２００８：中國調整中的樓市向何處去

2008年的樓市，真可謂“亂花漸欲迷入眼”，

歲末年初，深圳，廣州，上海等地部分樓盤的價格開始松動，京城樓市近來也悄現“一次性付全款八折”“買房送大禮”等“打折風”，雖然，樓盤的各種“優惠”折扣，圍繞的多是“一次性付全款”這個主題，但最高8折的力度，仍令購房考感覺震撼。

相較以往瘋漲且堅挺的房價，近期開發商的一些降價“打折”行為，是否意味著房地產市場的調整已經開始?消費者究竟要不要買房?何時買房?政府對在觀望情緒籠罩下的樓市又如何調控?

一位經濟學家說：“住房已成為當今中國入最大的民生，”2008年的政府工作報告，明確將“抓緊建立住房保障體系”納入其中，顯然，房地產政策向住房保障傾斜。比爭論房價“拐點”是否到來更有價值，人們期待一個平穩理性的房地產市場的到來。打折風漸起：重拾低開高走策略?

“房價是不是要跌了?”近段時間，最熱門的話題莫過于此。

相對去年的明顯漲幅，眼下的折扣，雖只屬于高位微調，但樓市價格松動的跡象已現端倪。

這一輪樓市打折風中，萬科無疑是動作最大的一個。

從珠三角一路刮到長三角，萬科的打折，使得本是區域的調整呈現了擴散態勢。盡管北京萬科有關人士一再表示：“暫時沒有降價計劃。”但三個項目的優惠幅度卻是近幾年罕見的。“萬科中糧假日風景”，一次性付款可打九三折，“四季花城”，20套特價房，一次性付全款，每平方米8100元可最低優惠至7400元。

讓購房者意外的不僅于此。“沸城”打出的優惠價格是“一次性付全款八折”，均價1萬余元的房子，折扣下來8000元出頭。“珠江帝景博悅”的房子“折”得也很有魄力，均價2萬多元的房子，最低1.9萬元就可以拿下，每平方米直降5000多元。

消失許久的打折、送車位、贈裝修費、送物業管理費等促銷方式也開始粉墨登場。“富力又一城”2008年年初，就推出了“買房送5重大禮”的活動：免3％契稅、免10年物業費等。但銷售員告訴記者，優惠后的價格在每平方米1.2萬元～1.4萬元。

“低開高走保險一些，否則定高了如果沒人買又不敢輕易降價，豈不把自己套住了?”某樓盤項目銷售負責人向記者表示：“過了這段政策敏感期，我們的房子肯定還會漲的。”

一些購房者說，眼下開發商的打折是“虛虛實實”，一般要滿足兩個條件——即一次性付全款，二是月底前簽合同。

北京萬科有關人士告訴記者，項目如何定價主要是依據市場情況考慮，但資金流快進快出是一個重要原則。對于萬科這樣項目較多的龍頭企業，“欲購從速”，資金安全是最重要的。

記者調查發現，實行打折或者贈送實物促銷的多數是一些大的上市公司的項目或者是一些老項目的尾盤。重拾“低開高走”策略是開發商的普遍之選。

“連續六次加息，再加上對第二套房的限制以及經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預期，終于使得北京的樓市變得有些理性了。”中國社會科學院倪鵬飛研究員如是評價。

與開發商的一些暗自降價行為相反，樓市成交持續著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。

房價真要下行——會不會對經濟造成大的沖擊?房價持續高漲——人們生活的滿意度何在?這是社會各界人士的現實疑惑。針對“十字路口”的樓市往哪“拐”的議論，連包括身為經濟專家的“兩會”代表委員都出言謹慎。

高房價仍令人望房興嘆

一個顯而易見的事實是，京城這些樓盤無論如何優惠、打折，也改變不了時下房價過高，讓人望房興嘆的局面。

根據國家發改委、國家統計局調查顯示，房價依然是“漲”字當頭。自去年11月以來，隨著各項宏觀調控措施效果的顯現，房屋售價環比漲幅趨緩。但總體來看，全國房屋售價同比漲幅仍然高位運行。

