任志強談保障性住房

房價高企，成為如何解決民生問題的焦點。而房地產開發商又是焦點中的重點關注對象。政府希望他們能夠承擔更多的社會責任，而民眾直接將攀升的房價責任推加其身。

強調保障性住房建設是政府為穩定房市而推行的又一政策。對此，華遠地產董事長任志強對《小康》記者重申了對保障性住房建設的十點思考

一、完善住房政策比市場房價更重要

住房政策的制度建設遠比一時的市場房價更重要。

早在1998年23號房改文件出臺時，我們就提出要在建立商品房市場的同時建立起解決低收入人群的社會保障制度；當經濟適用住房未加任何限制條件的混入到商品房的行列而自由交易時，我們又提出應對經濟適用住房加以回購的限制；當幾乎所有的媒體都在爭論“居者有其屋”時，我們提出解決住房權利是有住房而非一定要有房產，更多的低收入家庭應靠政府解決廉租房……

我們曾提出了無數在當時被認為是大逆不道的主張，被認為是“人民公敵”的輿論。因為我們是發展商，因此就一定是只為了代表利益集團的立場，立場決定了對錯，道理在偏激者面前顯得毫無反抗之力。

據我觀察，中國近十年房改貨幣化分配之后的核心問題，恰恰是沒有同步建立一套社會保障體系，過度的依賴于原有的福利分配和市場化。雖然同步出臺了經濟適用住房政策，但由于拉動經濟增長的雙重目標，使經濟適用住房并未能有效的落實于應分享改革成果的低收入家庭，并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購買行為遠大于租賃行為，仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。

事實更多表現出的是，政府在保障性住房體系建設上的“缺位”和在市場中過度壟斷與行政干預的“錯位”，以至于形成了全民購房運動和價格信號的扭曲。

本來老百姓無需關心商品房房價，而只要知道如何能解決住房問題。如果全國上下所有人來關心商品房的房價了，那說明住房制度建立的不完善。

二、保障性住房應以政府為主體

只有政府買單的才叫保障性住房。

世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋——公共住房是由政府買單的保障性住房。而私屋則為商品房，是私人擁有不享受政府買單優惠的自建或市場化的商品房，是私人支付全部土地使用成本與建筑成本的財產權利。

只有劃撥土地上的住房是土地的財產權利歸國家所有。購買經濟適用住房者只擁有房屋的實體財產，但并不擁有土地的財產權利。而土地非出讓的劃撥則是政府的買單部分或財產收入的轉移部分。這就是住房保障性質的最基本特征。

保障性住房權是國家對人權的保護。就像中國有城市對流浪者救濟的制度一樣，是人權的保護，也包括提供政府買單的免費食宿。

社會保障性住房，政府當然可以用市場化的方式建設，但并不等于凡是市場化的住房都成了社會保障性住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的范疇，許多人錯誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一種保障性住房。也有人錯誤的理解：“雙限”商品房是一種保障性住房。這都是從根本上忽略了政府已從商品房的土地出讓中獲取了應得的或最大的利益。政府不但沒有承擔買單的責任，反而要求市場去提供社會保障，這是一個荒謬的邏輯。

企業在市場中的核心競爭力來自于它的贏利能力，判斷企業的行為唯一的標準是法律。而承擔社會責任，政府是主體。

三、保障對象應為低收人群

“居者有其屋”的真實意義是提供無法用私房（商品房）解決住房問題又無權享受政府提供的保障性住房的另一種選擇。

盡管現在有讓中等收入家庭購買經濟適用房的提法，但我覺得這不太現實。我們的社保問題還沒有完全解決，把醫保、教育等問題都放棄，優先來解決住房問題，這種方案值得探討。

需要得到政府保障的低收入人群的比例相對比較低。從全世界來看，真正需要城市或國家完全保障的人口只有10%。但中產階級比例很大，我不認為我國有這個經濟實力來保障中產階級的住房問題。

四、設置保障性住房的退出制

保障性住房還需要解決另一個問題就是退出制度。現在的情況是，住進去以后就不出去了。因為不能解決這些問題，所以政府也不愿意建實物。過去北京是通過收購舊房子之類的進行實物配租，幾萬戶中實物配租的只有幾千戶，剩余的都是發補貼。

