做空樓市

股市里，莊家會講故事；樓市里，開發商更會講故事。莊家講故事，目的是為了出貨，貨出完了，股價跌到哪了無所謂。而開發商講故事，則大不一樣，賣房無止境，故事無止境，房價上漲無止境。即使是來自政府部門的宏觀調控等利空消息，他們都能解讀成有助于房價上漲的利好消息。

好在唱多的陣營出現了一個“異己分子”，不然我真的不敢輕言“做空樓市”，他就是萬科董事會主席王石。春節期間，我在第一財經節目“頭腦風暴”里看到，持“拐點論”的王石，幾乎要被潘石屹為隊長的反方以“申請回避”的說辭給轟下去，看到王石先生苦笑著站起身來，感覺還是蠻尷尬的。好在王石聰明機智反應快，說“我走了有兩員大將在這里，我回避沒問題”，方才在笑聲中化解了這個尷尬。由此可見，樓市多空論的尖銳對立背后潛藏著多少利益的搏殺啊。

其實，只要有市場和交易，就有多空的博弈。就像做股票一樣，這個時候，我們姑且不去聽各種分析，而是自己深入具體實際，或許就能得出些結論來。

一個朋友在北京的西五環附近買了一套一室一廳的房子，開發商是國內一位極力唱多的地產大佬，63平米，總價達到了85萬多，首付30多萬，月供4000元，20年還清，等拿到房子時，他為此要付出120多萬。

扣除通脹因素，我給他算了一筆賬。他買房子目的是用來投資，如果是出租，按當地最高租價，精裝全套家電，也才2000多點，要連續出租50年才能回本。實際上，一旦房齡超過10年，其出租價值是逐年遞減，恐怕收回房款要到70年，幾乎與住宅用地70年大限接近。再加上間隙性的空房，和出租房屋的麻煩，這筆投資實際上帶給他的，除了是辛苦和房奴的焦慮外，并沒有得到什么。

我再為他算了一筆賬，如果將這30萬用來投資一只較為穩健的基金，就是按保守的平均每年10％的收益計算，20年后，他的30萬將變為200萬，遠遠高于他投資房子的收益。而且，投資房子是屬于不動產，流動性差，在市場不景氣或者急需變現時，只能是高折價出售。而證券投資品種，流動性好，變現也很便捷，而且能通過及時止損來回避下跌風險。

當我把這筆賬給他算完時，朋友如夢初醒，但是為時已晚，因為他再出售時，就沒有那么容易了。而我也不幸的看到，同一棟樓里，像朋友這樣的“房奴型投資者”依然不少，因為他們拿到了房子鑰匙半年后，依然在等待租客的到來，或者是有最后的接棒者來博傻。

一個顯然的例子是，一個樓道的10戶里，目前住戶還只有2－3家。而且，一個月愿意或者能夠支付2000元租房的，想必不是很多，這點就是房地產中介公司的人也不得不承認這點。我和他們開玩笑，說只要有一個新樓盤出現，其底商必有10余家中介公司出現，這些中介公司就像附庸在這些樓盤身上的寄生蟲，除了對房價的上漲推波助瀾外，真正的存在價值不大。

如果說這個實例還不足以輔助“做空樓市”論點外，我再做一些“杞人憂天”的分析吧。拋開來自政府某些部門或者官員關于房價的評論，也不理會地產商和各種輿論或者專家的評論，而依然是以自己的角度來分析。

我們注意到，現如今“421結構”的家庭比例越來越多，尤其是城市里，爺爺奶奶外公外婆、父母、小孩的家庭結構很多，按照這樣的家庭結構計算，人口是會逐漸遞減。打個比方，假如北京不再新增外來人口，那么50年后，北京恐怕將會成為一個真正的老年城或者是空城。有數據顯示，在老年人口增長的同時，14歲以下少兒人口在總人口中比重迅速下降，2025年老年人口將超過少兒人口，2050年將會接近少兒人口一倍。這也就意味著，住房的消費將會銳減，而空房將會越來越多，甚至有老人故去后，其房子還可能存在找不到繼承者的風險。

當然這或許有點危言聳聽，我想王石先生或許是因為曾有一段時間遠寓了房地產界而去爬山了，給了自己冷靜思索的時間，所以爬山歸來放出了“拐點論”的警世之言。而那些一直唱多的地產商們，絕對非低能之輩，因為他們心知肚明，一旦樓市出現問題，除了投機者損失慘重甚至破產，銀行的呆賬和壞賬也會迅速增加，而政府最擔心的莫過于此了。所以，唱多的地產商敢于唱多，因為他們已經將越來越多的投機客和銀行綁架了，進而就是政府也不敢掉以輕心啊。

再回到朋友新房所在地，看到剛剛新建的樓盤，墻壁就有脫落，薄薄的墻體顯露出來，我的心理暗自祈禱，千萬別發生地震啊。回到辦公室，打開股市K線圖，我做了一個比喻，那些像暴發戶的地產商就是樓市的莊家，我等“散戶”除了做空樓市外，還是投資證券市場相對讓人放心點。