今年1月，北京房價比去年同期上漲14.3％，漲幅高于全國水平。其中北京新建住房銷售價格同比上漲17.2％，二手住房銷售價格同比上漲11.8％。除二手房銷售價格外，其余漲幅均高于全國平均水平。一些購房者反映，北京樓市“有價無市”的局面在愈演愈烈。

“我愛我家”一位劉姓房地產銷售顧問分析說，2007年的房價上漲之快，讓很多業內人士都覺得不可思議。“如果按照人們的支付能力去判斷的話，這一階段的價格是透支的。漲價已經不需要任何理由，真是‘人有多大膽，地有多大產’。”

動輒每平方米均價過萬元甚至兩三萬元的房價，讓京城許多老百姓“望房興嘆”。按目前的收入水平，購買一套80多平方米的房子意味著什么呢?有位網民對此有一個匡算：

——假如我是工人，沒有下崗，一個月收入1000元，不抽煙、不喝酒、不結婚、不吃飯，總之，一分錢不花，并且在房價不上漲的前提下，要住上自己的房子，得連續工作60年，到那時已是快“入土”的人了；

——假如我是一個月收入2500元的公務員，不抽煙、不喝酒、不吃飯，想住上這房子得熬24年，到那時都快退休了……

面對高房價，公眾的悲觀、自嘲之情溢于言表。不久前，中國青年報社會調查中心和騰訊網，針對5000多人聯合開展了一項“中等收入群體何時能買得起房”的調查。結果顯示，按照目前房價的上漲速度，29.1％的人把買房計劃推遲到“20年之內”；有37.1％的人選擇了“一輩子都買不起”。

面對上漲的物價，有人喊出“你可以跑不過劉翔，但一定要跑贏CPI”，但是卻沒人敢說“跑贏房價”。如今，很多人都在感慨，收入增長速度比不上房價上漲速度，是大多數中國人面臨的尷尬現實。數據為證：2007年上半年，深圳的房價暴漲42.1％，廣州上漲25.8％，而同期深圳城鎮居民收入增長僅為9.2％，廣州為10.2％。

業內人士指出，當前樓市確實出現了一些怪象。像北京從去年6月份開始，樓市呈現出一個量跌價漲的局面，月環比成交價格漲幅保持在1％以上。進入第四季度，日均簽約量開始逐月下跌，跌勢越來越猛，但商品住宅成交均價環比卻不斷上漲。

“現在房價的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤的人。”在北京一家高校出版社供職的胡剛先生說，現在有些開發商就是在捂盤，近年來國家的一系列調控政策效應開始顯現，他相信購房者現在要“忍住”的話，房價很有可能會在近兩年回歸理性。

時下，老百姓對房價的異動也可謂心態各異：早已買房的，慶幸在低位入市，少奮斗至少十年；一直猶豫、等待房價下跌的眼看著房價直線飆升，追悔莫及；沒錢買房的看著房價越走越遠，干脆把心一橫，大不了不買房……

誰是房價瘋漲的幕后推手

今年全國“兩會”期間，十余位政協委員提交的一份聯名提案一——《關于減少政府收費環節遏制住房價格上漲的建議》引起社會的廣泛關注。

全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌表示，他們在北京“東區國際”實地調研的數據顯示，“東區國際”每平方米平均售價約為2.3萬元。在每平方米的房價構成中，建筑成本約3500元，土地費用近6000元，各種稅費近1萬元。清單顯示，政府各種稅費占總房價的30％上下。而這些稅費，有的是要開發商繳納，有的要買房人繳納。

