[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009—2234(2008)04—0158—01

在積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策的影響下，受住房體制改革的刺激，全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)保持旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，尤其是小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是方興未艾，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量，其現(xiàn)狀及發(fā)展前景倍受各界關(guān)注。作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域較為廣闊，影響其發(fā)展的因素也是多方面多層次的，同時(shí)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題也是多方面的。本文在這方面僅從開(kāi)發(fā)中存在的一些問(wèn)題做一些淺顯的探討，希望能為進(jìn)一步開(kāi)發(fā)好小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)提供一些有益的參考。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位選擇不合理。有些小城鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房和居民住宅分散、雜亂，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)混雜在一起，缺乏層次感。許多小城鎮(zhèn)沿過(guò)境公路開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，用地結(jié)構(gòu)松散。形成了公路城鎮(zhèn)，致使基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配置困難投資過(guò)高，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，土地利用效率極低。據(jù)調(diào)查，這樣的公路城鎮(zhèn)一般要多占地20%左右，而單位面積提供的GDP僅相當(dāng)于全國(guó)城市平均水平的33.3%，相當(dāng)于200萬(wàn)人口以上大城市的3%。

2.房地產(chǎn)的建筑形態(tài)缺乏特色，開(kāi)發(fā)檔次不高。大部分小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的幾乎都是外延擴(kuò)展的模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。據(jù)調(diào)查，全國(guó)小城鎮(zhèn)建筑物的平均高度還不到兩層，建筑容積率僅為1.2左右，浪費(fèi)了大量的耕地。這種雷同的規(guī)劃和建筑形態(tài)千篇一律，失去了地方特色和個(gè)性，反映不出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣鳌⒚袼酌耧L(fēng)、人文傳統(tǒng)和歷史積淀。

3.生態(tài)環(huán)境遭到破壞。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂開(kāi)發(fā)、亂建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致污水橫流，垃圾亂倒，大量未經(jīng)處理的工業(yè)廢棄物直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，容易導(dǎo)致各種傳染疾病的蔓延。

4.房地產(chǎn)隱形交易活躍，國(guó)有資產(chǎn)大量流失。房地產(chǎn)的隱形交易主要表現(xiàn)在舊城改造、合作建房、以產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)、房屋的私下交易等方面。一些通過(guò)劃撥無(wú)償使用的土地通過(guò)私下的隱形交易，轉(zhuǎn)給其他使用者，從中獲得大量的土地增值收益，而作為土地所有者的國(guó)家卻分文難得。

二、問(wèn)題的成因分析

1.規(guī)模滯后和建設(shè)的盲目性。土地利用規(guī)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。從規(guī)劃的層次上講，土地利用規(guī)劃應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用，但在實(shí)際操作中并非如此。小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以處延發(fā)展為主，是一種重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式導(dǎo)致小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)用地粗放，其直接后果是城鎮(zhèn)集聚功能難以完善，基礎(chǔ)設(shè)施的投資成本過(guò)高，設(shè)施的修建難于形成規(guī)模效益，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資能力不足。房地產(chǎn)投資不足來(lái)源分散，是制約小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。齊齊哈爾市2006年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為125.92億元，而同期房地產(chǎn)投資卻僅為20.26億元。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的投資能力嚴(yán)重不足，且資金的運(yùn)作不規(guī)范，難以和真正的市場(chǎng)機(jī)制接軌，也難以做到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

3.相關(guān)配套改革滯后。(1)城鎮(zhèn)行政管理體制不適應(yīng)。(2)城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)阻礙了生產(chǎn)要素城鄉(xiāng)間的自由流動(dòng)。(3)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力不強(qiáng)。(4)土地使用制度改革滯后。

4.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)不高。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑企業(yè)絕大多數(shù)是農(nóng)村的建筑隊(duì)，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問(wèn)題，有的甚至是無(wú)資金、無(wú)技術(shù)、無(wú)隊(duì)伍的皮包公司。

5.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善。在土地供給中也缺乏市場(chǎng)機(jī)制和相應(yīng)的法律規(guī)范，人為因素較多，市場(chǎng)信息不透明，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性。因而沒(méi)有形成統(tǒng)一的市場(chǎng)體系和合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)價(jià)格混亂，人為因素影響大，導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范。

三、加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策研究

1.以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極引導(dǎo)小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展。 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動(dòng)力，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，城鎮(zhèn)的積聚功能才會(huì)提高。因而在加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，必須大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，以提高小城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和閑散資金的吸納能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大的潛在需求。通過(guò)規(guī)范政府財(cái)政體制，確定小城鎮(zhèn)政府和上級(jí)政府的收支范圍，制定相應(yīng)的信貸政策、鼓勵(lì)民間資本對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，從而推動(dòng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2.編制科學(xué)的規(guī)劃。 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實(shí)際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制定科學(xué)的、超前的規(guī)劃，使得規(guī)劃具有超前性和指導(dǎo)性。特別是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資日益多元化的形勢(shì)下，更要通過(guò)規(guī)劃的約束作用，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為適當(dāng)集中，最終形成良好的土地利用格局。

3.完善小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的配套管理措施。 首先要改革現(xiàn)有的城鎮(zhèn)行政管理體制，適當(dāng)擴(kuò)大小城鎮(zhèn)的行政管理權(quán)限。按照“政企分開(kāi)、政事分開(kāi)”的原則來(lái)定位政府的角色，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。政府在規(guī)劃、計(jì)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)等方面只進(jìn)行宏觀調(diào)控，盡量減少繁瑣的審批手續(xù)及其相關(guān)費(fèi)用；其次要不斷深化土地使用制度改革。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地不能走分散化、粗放化開(kāi)發(fā)的模式，而是應(yīng)在控制用地總量的基礎(chǔ)上，適度向居住小區(qū)集中。要積極探索農(nóng)民進(jìn)城后原有承包地和宅基地的流轉(zhuǎn)，明確土地流轉(zhuǎn)的途徑和管理方法；再次，完善社會(huì)保障制度，為農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)的聚集提供必要的社會(huì)保障。

4.加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。 首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理。對(duì)于素質(zhì)不高，沒(méi)有投資開(kāi)發(fā)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格；對(duì)于具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都要采取向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的形式，從投標(biāo)企業(yè)中擇優(yōu)選擇建設(shè)單位，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到在施工過(guò)程中的技術(shù)水平都應(yīng)加強(qiáng)管理。其次要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。政府可以采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律的手段來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)公平的環(huán)境。