：2007年新準則已在上市公司范圍內執行，今明兩年將會擴大實施范圍，而當前房地產已經成為我國資本市場上主要投資手段之一。新準則對投資性房地產的確認有了進一步的劃分，在保留現行實際成本計量屬性的同時還引入了公允價值計量屬性?！巴顿Y性房地產”準則在實施中，因公允價值計量模式的引入，可能產生新的問題。為了更好的運用新準則，應做好以下方面，加快會計理論研究、完善我國的市場體系、引入先進的估值方法、提高會計審計執業人員素質等。

關鍵詞：新準則；投資性房地產；公允價值

中圖分類號：F230文獻標志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2008）05－0072－02

即將全面實施的新會計準則體系中增加了一項《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱：新準則），“投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售?！辫b于房地產已經成為我國資本市場上主要投資手段之一，本文就新準則的運用作進一步探討。

一、投資性房地產的確認

新準則第6條規定投資性房地產同時滿足“與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業”和“該投資性房地產的成本能夠可靠地計量”兩個條件的，才能予以確認。

1．要劃分開投資性房地產與自用房地產

投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著的差異。前者現金流量的產生在很大程度上獨立于企業持有的其他資產，而后者必須與其他資產如生產設備、原材料、人力資源等相結合才能產生現金流量。因此，按土地使用權、建筑物或構建物的實際用途及其現金流量的特點，分別把投資性房地產單獨核算，自用房地產納入固定資產或無形資產核算。

2．要劃分開企業個別會計報表與合并會計報表中房地產性質

企業若將其擁有的房地產出租給其母公司或子公司使用，從擁有房地產的單個企業來看，該項房地產是投資性房地產。但是，從整個集團來看該項房地產屬于自用房地產，在合并財務報表中按照固定資產或無形資產核算。

3．要劃分開企業出租部分房地產情況下房地產性質

企業若將其擁有的房產的一部分留為自用，另一部分對外出租，如果出租部分能夠分別出售(或采用融資租賃方式分別出租），則企業應將自用的房產和出租的房產分別按固定資產和投資性房地產核算；如果出租的部分不能分別出售，根據重要性，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產，否則出租的部分均應視同自用房地產確認。

4．要劃分開企業出租房地產的同時為客戶提供服務情況下房地產的性質

企業不僅向其客戶出租房產，同時提供與房產相聯系的服務。此時該房地產應當作為自用還是投資性房產確認應按如下原則進行判斷：如果企業提供的服務在整個協議中只是一個不十分重要的組成部分，則企業應將該項房地產視為投資性房地產；反之，如果提供的服務是整個協議的主要部分，此時就應當認為該房產是為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有，應作為自用房產。

二、投資性房地產的計量

新準則在保留現行實際成本計量屬性的同時還引入了公允價值計量屬性。這是新準則比較突出的特點，但企業對公允價值計量屬性的引用需要相當慎重，且對投資性房地產的計量屬性一經確定，不得隨意變更，從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更，應當根據《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

1．初始計量

投資性房地產的初始計量應遵循實際成本原則，根據計量對象是建筑物還是土地使用權分別按照固定資產和無形資產會計準則處理。具體而言：投資性房地產屬于外購的按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為入賬價值；屬于自行建造的按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出作為入賬價值；屬于以其他方式取得的按其取得時的實際成本參照相關會計準則的規定確定。

2．后續計量

投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上。會計準則允許選擇實際成本和公允價值兩種后續計量模式。新會計準則規定：在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產進行后續計量，這需要滿足：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

三、“投資性房地產”準則實施產生的新問題分析

新準則引入公允價值計量模式，對于這樣一個非確定性、變動性和集合性的模糊性計量方式，相對于客觀性、確定性和可驗證性的從事實基礎出發的實際成本計量模式，雖然在財務報告中能提供更為相關性的信息，但在可靠性的質量要求上卻難以保證，可能出現以下三個方面問題：

1．計量模式轉換可能成為企業操縱報表項目的契機

除了在首次執行日，企業應當對投資性房地產按照新準則的規定進行重新分類、確認和計量外，對投資性房地產計量屬性的選擇最關鍵的環節在于投資性房地產轉換。新準則第14、15、16條及應用指南對轉換進行了規范，但是，如果企業一旦采用公允價值模式計量其早年購入的投資性房產，當房價波動較大時，對利潤的波動也較大。企業可能利用轉換的契機產生的巨額收益或虧損，來調整當期利潤。

2．采用不同計量模式下各企業的信息可比性降低

由于我國長期以來采用實際成本計量，在房地產大幅升值的情況下，投資性房地產的賬面價值已遠遠低于其公允價值。對于不同企業的相類似投資性房地產，在選擇成本計量與公允價值計量這兩種模式下，反映出的價值偏差巨大，而租金收入卻是相同或相近的，這使采用不同計量屬性企業的信息缺乏可比性，不利于宏觀經濟部門和相關投資人、債權人合理利用會計信息。

3．體現公允價值的公允性難度較大

公允價值計量的優點是同價值結合緊密，因此同投資者投資決策的相關性強，缺點是獲取公允價值在操作中有一定難度，結果帶有一定的主觀性和不確定性。因此，它是一把雙刃劍，一方面，采用公允價值計量投資性房地產，可以引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，這無疑構成制度性的長期利好；另一方面，一旦被不當使用，極有可能成為調節利潤的工具。因為，究竟什么樣的價值才是公允價值？如何防止企業用公允價值操縱利潤？成為我國會計理論界亟待研究和實踐中需要不斷改進的問題。

四、對“投資性房地產”準則實施的思考

投資性房地產是我國會計領域的新生事物，尤其是公允價值計量屬性的引入，勢必帶來諸如上述有關問題，為了更好地運用新準則，從國家、企業、投資人、債權人等多方利益出發，站在真正如實反映會計信息的角度，筆者認為應著手做好以下幾個方面：

1．加快會計理論研究

會計理論的作用就在于通過對會計的核心概念進行研究，并形成一個邏輯一致的會計概念結構，從而達到指導會計實務的作用。目前，對“投資性房地產”準則尚有大量關鍵性的問題有待進一步深入研究，有待于相關會計理論和方法的突破，需要形成一個完善的理論體系。我國需要借鑒國外的研究成果，制定符合我國國情的投資性房地產準則框架，這是投資性房地產應用范圍的基本保障。

2．完善我國的市場體系

公允價值是通過市場確認的，但市場環境是復雜多變的，房地產市場交易價格是多變的，盡管近幾年在持續攀高，也因此帶來高度的市場泡沫風險，因此，只有不斷完善的市場體系，讓房地產市場價格理性回歸，這樣市場交易價格才能成為真實的、準確的市場信號。

3．引入先進的估值方法

嚴格按照新會計準則的要求，謹慎、適度地選用公允價值計量模式，并對公允價值的確定方法和確定過程做出充分的信息披露。這需要引入先進的估值模型和方法，對估值采用合理依據和科學手段，使公允價值建立在合理基礎上。比如基于現金流分析的凈現值法（NPV）、建立各因素對房地產價格影響機制的定量分析模型——BP人工神經網絡模型、充分估測環境影響效果的Hedonic住宅價格模型等均可以考慮引入。

4．提高會計、審計執業人員素質

新會計準則的實施，需要企業的財務人員更多地運用職業判斷，也更需要審計人員提高業務知識和職業判斷力，才能有效起到審計監督作用。為了節約實施新準則的運行成本，更重要的是為了更好掌握新準則，企業應該為財務人員提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作，越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應新準則并找到解決問題的對策。

參考文獻：

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