一提到保障性住房，就有人舉例說香港的“居者有其屋”政策，其實這在理解上有誤差。當時香港提出“居者有其屋”是給那些不能買私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一種選擇。這和完全保障居住權利是兩回事。“居者有其屋”包括政府提供幫助讓你具備購房能力的人，即不具備購房能力人群；廉租房是完全無能力的人，那些人居住的區域到現在也很差。現在中間階層的那部分人群數量在增長，而這部分人中有些經濟條件得到了改善，甚至有奔馳車出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在發愁怎么讓這些人出去。

美國政府采取的辦法是只準你住三年，也就是說政府只幫助你三年，三年以后就強制你離開。有特殊困難、生老病死、失業的可以繼續住三年，就是怕你賴在政府的保障性住房里不走。我們現在沒有這樣做，因為我們的收入證明制度還很不完善。

五、城市建設用地供給VS農村宅基地

任何國家都必須對國民的住房問題承擔責任，這種責任包括供給建設居住房屋的用地。

中國目前存在的問題是無論這幾年的房地產投資有多少的增長，都未能實現我國政府1996年向聯合國提交的報告中在2000年應實現的目標。至少今天不管是城市還是農村都無法滿足這種最基本的成套住宅。那么又讓這些城市居民不管是買還是租又住在哪里呢？

在限制城市建設用地供給和耕地18億畝紅線的政策中唯獨不限制農村宅基地的發展。因此宅基地的總面積超過了城市建成區總量的四倍多，同時城市還要為“農民工”進城提供長期甚至永久性住房。

這個矛盾的根子也許正在于兩種不同土地性質的政策上。

六、以土地出讓收入保障性住房建設資金

最能支撐地方政府快速積累財富的就是土地資源。幾年前各地政府紛紛提出的經營城市的概念重點就放在了經營城市的土地上，土地收入成了地方財政的第二大來源。城市的建設與開發同樣提供了大量的稅收。

根據《中國國土資源年鑒2005》的統計數據，2004年全國國有土地供應出讓181510.3公頃，成交價款6412.2億元，扣除實際支付的征地補償費、拆遷補助費、土地開發費、計提用于農業土地開發的資金以及土地出讓業務費等各種費用之后實現的土地凈收益為2339.8億元。根據2004年全國經濟普查的數據顯示，2004年全國房地產開發企業的經營利潤總額為1035.2億元。土地的凈收益是房地產企業經營利潤的2.26倍。

讓弱勢群體分享經濟發展的改革成果，既要解決一次分配中的競爭力問題，也要注重二次分配中的保障與殺富濟貧的轉移分配問題，住房尤其是重中之重。在中國已基本保障了就業與生存的尊嚴時，最難解決也是最必須解決的就是低收入家庭的住房問題。讓一張床變成一套房，歷來都是各國政府的重要任務。

政策的導向將從讓市場承擔低收入家庭的住房責任，變為由政府承擔社會保障住房責任的轉化。真正對民生的關注正是體現在這種由政府買單的社會保障制度上。

七、減稅貼息解決中產階層住房

對于中等收入家庭購買經濟適用房的說法，我覺得首先從經濟上說，沒有任何一個國家會向中產階層分配財產。如果經濟適用房面向中產階層，這實際上就帶有一種財產分配的性質。但從經濟學的角度說，財產分配不應該向中產階層傾斜。

經濟學上找不到要對中等收入家庭給以保障或補貼的理論，但發達國家大多有以國家為后盾的市場化經營方式中的貼息貼租的做法。

貼息是指對特定人群購房所發放的低息貸款。貼息是輔助這些家庭靠自身能力在市場中解決住房問題的重要手段。貼租是指對特定人群租房需求實行的過渡性消費，讓租金高于廉租房但略低于市場的一種租賃住房消費。