“高房價，板子該打到誰的身上?”——全國政協委員、清華大學人文社科學院教授蔡繼明表示，任何價格都不是單方面的，而是由供給與需求兩方面造成。當前房價高，需求肯定是一方面，比如目前買房追求攀比、超前消費、北京等大城市里外來人口高消費、投資人群多等因素。

但另一方面，從供給方面來看，房價高主要是兩個因素：一是房地產結構有問題，大企業壟斷市場60％～70％，沒有充分競爭的市場環境；二是成本因素。“我們關注到，一些房地產成本是政府的收費，稅費多會推高房價，而這些收費最終都有可能轉嫁給需求者。”

細心的人士注意到，目前不只是大城市房價狂飆不止，二三線城市甚至西部地區房價也在較大幅度上升。

統計顯示，今年1月份，烏魯木齊市連續三個月房價單月漲幅居全國之首，漲幅分別為21.1％、25.3％和25％。部分前期漲幅較大的城市房價出現小幅下降。

人們不禁要問，在這輪樓市調控中，城市房價為何“葫蘆沒按下又起了瓢”?究竟誰是助推新一輪房價瘋漲的幕后“推手”?

記者在調查中發現，一些地方政府在外出招商引資、參觀考察過程中，往往把本地房價與鄰近省份進行比較。一方面，希冀通過低廉的房價來吸引更多投資商進入本地市場；另一方面，通過默許、甚至鼓勵房價的上揚來制造“人氣”，結果形成了“你調你的控，我漲我的價”的怪象。

在長三角地區，2007年5月份之后，杭州房市開始量價齊升，市中心部分樓盤每平方米平均上漲3000～5000元；珠三角地區，深圳商品房成交均價14223元/平方米，半年暴漲50％。灼熱的數據使得深圳成為新一輪房價上漲的領頭羊。

以曾經“房地產泡沫”聞名的廣西北海市，作為中西部省區市房價漲幅的典型，格外引人注目。2007年以來北海市房價一路飚升，連續3個月位居全國首位。4月份更是以23.6％的驚人漲幅遠遠超過深圳和北京。

自國家去年6月上旬批準重慶、成都為“全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區”之后，重慶的房價突然向上跳躍，之后就“高燒”不退，連續5個星期，主城區商品房成交量超過5000套，成交面積同比增長251.8％。

“樓市太瘋狂了，連我們業內人士都感到害怕。”重慶一家房地產中介機構的高級管理人員陳女士說，重慶成為“試驗區”以來，樓盤漲價只需銷售經理一句話，立即就可以“漲兩三百”，一些樓盤6月以來甚至是按照一個月漲1000元的計劃在執行。為了暴利，開發商甚至不惜毀約賣高價，對業內人士都“認錢不認人”。

近幾個月的房價變化表明，盡管國家與地方通過戶型結構調整、供求比例調整、增加保障性住房建設、金融與稅收等一系列手段，對房地產行業不斷進行調控，但房價飆升并未得到根本遏制。

究其原因，主要有五個方面：

一是炒作概念制造“搶房潮”。記者在調查中了解到，自6月中旬以來，重慶各種“房地產專刊”就將國家設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的重大戰略“解讀”為房價上漲的動力，連篇累牘地推出“試驗區將刺激重慶房價上漲”，“重慶樓市迎來大漲拐點”等觀點，并發布“重慶樓市出現‘搶房潮’”，“重慶今年房價再漲10％也正常”等消息，不斷向老百姓強化“房價必漲、漲價正常”的概念。

二是捂盤囤房刺激供求失衡。在制造輿論之后，部分開發商開始提高房屋售價，并“捂盤惜售”，制造房子緊俏的假象。長三角某市要求，在領取預售許可證一個月內不開盤其預售許可證將作廢，一些已經領證的開發商為了達到囤房惜售的目的，就將已建成、并符合銷售條件的房屋抵押給銀行。據這個城市房產管理局統計顯示，僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押，這些樓盤都是已經拿到預售許可證的。這直接造成了市場住房供應減少，從而導致價格上漲，而價格越漲，開發商為追求高利潤就越捂盤不賣，出現惡性循環。

