關于個人集資建房現象的思考

摘 要：近年來，隨著房價的大幅上漲，個人集資建房現象層出不窮。將從國內個人集資建房發展現狀入手，對我國個人集資住房的現狀、政策、原因、問題等方面進行研究分析，最后對個人集資建房在我國的發展趨勢進行預測。

關鍵詞：個人集資建房；房價；融資

中圖分類號：F2文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0272-02

1 國內個人集資建房現狀

所謂個人集資建房也叫做個人合作建房，是指房屋的購買者不依靠開發商，自己組織起來集資建房，自行或委托購買地皮、成立管理機構，同時聘請設計院、建筑公司、監理公司、財務審計單位等工作，完全自行承擔，以此降低房屋的成本。

國內個人集資建房現象以兩次高潮為其主要代表。第一次高潮發生于2003年-2004年間，首先由上海和北京發起。代表事件為北京“個人集資建房第一人”于凌罡領導的“合作建房聯盟”，但最終因拿地失敗而告終。

個人集資建房的第二次高潮發生于2006年，以溫州個人集資建房組織成功拿地為代表事件。2006年11月15日，溫州個人集資建房的發起機構——溫州市市場營銷協會委托開發商拿到了當地政府掛牌出讓的地塊。但是溫州個人集資建房人在成功“拿地”后，卻遲遲無法取得進一步的突破。據媒體報道，當地政府規定，作為項目立項的一個前提，溫州“個人集資建房”須轉入房地產開發軌道。目前溫州“個人集資建房”已轉入房地產開發軌道，256名會員全部轉為項目的投資股東。

2006年12月22日，深圳個人集資建房組織的81位合伙人通過競拍成功買下了兩棟宿舍樓，每套公寓大約46平方米，納稅后每套總價約7.5萬元，均價僅有1623元／平方米，目前已成功入住。

溫州和深圳自建房的成功讓其他城市個人集資建房的擁護者們歡欣鼓舞，全國個人建房的熱情空前高漲，但結局是其他城市并沒能復制溫州和深圳的成功。

杭州個人集資建房因為缺少合作銀行融資受阻與合作會員之間組織不利而導致失敗。

鄭州個人集資建房因為在土地開標前未籌集到300萬保障金而受挫，最終轉向組建專業致力于個人集資建房事業運作的實業機構——中基地產，走向了房地產開發的道路。

總之，雖然近幾年個人集資房現象在我國風生水起，但除溫州和深圳等僅有數個算得上成功案例外，其他均因各種原因而終止。這充分說明個人集資房在我國的發展還有漫長的道路要走。

2 相關政策分析

政策主要體現在1992年《國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局關于印發〈城鎮住宅合作社管理暫行辦法〉的通知》，此文件規定，住宅合作社須經組建單位的上級主管部門同意，報市 (縣)人民政府房地產行政主管部門批準后，方可設立。其建設用地由行政劃撥，參加對象必須是具有城鎮正式戶口的中低收入家庭。住宅合作社的住宅可以自行組織建設，也可以委托其他單位建設，但建成后必須以社員自住為目的，不得向社會出租、出售。此外，住宅合作社對社員家庭每戶合作建房的面積控制標準也有相應的規定。

隨著社會主義市場經濟體制的不斷建立健全和住房制度改革的不斷深入，房地產市場體系不斷完善，根據新形勢的需要，2003年國務院下發了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，對我國的集資合作建房政策進行了原則性的規定。2004年，建設部、國家發改委、國土資源部、人民銀行等四部門《關于印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》中對集資合作建房政策進行了細化，作出了更具體的規定。根據這兩個文件的規定，集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均嚴格執行經濟適用住房的有關政策措施。集資合作建房主要是鼓勵住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經市、縣人民政府批準，可以在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的前提下，利用單位自用土地進行集資合作建房。參加集資合作建房的對象，必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規定的住房困難家庭。從批準權限來看，是否發展集資合作建房以及建設規模，由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、住房狀況、居民收入、房價等情況來確定。