我認為中等收入人群的住房問題不能完全靠國家保障，想保也保不起。但要靠國家支持，變成住房體系中的一部分。

各國購房中大多有相應的減稅制度，為什么中國沒有執行呢？當貨幣收入轉為實體財產時，反而加了許多稅，包括二手房交易中的各種稅收，還要加什么物業稅。這一系列稅收政策也許對高收入和對投資獲利高于稅收損失的人來說是無所謂的（稅收是可以轉移到房價中的），但對中等收入人群來說則變成了巨大的交易成本，或者說成為了購買障礙，許多人沖進一手房市場攀高，也與二手房交易的稅收過重相關。

減稅的最大受益者并非是被稱為富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因為定額減免的購房稅收對富人們的納稅幾乎沒有太多影響，一次享受之后就不再有用了。但對中等收入或者中等偏下收入的家庭則會在梯次消費中多次使用，并真正提高他們的住房支付能力，增加市場中的交易量與稅收總量。

八、建設房屋租賃市場減壓房市

低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向購房消費過渡的時候可以進入房屋租賃市場，減緩住房壓力。

租賃性住房的建設就成為繼低收入保障性體系建立之后的另一項重大工程。保障是政府買單的行為，而租賃是政府政策支持的行為，完全可以在政策的支持與引導下，靠市場的力量迅速的建立起來，這會對中等收入人群和整個市場產生重大影響。

保障性住房的受益人本來也進入不了市場（強制性拆遷補償者除外），但中等收入人群則會進入市場，只有當市場中的租賃性住房具有規模時，這部分消費才會被從購買行列中分離變成梯次消費的過渡，讓收入在幾年之后有所提高時再升級。

完整的住房體系建立是個分步實施的較長階段，但建立住房體系時應先分析現有的住房情況和消費需求。有一套能覆蓋各種收入人群的完善體系安排。而不是頭痛時治頭、腳痛時治腳，讓市場在一個更完善的政策指導下運行。

九、商品房價總體會上漲

房價由供給以及需求來決定的。

目前，我國35歲以下的成年人口約為4億人，到2015年則會接近6億人，已成為了中國的主力人口群，他們也是近幾年工資收入增長最快的年齡組，三年半的收入增長超過了45%，因此他們的生活方式會對中國的經濟發展產生重大的影響。正是由于這種收入高增長的預期和結婚生子的剛性需求使得他們成為了房地產市場的主力軍，從已購房人群的統計中可以看出，這一年齡段的購房比例占全部購房人群中約70%（兩個十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未結婚先有房或為結婚而購房者占有相當比例，為改善居住條件者更占多數。這種剛性需求隨著中國經濟的長期看好而正在加強，這一現象一直會持續到2020年。

同時，在用地上，我們總的用地指標不變時，卻需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途時，就必然使商品房建設的可用地數量減少，在本來就供不應求的局面之下減少商品房的土地供給又必然的進一步推高了土地的價格，轉而變成了推高房價的因素。

2007年11月份房價出現下跌，我認為這只是暫時的并且是局部區域的，不可能是大范圍的全線下跌。有人誤以為凡是商品就一定會隨著工業化生產的效率提高而降低生產的成本，從而降低商品的價格，這也許是個錯誤。凡是和稀缺資源消耗密切相關的商品，不管如何改進生產，提高效率都無法完全消化資源緊缺而影響的價格上漲。許多商品隨著必要成本的增長也會始終保持上漲的趨勢，就象豬肉、雞蛋和牛奶會有局部時間的波動，但最終也只會上漲而無法因生產效率提高而降價。

十、關鍵在于保障住房政策的執行度

住房保障性政策的出臺受到了全社會的關注與歡迎，但更多的人都在懷疑政策的可執行性與執行的力度。我個人認為這個政策一定會得到貫徹與執行的，否則當地的人大與政協都會不干的。但執行到什么程度則要看當地政府選擇的平衡點是否合理與適度了。

就像錢幣的兩面一樣，保障性制度也是一把雙刃劍，處理得好則皆大歡喜；認識不清、處理得不好則可能在保障不足與保障過度，這都會給當地的經濟與可持續發展帶來負面影響，尤其是非發達的城市更是如此。

這就需要地方政府在解決保障性住房問題上把握好幾個平衡點，也就是：經濟發展與社會保障之間的平衡、高地價與低房價之間的平衡以及保障選民與保障社會之間的平衡。