三是爭創“地王”，地價與房價相互推高。城市稀缺的土地資源始終是開發商爭奪的戰略重點。去年5月，杭州錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價，創下了樓面地價11759元/平方米的新紀錄。這比去年出讓的杭州市中心“地王”樓面單價還高出近千元。隨著調控的不斷深化，一些開發商擔心自身利益受損，通過大量儲備土地來對抗調控。他們往往根據市場行情來加速或推遲開發進度，最終目的為炒高房價以獲取最大利潤。

四是大盤操控區域房價，領漲效應形成板塊拉力。二線城市房價快速上漲的背后，品牌開發商和超級大盤所發揮的作用不可低估。品牌開發商拿地后，依靠自身的經濟實力，在媒體大量投放樓盤廣告以擴大影響力，其定價通常會遠高于周邊樓盤。2007年以來，南京中心城區新開樓盤單價都在1.5萬元左右，新街口的“長江路九號”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤部分房源單價更超過了2萬元。正是“大盤效應”，不僅直接帶動了周邊樓盤紛紛漲價，也拉動該區域商品房均價的上揚。

五是流動性過剩，吹漲房價泡沫。一名主管房地產的官員告訴記者，“流動性過剩對房價的拉動作用這兩個月表現得越來越明顯。”據了解，龍年證券市場一年多的火爆行情增加了投資者的收益，在當前股市波動增大的情況下，一些在股市賺錢的投資者在房價上漲的刺激下開始投資房地產市場，以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所占的比例加大。一些樓盤銷售人員表示，最近的消費者與前兩年相比有一個不同，就是現在買房都不問價格，一兩萬元一平方米的房子，有的人買起來就像買白菜一樣。

國務院發展研究中心一位專家如是分析，房地產商一般以賺取最大利潤為核心，一些地方政府為房地產業推波助瀾，從中獲得GDP和政績；一批學術精英引導公眾預期，影響政府決策，獲得地產商的“好處費”；媒體專刊為地產商制造輿論，從中獲得其廣告回報。這些利益集團，不僅具有強大的自我保護能力，而且善于消解國家宏觀調控，扭曲國家政策“為我所用”。

多樣手段“捂盤”坐等漲價“節節高”

盡管樓市成交低迷，但不少開發商表示，樓市仍然供需緊張。

事實果真如此嗎?建設部于2006年就明確表示，全國40個重點城市“不存在房源不足”，可售商品住房面積總量達到1.2億平方米、100萬套。建設部提醒消費者“不要被虛假信息誤導”。

現實狀況與政策信息為何背道而馳?這種供不應求的虛假信息究竟是如何制造出來的呢?

記者在調查中發現，房價上漲迅猛，且一直高位運行，開發商難免會有“囤積居奇”的念頭。在實際操作中，開發商“捂盤”的手段多種多樣：有的領證后遲遲不開盤，有的一棟樓分批銷售，有的開盤即高價嚇走購房者，還有的低開高走，后期甩客……不一而足。有專家指出，北京房價屢創新高，開發商“捂盤”是一個主要因素。——領證后遲遲不開盤賣房如同“擠牙膏”

京城業內人士流傳這樣一首“賣房謠”：“沒被許可先預賣，取得許可又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現房賣。”

沒有預售許可證就開售，曾經是一些開發商的慣用伎倆，后受到北京市建委的嚴查。如今則出現了賣房子像“擠牙膏”的怪現象。

記者在調查中發現，有的開發商想盡辦法將房子分期分批投放市場，并且逐步提高價格，名為“銷控”，實際上是人為地操控市場供求信息，最終達到房價大漲獲取高額利潤的目的。

北京市朝陽區大望路一高價樓盤，其中一棟2003年底就獲得了商品房銷售許可證，但這個樓盤一直拖到2006年5月，在房價“漲聲一片”時才開盤。樓價也從當時同期樓盤均價每平方米8000元左右漲到后來的每平方米1.1萬元。“這其實是大多數房產開發商的共同策略。”一家房地產企業的品牌推廣人士說。

