立足于求租群體的南京住房租賃市場探察

[摘要]通過大量調研發現，南京市的住房租賃市場既有其多元化的一面，也有其不完善的一面。前者主要體現為求租群體的多樣性、房源分布的廣泛性和房型選擇的多元性，后者則體現為信息占有的不充分、租賃價位的不合理和房源供給的不寬裕，而這些可以通過住房租賃公司的成立和廉租住宅的建設來加以完善。

[關鍵詞]求租群體；住房租賃市場；多元性與不完善性；住房租賃公司；廉租住宅

[中圈分類號]TU984 [文獻標識碼]A [文章編號]1671—511X(2008)02—0059—04

近年來，隨著我國城鄉居民生活水平與經濟收入的逐步提升，其消費結構也開始有了明顯的轉變：其中，居住消費的比重已由1985年的4.7％飆升至1997年的8.6％，提高了近兩倍；除了商品房的購置外，房屋租賃戶的比例及其用于住房租賃的消費也有了大幅增長，像京、滬、穗三市2001年的租賃戶就分別占到了19.7％、25.6％與21.9％，租用房業已成為城市居民的第二大房源。那么，面對日益活躍的龐大三級市場——住房租賃市場，我們該如何認知和評價呢?

有鑒于此，筆者結合教學組織了一個課題調研小組，希望能轉換角度、從不同的求租群體科入手，結合問卷、訪談、觀察等多種方法，對南京住房的租賃市場做出一定的探討與研究。研究發現：當地的住房租賃市場不僅呈現出多元的一面，同時也暴露出不完善的一面。

一、南京住房租賃市場的多元性

多元性是市場發展的前提與繁榮的表征所在。南京的住房租賃市場亦不例外。其多元性首先體現在下述幾個方面：

1．求租群體的多樣性

通過多家大中型中介機構和派出所的訪談，我們發現南京市居住空間的求租群體規模龐大、類群繁多；其中又以進城農民、大學生與白領(多為未婚)這三類群體最為典型，這不僅僅同他們迥異的身份地位和龐大的數量比重(見表1)直接相關，更離不開其外在的宏觀背景與內在的獨特需求。

從宏觀背景來看，伴隨著我國的快速城市化，數以千萬計的農村剩余勞動力已源源不斷地向各級城市匯聚；大中專學校的大幅擴招，也使數十萬的大學生需自行解決住宿問題：改革開放和加入WTO的巨大催化作用，同樣讓三資企業、外企及跨國集團的工作人員逐年增加。他們都成為了目前住房租賃市場主要的消費群體，在給房源供給帶來壓力的同時也刺激了當地租賃市場的迅速發展。

從內在需求來看，大學生多為外地來寧就讀的大學生，雖然學校為之配備了宿舍，但在外租房者仍大有人在，主要原因依次為學習需要(占46.3％，考研、實習等)、物質環境需求(占33.7％，寬裕的空間、良好的環境設施等)和心理需求(占7.4％，性格原因、感情需求等)；作為弱勢群體的進城農民，租房的原因顯而易見——尋求臨時居所、滿足基本需求；而社會地位較高的白領，租房的原因則主要為心理需求(占35.0％，個體獨立、隱私保護與感情需要等)和無房過渡(占20.5％，未購房、新房未交付或正裝修)。

2．房源分布的廣泛性

調研發現，大學生租賃的住房多集中于學區附近，大批的進城農民除了散租者，往往會在城北、城西的城鄉結合部采取群租聚居的方式，白領則更多地選租了主城區內的房源。由此可見，南京市出租房源或集中或分散，分布頗為廣泛，遍布城郊各區(見組圖1)。這種房源分布上的多元性，不但再次印證了南京不同社會階層在居住空間上的分異特征，還反映出三類群體彼此不同的利益需求與經濟承受力。

大學生選擇的房源靠近學區上學、查找資料、就餐、購置生活用品均比較方便，學校周邊的配套服務設施提供的不僅僅是生活學習上的便利，還有熟悉親切的環境。

進城農民在城鄉結合部一帶選擇房源則有多重原因，包括集中的房源供應(村民大都建有私宅)、相對低廉的可承受的租金、松懈管理所帶來的寬松環境等等。

白領選擇市區的閑置房，更看中的是良好的交通區位條件和周全的配套服務設施；另外理想的個人收入，也確保了他們可以在租金較高的主城區找到體現自己社會地位的房源。

3．房型選擇的多元性

我們在調研中發現，南京的住房租賃市場能提供以51—110平方米的中等戶型為主導的、從單間到套間、從單室套到多室套的各類房型，這也為不同的求租群體提供了有主有次的多元化選擇——絕大部分進城農民都傾向于選租單間的簡易房(廁所與廚房公用)，而大學生與白領則更愿意租用帶獨立衛生間和廚房的套間；所不同的是，大學生多為2—4人合租，因而會出現多人一間的情況，而白領則多為單住或與戀人合租，至少能保障一人一間、甚至一人多間(見圖2)。

