商品房租賃看漲

2008年北京住宅租賃市場又將引爆怎樣一輪行情？

成交總量預計上漲20%

隨著奧運的日益臨近，城市的居住狀況以及就業機會相應有所提升，吸引了大量的外來人口。此外，奧運觀光團、奧運記者報道團的大量入境也會令2008年北京的租賃市場需求進一步得以增大。相比于全市而言，亞奧區域的租賃市場將會更加火熱。

另外自2007年以來北京市政府加大了力度建立保障性住房機制。特別是政府在2007年接連推出了大量的兩限房用地，頒布了一系列經濟適用房、廉租房新政法規。這些舉措都表現出政府對于抑制房價上漲過快，做好市民保障性住房體系的決心。保障性住房政策令部分購房者充滿了心理預期，使得這些消費者將會轉向租賃市場過渡。

同時，今年一手房市場無論是供應量還是成交量均出現了較大幅的下滑，可交易價格卻因種種原因而節節攀升。作為購房者而言，漲幅過快的房價增加了購房的壓力，削減了人們的購房需求。雖然二手房的現房優勢較大，但面對市場中的漲幅浪潮，二手房的性價比優勢也已經被消耗的蕩然無存。持續走高的房價使得他們暫時取消了購房計劃。租賃市場將成為他們進行過度的最佳選擇，從而也間接地帶動了明年市場成交量的上升。

最后，今年上半年持續向上的股市、基金市場令一部分準備購房的人群將資金轉入股市或購買基金，以租房代替購房。但是進入到第四季度以后，股市的行情走勢及轉而下，造成了部分購房者資金的損失。這部分購房者為了將手中投資的成本回收，必將持續將資金滯留在股市或基金中，從而繼續選擇租房居住來解決自身的住房需求。正是由于綜合考慮到了這些因素，預計2008年全年北京總體租賃市場的成交量將上漲20％左右。

全年租金水平平均將上漲30%左右

2008年的前半年北京進入奧運會的最后準備階段，外地進京人數也會隨之攀升。北京租賃市場將要面臨著更龐大的租房隊伍。受06年調控政策的影響，部分二手房房源轉到租賃市場，使得租賃市場房源放量。

但是進入到2007年以后，隨著房價的持續走高以及部分二手商品房5年交易時限的到期，部分租賃房源轉向了買賣市場。租賃市場供大于求的格局已經被打破。2008年奧運的召開、外來人口持續增多、保障性住房進入實質運作階段、軌道交通的日趨完善以及股市基金的融資效應都為北京的租賃市場提供了更多的市場需求。面對激增的需求，必然決定了2008年的北京租賃市場依舊將保持一個供小于求的市場氛圍，全市的租賃市場租金價格也將升幅明顯。

此外，面對中央政府明年緊縮的財政政策，持續性加息，CPI指數一路走高，為了緩解自己因為受到通脹影響而損失的租金，部分業主在明年仍將會選擇繼續增加房屋的租金價格。

最后，2007年12月出臺的《北京市房屋租賃管理若干規定》中明確指出了自2008年1月1日起北京開始實行房屋出租登記制度，同時北京地稅總局將于08年2月1日起正式征收5%的租賃綜合稅。根據二手房市場征收營業稅的經驗，這5%的稅費房東將全部轉嫁折合到房租里面，由租房人承擔。

綜上所述， 08年整體租賃市場的租金價格水平有望在明年大漲30%左右,個別重點區域的租金漲幅有望突破100%甚至更高。

傳統熱點區域熱度不減

參考近幾年的市場實際情況，辦公區域聚集地、學校、醫院附近以及軌道交通沿線等區域住宅租賃市場一直保持了較高的活躍程度。2008年的租賃市場仍然會延續這種趨勢。從北京的整體市場來看，朝陽、海淀和豐臺三區地域廣闊，房源量相對充裕。這三個區域同時又是辦公、學校、醫院、商業等區域的聚集地，其在2008年仍然會是住宅租賃市場成交的主體區域。

2007年軌道交通給住宅租賃市場帶來了積極的影響，北京開始進入了新的地鐵時代。5號地鐵線開通帶動了新一輪的地鐵沿線租房熱，沿線的立水橋、小關、方莊、宋家莊等區域蘇林市場增速很快。

隨著地鐵4號線、地鐵10號線在08年的陸續開通，第二個地鐵環線的周邊房源將成為2008年租賃市場中競相追逐的新對象。同時，已有熱點區域將沿著軌道向城市邊緣擴散。軌道交通及明年北京南站新京津城際特快的建成將會進一步拉動明年北京整體租賃市場狀況向更高的水平邁進。

兩居為主，大戶型成交比重有望小幅上升

目前，在北京房屋租賃市場各居室成交比重上，二居室以絕對的優勢統領著整個租賃市場，這主要是因為受到市場中房源供給類型和租賃市場需求特性的雙重作用所致。雖然一居室的承租價格以及私密性一直得到了廣大承租者的喜愛，但是其房源供給的相對有限使得一居室的經濟性明顯下降，令兩居室的市場需求在市場中保持主流。2008年，兩居將憑借其良好的性價比，繼續受到求租者的追捧。

2007年，三居室的成交比重延續著06年的發展狀況，維持了穩中有升的表現。持續增長的合租需求令三居室成為分攤費用最經濟的租賃房源類型，受到了合租群體的廣泛歡迎。再加上市場上大戶型的租賃房源相對比較充裕，08年大戶型的租賃成交量比重將有望繼續得以攀升。而一居室在面對持續增長的租賃需求，很有可能會促進一居室市場價格出現一定漲幅。

奧運時段高端公寓將會沖擊酒店客房經營

根據2008年奧組委簽約的112家星級飯店給出的賽時房價：在奧運期間北京市簽約飯店中，五星級飯店的平均房價為429美元；四星級飯店平均房價305美元；三星級飯店的平均房價193美元。

根據北京市旅游局的統計，預計奧運會期間海外觀眾將有26-39萬人，旅游者有15-20萬人，預計需要客房9-10萬間；國內觀眾225-258萬人，預計客房需求16-18萬間。總體奧運會北京的客房需求量近30萬。2006年年底北京酒店業的客房數量為13萬間，五星級酒店出租率69%，全市的酒店業出租率為65%。可以預見，明年的北京酒店業必將承載大量的市場需求，客房數量會出現供不應求的市場狀況。

作為北京租賃市場的重要組成部分，北京高端公寓的存量十分充分。尤其是酒店式公寓，即融合了星級酒店的設施與服務以及專業酒店管理公司的經營，又提供了一個明顯低于酒店的價格。奧運時段高端的酒店式公寓租賃業務將會沖擊奧運酒店客房經營狀況，承擔大量酒店業無法負擔的優質零散奧運觀眾，分享奧運會所帶來的經濟利益。

（胡景暉 我愛我家副總經理）