北京和平里某小區2007年4月取得兩棟樓和1個車庫的預售許可，但第一次開盤只賣其中的160套房子，“其他期房什么時候開盤我們也不清楚，但價錢肯定會比現在高。”售樓人員告訴記者。

房產商通過上述各種方式控制房源供給，實際上改變了真實的市場供求關系，人為地制造供不應求虛火，最終操縱市場，對房價持續上揚起到推波助瀾的作用。

——朝向好的先掖著朝向差的作釣餌

位于北京朝陽北路的某高檔樓盤，正在銷售的1、3、4號樓中，都是先開小戶型，其次才是大戶型。即使是同一棟樓，也是分批按戶型或者方位來賣的。比如4號樓最先開賣的就是八九十平米的小戶型，而184平方米的三居則靠后開盤。

“越往后，房子的戶型、位置和朝向往往更好，當然價格就越高。每新開一次盤都要漲幾百元。”這家樓盤的銷售人員告訴記者。

——樓盤信息不對稱虛假信息滿天飛

除了囤積房源之外，開發商制造虛假信息的手法很多。據業內人士介紹，有的開發商自己或者雇人在售樓處排隊，炮制“人氣”、哄抬房價。

一些商品房預售合同中，購房人姓名、住所、身份證號碼等漏洞百出，在業內傳為笑話。如今這種合同造假、人為造市的現象依然存在。

不僅如此，開發商還不斷推出千人搖號、打折拍賣、人體彩繪秀、不買房也能中大獎，甚至豪車接送等手段來聚攏“人氣”。經過一出出花樣翻新的“售房秀”，購房人如墜霧里，房價也節節飆升。

不少購房者向記者反映，在整個購房過程中，樓盤信息幾乎都是開發商發布的，從供應量到價格基本上是開發商說了算。

地產界獨立觀察者陳曉焱指出，房地產市場的不完全競爭，消費者和開發商之間的信息不對稱，已導致供求關系的嚴重扭曲。政府部門應該對房地產市場的信息披露進行嚴格規范，讓購房者真正掌握透明、公開的市場信息。

“半年新房縮水40萬元”擊中樓市“痛點”

在2007年的全國“兩會”上，深圳一消費者“半年新房縮水40萬元”的新聞引起了不少代表委員的議論。這似乎也證實了不少人的擔憂：樓市的冬天也許真的來了。

這位深圳市龍崗區布吉街道的任小姐，在2007年7月，以每平方米1.39萬元、總價132.79萬元的價格，買下“東方盛世”樓盤一套建筑面積95.54平方米的三室住宅。但還沒有來得及入住，半年時間就縮水40萬元，讓她欲哭無淚。

“當時我們每天都去看房，房子每天都漲，我們害怕以后買不起房子。”任小姐告訴記者，為將雙方老人接到深圳生活，她和丈夫決定在家附近的“東方盛世”買一套新房。2007年7月，“東方盛世”開始對外發售，夫妻兩人去看房時，現場看樓的人摩肩接踵，每個人都像瘋了一樣搶著買房。很多人都說，“深圳房價還會往上漲，再不買將來要花更多的錢。”

沒想到，他們買房后不久，還沒有交樓，該樓盤就開始降價，還推出了每平方米7888元的特價房。與他們同樣的住宅現在開發商只賣93萬元左右，讓他們的資產白白縮水了40萬元。

有學者指出，這個案例說明，像深圳這樣的一線地產城市，房價有比較大的泡沫，這其實給樓市的投資客和一些政府部門上了生動的一課。樓市高燒時刻，一些城市曾出現瘋狂“搶房”的局面，有的樓盤故意在半夜開盤，購房者甚至徹夜排隊，不眠不休地等待選號、購房，這進一步加劇了城市房地產的投機氛圍，推高了房價。