具體而言，大學生與白領求租的房型雖然均以兩室一廳或三室一廳為主，但經濟承受力與生活習慣的差異還是派生出不同的內在需求——前者采取的多人合租方式，既延續了以往習慣的群體生活，又可滿足個人的空間需求，還分解了個人的經濟負擔；后者則注重在可承受的經濟范疇內追求更好的居住品質、并盡量維系個人的生活習慣與個性需求(如開辦家庭PARTY的空間需要或SOHO一族的辦公場所)。

而進城農民卻有八成以上合租單間，雖然居住條件無法同前兩者相比，常常會面臨材料簡易、結構破損、隔聲隔熱通風等技術要求上的種種不足，但租金的低廉、居所的臨時性與基本生活需求的滿足，依然使其成為農民進城后的實惠性首選。

二、南京住房租賃市場的不完善性

1．信息占有的不充分

住宅的租賃市場不像開放的股票證券市場那樣，可以讓交易者隨時了解到交易的數量、品種及其價格，目前人們只能通過網絡、中介公司、出租門牌告示等方式獲取相關訊息，信息來源相對有限，信息的占有也很不充分。其中，“熟人介紹”已成為三類群體共同的信息主渠道，反映出長久以來中國社會對于社會網絡和傳統信息交流方式的信任與依賴程度(見圖3)。

由圖可知，上網查詢和找中介公司已成為大學生和白領共同的兩大選擇。前者(如www.5i5j.com等中介網站)有了大學生與白領的文化技術水平作保障，可以為之提供更廣泛、更可信的信息資詢，且有不少大型中介公司也采取了網絡方式開發市場；而后者作為一種傳統的租房媒介，大學生與白領還是比較認同大型公司的規范操作，另外支付一定的中介費也不成負擔。

至于進城農民，則大量地利用出租門牌尋得租賃信息。這樣一來省去了繁雜的手續與中介費，降低了居住成本；二來整體較低的文化教育水平，也阻礙了其通過上網查詢等渠道有效獲取信息。

但需注意的是，也正因為有部分大學生和大批進城農民的求租行為都繞開了正規的中介實體私下進行，最終的契約和合同內容往往不為人所知，甚至連實際支付金額也與合同記錄時有出入，這就使房屋租賃市場信息的真實性和透明性更難得到保障，更不用說市場信息的充分占有了。

2．租賃價位的不合理

住房的租金一般由折舊費、維修費、管理費、利息、稅金等款項構成。根據抽樣調研，南京各群體的租金支付情況匯總如下(見表2)：

至于南京住房租賃市場的租金情況是否合理，我們可以依據兩項指標加以評判：

其一，人均月房租與月收入的比值是否合理?世界銀行提供的資料表明，合適的比值一般為6％—8％。對比我們的調查即可發現，無論是何類群體求租，均面臨著南京住房租金偏高的境況。

其二，住宅租賃價格與銷售價格的比值(租售比)是否合理?合理的租售比通常在1:100左右。但調研推算發現：大學生和白領求租的房源租售比一般不超過1/200，進城農民的租售比較高，但也難以超過1/100。可見相對售價而言，南京的房租顯低了。

從上述仿佛彼此矛盾的推斷中，我們至少可以判定：無論高還是低，南京住房的租金起碼是不盡合理的。其中，前者的判斷同收入相掛鉤，顯然更具說服力；而后者的判斷與售價相關聯，只能由此反襯出南京高得離譜的住房售價。

3．房源供給的不寬裕

目前進入城市租賃市場的房源，主要還是限于城鄉結合部的村民私宅和散布全市的市民閑置房，相對于數以萬計的各類求租群體來言，房源供應的隱患和差距不言而喻：根據“我愛我家”的市場報表顯示，今年第二季度以來，南京市的租賃需求已有大幅度的攀升，相比于一季度升幅達217％；但與此同時，房源的供應量卻沒有顯著增長，供求比已由一季度的3.7:1下跌至6月份的1.5:1；更何況這還未包括繞開正規中介求租的部分大學生和大批進城農民。其間潛藏的缺口之大，令人不容樂觀。

綜上所述，目前南京市的住房租賃市場，雖已呈現出多元化的一面，但仍處于一種非均衡和不完善的狀態，這就不可避免地會給廣大群體的“求租”行為和安居問題帶來一定的障礙。可見，住房租賃市場的引導與完善勢在必行!

