２００７年中國房地產(chǎn)業(yè)融資分析

摘 要：在2007年前三季度，金融市場流動性過剩，房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道非常暢通。特別是證券市場融資，為上市的房地產(chǎn)企業(yè)提供了充足的資金儲備。但是，在2007年的第四季度，銀根緊縮，宏觀調(diào)控，IPO受阻成為市場主旋律，在此背景下，多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，房地產(chǎn)金融面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是房地產(chǎn)融資渠道的寬窄問題。

關鍵詞：房地產(chǎn)融資；融資方式；融資策略 

中圖分類號：F12文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0175-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)融資策略概述

企業(yè)融資方式是指企業(yè)獲取所需資金的形式、手段和途徑。從資金的來源，可以分為以下兩類。

1.1 內(nèi)源融資

內(nèi)源融資是指從企業(yè)內(nèi)部籌集資金的方式。它包括：折舊資金和留存利潤等。內(nèi)源融資優(yōu)點在于使用的資金是企業(yè)的自由資金，受外界的制約和影響較小，財務成本小，不需要向外支付相關的融資成本和費用，不存在支付危機，是企業(yè)首選的一種融資方式。缺點在于受企業(yè)自身積累能力的影響，融資規(guī)模受到較大限制。

1.2 外源融資

外源融資是指企業(yè)從外部籌集資金的方式。主要包括直接融資和間接融資，直接融資包括發(fā)行股票、企業(yè)債券等。而間接融資則包括向銀行和其他金融機構(gòu)借款等。外源融資不受企業(yè)自身積累能力的限制，可以變分散的、小額的儲蓄為集中的、大額的資金。

2 2007年房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與分析

從2006年開始，政府宏觀調(diào)控重拳頻頻出擊，從“國六條”、“國十五條”，到多次上調(diào)貸款基準利率，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力提出了更高要求。2007年是房地產(chǎn)企業(yè)融資手段較為集中和豐富的一年，包括證券市場融資、銀行借貸、公司債、其他方式融資等多種方式。

（1）銀行貸款穩(wěn)中有降，但直接或間接來源于銀行的總資金仍占較大比重。商業(yè)銀行是最大的資金供給者。商業(yè)銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產(chǎn)投融資活動最重要的資金來源。房地產(chǎn)企業(yè)貸款是銀行較為優(yōu)良的資產(chǎn)之一，也是銀行利潤的增長點。雖然隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8.13大限”，房企從銀行直接貸款愈發(fā)困難。但房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征。

（2）國內(nèi)IPO受阻，借殼上市與境外上市成為次優(yōu)選擇。通過上市進行股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟的選擇之一。因為直接融資，可從化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。目前A股市場的房地產(chǎn)公司有87家，加上綜合類的房地產(chǎn)公司有40、50家，以及在海外上市的20多家，一共是150余家。但相比我國5萬余家房企，數(shù)量太少。2007年證監(jiān)會對房企上市的態(tài)度異常謹慎，在國內(nèi)A股市場，2007年以來真正實現(xiàn)IPO的企業(yè)為零，甚至從2007年10月之后直到年底，沒有新的房地產(chǎn)企業(yè)進入發(fā)審委過會名單。

在此情況之下，借殼上市和繞道香港海外上市成為了眾多房企進入股市的次優(yōu)選擇。華遠地產(chǎn)借殼SST幸福、北京鵬泰投資借殼中關村、萬好萬家集團借殼*ST慶豐、浙江新湖集團借殼中寶股份、廣州粵泰集團借殼東華實業(yè)、北京萬通星河借殼先鋒股份等。重組ST公司，利用上市公司再融資的機會入主已成為房企的借殼途徑。

2007年，境外股市也成為房企上市重要舞臺。其中，廣東元邦集團成功在新加坡上市。而在香港股市，先后有世茂地產(chǎn)、盛高置地、綠城中國、碧桂園控股、鴻隆控股等多家房企相繼以紅籌股的方式登陸香港。

（3）上市企業(yè)在證券市場大舉融資。股票市場一直是房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是在國內(nèi)優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資渠道之一。特別是2007年中國股票市場高速增長，也給已上市的房企提供了廣闊的融資平臺。據(jù)民生證券發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年，國內(nèi)A股市場共有23家上市公司采取公開增發(fā)、定向增發(fā)和配股方式進行再融資，融資金額高達417.96億。

（4）發(fā)行公司債成為新的可能。2007年8月，中國證監(jiān)會頒布《公司債券發(fā)行試點辦法》，使國內(nèi)上市公司發(fā)行公司債成為可能。公司債一方面增加企業(yè)資金，另一方面增加企業(yè)的財務杠桿，彌補增發(fā)股票攤薄的每股利潤。10月18日，金地總計12億元的公司債券的申請獲得證監(jiān)會發(fā)審會有條件通過，成為國內(nèi)第一家發(fā)行公司債的地產(chǎn)上市公司。萬科隨后于8月30日發(fā)布公告稱，將在中國境內(nèi)發(fā)行本金總額不超過59億元的公司債券。

2007年部分房地產(chǎn)企業(yè)債券融資情況。

（5）其他融資方式成為重要補充。各種金融衍生產(chǎn)品的融資和房地產(chǎn)信托也成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式。①銀團貸款。這主要發(fā)生在香港上市的房企。這種銀團貸款形式，對于降低銀行貸款風險有很大的幫助，值得國內(nèi)銀行的借鑒。②信托。2007年3月，華僑城參股公司深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司委托中信信托發(fā)行融資金額為6.5億元的財產(chǎn)信托產(chǎn)品。在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下，信托資金對房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是一個很好的補充。③私募基金。私募基金在國外房地產(chǎn)領域占據(jù)了近一半的融資份額，在拓寬中國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道方面將發(fā)揮重要作用。

3 房地產(chǎn)企業(yè)融資策略

低資本成本和低資本風險是房地產(chǎn)企業(yè)融資的雙重目標。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求巨大，內(nèi)源融資幾乎是杯水車薪，在利用外源融資時，平衡股權(quán)和債權(quán)融資的比例十分重要，根據(jù)融資啄食順序理論，融資先通過內(nèi)部資金進行，然后再通過低風險的債券，最后才不得不采用股票。但是中國上市公司普遍情況是流通股在全部股份中所占比例大多較少，因此，股權(quán)融資可以說兼具低成本和低風險兩者的優(yōu)勢，以IPO、借殼上市、定向增發(fā)等形式募集權(quán)益資本必將成為房地產(chǎn)企業(yè)首選。當房地產(chǎn)企業(yè)擁有較多的權(quán)益資產(chǎn)時，企業(yè)的財務杠桿不能夠發(fā)揮作用，此時，可進行銀行貸款和證券市場發(fā)行公司債等債權(quán)融資。而房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托尚處于起步階段，雖然前景看好，但在未來幾年中卻不可能成為融資的主要方式，只能作為豐富融資手段的補充。

參考文獻

［1］馬曙松，張旭，王淼.房地產(chǎn)企業(yè)需要個性化 的融資模式［J］.中國房地信息，2006，(4)． 

［2］陳曉，單鑫.債務融資是否會增加上市企業(yè)的融資成本 ［J］.經(jīng)濟研究，1999，(9).

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。