剛剛過去的2007年，國家不斷出臺一些樓市政策、措施。盡管中央宏觀調控的積極效應已經顯露，但房地產領域中一些突出問題仍未得到根本性解決，特別是商品住房供應結構性矛盾突出、房價上漲較快、住房保障制度滯后等，依然是房地產市場中的突出“痛點”。

房價在短時間內暴漲或暴跌都是不合理的、危險的，在這個過程中，政府不能做旁觀者，而要積極提醒、理性干預。

“這些都說明房地產業暴露的問題不再是個局部性問題。”中央黨校研究員曾業松說：“一年來樓市雖然出現了一些積極變化，但高房價大面積擴散發生在樓市調控年，發人深省。房地產業的暴利得不到根治，就很難讓房價理性回歸。”

專家分析說：“老百姓傾其所有，或者背負巨額貸款買房，加重了生活負擔。這將導致貧富差距加大，影響社會公平，甚至危及到社會的安定與和諧。”

一直以來，房地產市場存在的暴利和信息不透明問題十分明顯，這也是國家對房地產市場進行宏觀調控的主要原因。曾業松認為，現在突出的問題是，一些地方政府和職能部門“越位”或“缺位”。而房地產的定價機制，基本上由開發商單方面說了算。按道理，調控房價這么久了，居然一直沒有具體住房成本的資料供決策參考，調控的參照物不清楚，不能說不是一個缺陷。

在今年的全國“兩會”上，面對記者關于“北京房價到底高不高”的問題，全國人大代表、北京市發改委主任張工表示：“北京目前的房價體現了供需狀況。”“對于高收入人群而言，房屋價格應由市場進行調節。”他同時也指出，今年將建800萬平方米的政策性住房。這些房源入市，會對房價的平抑，特別是對中低收入群體的房源供給狀況有很大改善。

對當前房地產市場的問題，不少代表委員也是建言獻策。“調整房價，首先要分流購房者。”全國政協委員、上海政協副主席周漢民表示，大可不必千軍萬馬都走購房的路線，“剛剛畢業的年輕人可以先租房；經濟不寬裕的市民可以購買經濟適用房；有一定經濟基礎的白領可以根據自己的需要購買符合自己經濟實力的小房型。”

他說，上海和中國的其他都市一樣，房價增長水平很高。其原因既有客觀因素，比如地價上漲，建筑材料等基礎材料的上漲，但漲價里還有虛旺的因素。

“高房價肯定壓不下來”和“用行政手段壓房價”的兩種極端說法都不可取，國務院發展研究中心的專家認為，“調整房價主要還是應該依靠市場，不是通過行政手段可以全部解決的，但行政指導的趨勢和方向應當明確。”

專家表示，住房目前具有商品和社會雙重屬性，其價格大起大落都是不正常的，會給社會造成震蕩。當前遏制房價應該分三步走，第一步是止住過快增長的趨勢；第二步，要消化存量；第三步，政府應當大力發展經濟適用房和小型房的建設。

突圍“夾心層”買房困局

“低的不能買，高的買不起，我的房子到底在哪里?”時下，這些被稱為“夾心層”的中等收入者，似乎成了“安居工程”的配角，住房陷入“高不成、低不就”尷尬境地。他們心中有著太多的不滿與困惑。

——月薪3000買不起房

在北京中關村一家IT公司上班的余小姐，月收入在3000元左右，父母都是工人，一家人居住在上世紀80年代建的40多平方米的老房子里面。眼瞅著房價瘋漲，而薪水卻仍慢慢“爬”，放棄了商品房的夢想，想去申請經濟適用房，可到戶口所在社區一問，居委會李大媽的話讓她更失望：“你一個月3000多的人，來跟別的幾百塊的人搶房子?超標了!”