三、南京住房租賃市場完善的幾點建議

1．住房租賃公司的成立

參照1991年世界銀行的研究報告《中國城鎮住房改革：問題與可供選擇的方案》，我們可以將“住房租賃公司的成立”視作私人住宅租賃市場改革的關鍵一環。其主要建議有；切斷國家機關、廠礦、企事業單位等與住宅選擇之間的聯系，把房產分配與維修方面的控制權轉移給獨立的財產管理實體——住房租賃公司；資產所有者的產權將受到尊重，租戶的權益將限定于在市場經濟中所能存在的消費者權益，政府、國營企業、公共部門、房主等均要從租賃市場的直接介入中撤出，讓未來的私人住房供應完全以全新的住房租賃公司和求租戶的需求為轉移，任何其他的私下接觸和秘密交易均不受法律法規的承認和保護。

從中不難看出，南京若要成立住房租賃公司，至少要介入以下多項事務：(1)根據各種情況統一制定各類標準，并全面提供房源的數量、質量、品種、租金等真實信息及其變化情況，使交易雙方都能充分了解有關信息；(2)聯絡交易雙方，并對其協商交易和合同簽署的過程進行全程監督；(3)在保障當事人有關隱私和權益的前提下，對合同協議實行備份存檔的集中式和透明化管理；(4)掌握出租建筑及其設備的修繕維護權，承租人若要對房屋進行改擴建，必須經過租賃公司和房產主的協商和同意等等。可見，住房租賃公司已明顯不同于當前輔助性質的房產中介公司，它需要全面介入私宅租賃市場，涉及合同、租金、建筑、設備等要素，并對其實行集中式的統一管理。其作用也是顯而易見的：既可保障租賃價格在允許范圍內維持相對的均衡和公正，又可保障整個租賃市場的開放性和透明度，使人們在充分占有真實信息的同時，能減少各種隱性非法收入和偷稅漏稅行為給地方經濟所造成的損失l此外，即使是那些不辦暫住證或就業許可證的進城農民，也可以通過私宅租賃的管理來加強政府對于“三無”人員的管控。

2．廉租住宅的建設

除了現有的私人住宅，我們還需要鼓勵和扶持公共住宅、尤其是廉租住宅的大規模營建，以改善我國住宅租賃市場的房源供應狀況，為廣大的求租群體提供新的城市居所。南京目前也出現了一批類似性質的住宅或是公寓：

——雨花臺區的沙洲鄉就建有兩座大型公寓，安置了來自安徽、河南等地的外來工1200多名，并實行“公寓式管理”。整個公寓共除了4人標準間300間，還有可800人就餐的大餐廳、電視室、圖書閱覽室、健身房、浴室、超市等各類設施，一應俱全，而且價格適中；

——遠近聞名的“小刀手公寓”則是當地政府出面、為所街肉類批發市場的“小刀手”統一建造的廉租公寓，一共規劃建設了7棟240間。與前者不同的是，“小刀手公寓”與肉類市場相毗鄰，一層存放生豬，二層用于居住，真正集居住、生產于一身；同時又因為“小刀手”主要來自于安徽蕪湖，而使地緣與業緣交織其間。

就條件而言，它們同私搭亂建的出租房相比已有了很大的改進。但從總體上看，其有限的建設規模、不完善的建設體系和良莠不齊的設計施工水平，仍需通過借鑒多方經驗。其中，香港公共住宅經過40多年的發展，已經形成了一套完整的政策、經濟、設計、建造與管理體系。它作為商品經濟中的社會福利措施之一，已使半數以上無經濟能力解決住房問題的香港居民獲得了基本良好的居住條件。其主要啟示如下：

首先，從宏觀層面上講，一個城市需要有一整套完善的住宅政策和住宅建設體系，長期不懈地致力于住宅問題的解決，特別是要解決我省改革開放之后、包括大量進城農民在內的低收入家庭和困難戶的住宅問題。

其次，從關鍵性要素上講，香港城市住宅政策的成功有三大法寶——雄厚財政實力、“交互資助式”的土地使用政策和靈敏高效、職能覆蓋了公共住宅所有相關環節的專營機構。尤其是公益色彩濃重的廉租住宅，自身的“造血”機能并不強，更需要政府從其他途徑為其提供充足的資金保障、充分挖掘市場機制下土地使用政策的“補血”機能。

另外，城市住宅體系應擁有多層次的經濟結構，既要有私人住宅，也需要公共住宅；即使是公共住宅也應是包括廉租住宅、經濟適用住宅等在內的多類型住宅，以適應不同居民的需要；同時建立與之相對應的發展重點、面積指標、價格參數和服務范圍。

可以預見，伴隨著廣告、媒體及網絡的介入和普及，無論是私人住宅還是公共住宅的租賃業務，交易雙方和住房租賃機構甚至不用面對面即可完成信息占有、聯絡協商、成交簽約、監督管理的所有環節，從而使住宅租賃市場最終轉化成為一種高層次、高效率、高透明度的無形市場，為各類求租群體提供方便和服務。