但當前社會上的個人集資合作建房與上述政策規定有明顯差別，主要表現在以下幾方面。一是參加的集資對象不符合規定條件，個人集資合作建房意向者大多并不屬于低收入居民，有些還不具有所在城市戶籍，不在當地目前的住房保障體系內。二是組織主體不符合住房困難戶較多的工礦區和困難企業單位或經批準成立的住宅合作社的要求，各城市出現的個人集資合作建房者們大多由自然人通過網絡來發起并組織實施。三是沒有用于建設的自用土地或土地部門劃撥的建設用地，個人集資合作建房者們需要通過招拍掛方式在市場上取得土地。通過以上三方面的對比，當前社會上的個人集資合作建房和國家現行的集資合作建房顯然不是一回事，自然也無法享受目前集資合作建房所享受的各項優惠政策。這也是個人集資合作建房發起人最終選擇集資組建公司或委托開發商代建的根本原因。

3 個人集資建房益處

通過查閱資料及本人思考歸納，目前個人集資房之所以在眾多城市受到推崇，與這種行為所帶來的益處與正效應是分不開的。大致有以下幾點：

（1）有利于抑制房價。由于個人自建房刨除了開發商的巨額利潤，表現為房價與建筑物的價值基本相吻合。也使得購房者擺脫了中國房地產商集體的要挾和暴利掠奪，實現成本化戰略下的住房供給。

（2）住宅概念的創新。個人集資建房的項目將對國人的傳統住宅概念產生革命性的沖擊。表現為住宅設計上的靈活性；產權的擴大化，比如底商和車庫，產權將歸集體所有；物業管理將由社區組織委員會聘請，業主有權罷免或更換物業公司，免除了普通商品房可能產生的糾紛。

（3）增進了個人福利。個人集資建房調動社會及個人資源進行住房建設，為民眾在耗費巨大的住房問題上尋找到一條新途徑，減輕了民眾的經濟和精神負擔。民眾也可以將節省下來的資金用于其他消費，以獲得更大的效用，由此而增進看整個社會的個人福利。

4 個人集資建房存在問題

在本文的第一部分，我已列舉了國內個人集資建房發展現狀。由現狀我們可以看出，雖然目前全國許多城市都在發起個人集資建房運動，但成功的例子是極少的。這就反映出當前政策體制下，個人集資建房存在不少的問題甚至風險。具體表現為：

（1）政策問題。針對個人集資建房，雖然一直是國家鼓勵與支持，但由于缺乏法律與行政法規的立法，且與地方政府通過利用國有土地經營城市和創造財富的執政理念沖突，因此，目前幾乎所有地方政府都對此持消極態度。由于其并沒有明確的政策保障，所以在實施期間不免會存在一定的風險。

（2）融資問題。資金問題是個人集資建房面臨的嚴峻問題，因為個人集資的能力與開發商的財力不可同日而語。所以往往要借助銀行或者基金擔保，但在此過程中也將面臨著風險。比如：集體建房資金如何規避“非法集資”的法律風險，如何實現“資金的安全監管”，如何安全到位地籌集足夠的資金，集資建房者如何順利實現內部協調等等。

（3）拿地問題。當前的房地產行情，開發商拿地比的是實力和眼光，所以在國內很多城市在土地公開競標時都會出現眾多開發商競相加價的情形，結果使得土地成家價格遠遠高于報價。這種形勢下，個人集資房拿地受到了很大的挑戰。如果沒有其他金融機構和政府的支持將很難拿到意向地塊。而且不同城市針對拿地所出臺的政策也有所不同，有些地方允許個人集資建房拿地，而有些地方則是不支持的。

5 個人集資建房前景預測

目前國家還沒有就個人集資建房形成一套規范、完善的法律法規，合作建房目前的發展可以說是遇到了一個政策法規盲區。在國內當前的房地產開發領域，涉及到的利益群體很多，包括上游的建筑、金融，下游的銷售、物業等多方面，某一個方面出現了問題，都將導致開發失敗。所以其最后總發展的結果還是要依賴政府制定相應的政策法規政策是否健全以及導向。在國家加大房地產宏觀調控力度的趨勢下，隨著住房保障的進一步實質性進展，將使得個人集資建房退出歷史舞臺！

參考文獻

［1］李小龍.個人集資合作建房的政策研究［J］.寧夏大學學報（人文社會科學版），2007.