——住了一輩子老房子盼新居

在北京某食品廠上班的叢先生無奈地說：“我們的房子不僅年老失修，而且衛生間也是公用的，眼睜睜看著家門口前面的樓盤漲到2萬一平方米了，一出門口，那感覺就像隔了兩個世紀啊。現在城市雖然有經濟適用房和廉租房，可像我們這樣一輩子住老房子的人，不知道什么時候才能改善自己的居住條件。”

商品房價格高不可及，保障性住房“拒之門外”，這就是廣大中等收入者面臨的尷尬。某網站一項針對5000多網民的調查顯示，69.7％的人認為，低收入群體的住房需求是政府最該著力解決的問題，但同時有60％左右的人認為高房價影響最大的是中等收入群體。一方面，中等收入群體難以承受高房價，另一方面，政府保障性住房的政策卻無法顧及到這個群體。

“控制房價漲幅是對的，但必須關注政府責任的定位，要解決大多數人即‘夾心層’的住房難題。”中央黨校研究員曾業松說，經濟適用房排不上隊，房價又持續上漲，越來越多的中等收入人群開始超越經濟能力而“被迫”購房。千軍萬馬擠商品住房這座獨木橋，致使樓市整體供求仍偏緊，房價怎能不節節攀升?

顯然，大量中等收入者被迫加入“高房價購房群體”，一方面導致“房奴”人數擴大，加大了社會不和諧因素；另一方面放大了房地產市場畸形需求，反向助推了房價猛漲。

令人欣慰的是，今年的政府工作報告，首次提出要抓緊建立住房保障體系，“重點發展面向中低收入家庭的住房”、“通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房困難”等。這些信息清晰地表明，一條以“保障”體系建設為重點的，分類解決各收入群體住房問題的政策路線圖正式登臺亮相。這讓眾多翹首等待的家庭看到了希望。

從“加快廉租住房建設”到“加強經濟適用住房的建設和管理”再到“增加中低價位、中小套型普通商品住房供應”，這一系列措施涵蓋了解決低收入群體、中等收入家庭群體的住房問題，人們感受到，政府在從結構上分層破解住房難題。

目前，全國各地解決中等收入家庭住房困難的辦法，主要有兩種：即限價房和經濟租用房。一些地方通過“政府扶持、市場運作”的方法發展限價商品房來幫助中等收入家庭解決住房問題。另一些則探索建設了一批經濟租用房，即由政府提供政策支持，用市場調節的辦法建設和經營租賃，房租略低于市場價格；小戶型；供給對象主要是當地中等收入家庭，而且必須是自住。

然而，這個被中等收入家庭寄予解決住房困難厚望的限價房在實際操作中也遇到了“鬧心事”。

2008年初，備受關注的廣州限價房一開始簽約發售就起了爭議——限價只有2800元／平方米的花都區風神大道北限價房項目，由于規定只面向廣州東風日產乘用車公司員工銷售、且單套面積大而被媒體質疑，國內有媒體稱其存在大戶型和別墅。對此，廣州市國土房管局特別回應此事，稱重點發展產業員工住房問題可優先解決，并強調東風日產員工在購房時也要符合《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》規定的四項申購條件。

是單位自建房渾水摸魚，還是限價房在悄然變味?廣州的探索與做法，也讓人們感受到中國住房保障市場任重而道遠。

全國政協委員、上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘分析說，這次政府工作報告中闡述的住房保障體系，覆蓋了高、中、低收入人群，就是要通過政府引導市場有序開發，逐步解決住房難問題，滿足不同人群的住房需求，這有利于緩解目前樓市的緊張情況。但在實踐中必須防止有些地方將“經”念走樣。

“廉租房好是好，中央今年投入資金數額非常明確，規定地方各級政府也要增加這方面的投入，但增加比例為多少?不增加怎么辦?誰來監督落實?”“中低價位、中小套型是什么標準呢?”從參加“兩會”的代表委員們發出的種種疑問中，人們看到保障住房政策還多為原則性規定，亟需細化。

代表委員的擔憂不是沒有道理。以廉租房的10年發展之路來看，住房保障政策的執行力就可見一斑。

早在1999年，建設部就出臺了《城鎮廉租住房管理辦法》，提出由政府實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房，以保障公民基本居住權利。

此后，京、津、滬等地相繼以租金補貼、實物配租等方式，為收入和住房都困難的“雙困戶”提供住房保障。然而數據顯示，到2002年，35個大中型城市中，搞了實施方案的不到一半。廉租房建設如此緩慢，建設部于2006年通過媒體通報未建廉租房的70個大中城市。

廉租房制度建設開始向縱深推進。2007年躍上一個大臺階，數據顯示，全國安排廉租住房資金77億元，超過歷年累計安排資金的總和；累計改善了68.1萬戶低保家庭的居住條件。

如今，作為面向中等收入者的限價房和經濟租用房，推行伊始就面臨著諸多的爭議和問題：廣州限價房在定價標準、銷售對象等諸多環節引發熱烈討論；福州千畝限價房建設用地招標遭遇“流拍”……

全國政協委員李立新等認為，此前國家房地產宏觀調控已經考慮到了中等收入或中等偏下收入群體的住房問題，比如關于調整住房結構的“雙70％”政策(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型)。但從執行的效果來看，一方面市場上中小戶型的供應依然不足；另一方面中小戶型的價位大大超過了中等收入群體的消費能力，政策效應已被沖淡。

能否在借鑒海外經驗中“歸位”?據記者調查，在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。據悉，在過去40多年里，新加坡政府共修建了近100萬套組屋，目前新加坡全國約有84％的人安居在組屋中。而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。

顯然，住房制度安排最重要的就是兩大“歸位”：保障的歸保障，市場的歸市場，問責要問到實處。

“三分需求”，即對于低收入人群，政府最重要的職責是搞好廉租房，讓買不起房的居民或者進城打工的農民工能夠租得起房、住得上房。今年中央用于廉租住房制度建設的資金68億元，比去年增加17億元。廉租房在住房保障體系建設中扮演著重要的角色。對于中等收入人群，政府則加大經濟適用房的建設力度，使經濟適用房大多數面向中等收入者。對于高檔住房，主要靠市場調節。

“四管齊下”，國土資源部已出臺文件，規定開發商不付清全部地價不得分期發放土地證，這是“促供給”；央行、銀監會出臺政策，要求提高第二套以上住房的首付比例，這是“抑需求”；擴大廉租房政策的覆蓋面，這是“補保障”；經濟適用房大多數也要面向中等人群，這是在“調預期”，讓中等收入者別再追漲。

全國政協委員郭松海說，限價房應當與廉租房、經濟適用房一起構成覆蓋全社會的保障性住房體系，占到大城市住宅建設總量的50％。

一些代表委員指出，“現在的問題不是缺少政策，而是有多少政策能夠執行到位!”他們期待地方政府能真正加大政策的執行力度。改變就從現在開始，未來數年其成效或可逐步顯現。

全國人大代表、民盟上海市委專職副主委沈志剛建議，在北京、上海等大城市，由政府出面推動建設“青年公寓”，讓“新北京人”“新上海人”等都能住有所居，避免人才因為買不起房子而流失。

建設部部長汪光燾曾表示：“住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障。從十多年改革和探索的實踐看，僅靠市場機制無法解決住房領域的社會公平問題。”如今，中國住房政策彰顯保障民生的功能，體現政府找準了面對房地產市場的定位。

北京市發改委主任張工近期表示，北京今年將新增800萬平方米的政策房。這是否能起到平抑房價的作用?人們拭目以待。

編輯 馮 嵐