房貸減壓：曲徑通幽

章文宣

加息，加息，加息！

僅2007年一年時(shí)間，央行為了收縮銀根，五次加息。而在2008年1月執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)后，頭一年的加息效應(yīng)便會(huì)更充分的顯現(xiàn)出來(lái)。

2008年，“房奴”將更難熬

謝先生于2007年2月在立水橋購(gòu)買了一套總價(jià)值為86萬(wàn)的商品房，首付34萬(wàn)，貸款52萬(wàn)，貸款期限為20年。考慮到月供負(fù)擔(dān)及家庭支出等問(wèn)題，他采用了“等額本息”的還款方式。由于是首次購(gòu)房，他的貸款利率還打了85折。加息前，他的月供為3668.67/月，加息后，他的月供漲至3924.89/月，每月需多交256.22元，且利息總額從原來(lái)的360480.45元升至421972.48元，如果貸滿20年，他需多交利息61492.03元。

提前還款，細(xì)盤(pán)算

不算不知道，一算嚇一跳!很多人由此想到了提前還貸。的確，在有富余資金的情況下，貸款購(gòu)房者可以通過(guò)全部或部分提前還款來(lái)減輕還款壓力，達(dá)到節(jié)省利息的目的。

據(jù)偉嘉安捷介紹，現(xiàn)在最流行的提前還款方式有3種，分別是：一次性將剩余的貸款全部還清；部分提前還款，月供不變，將還款期限縮短；部分提前還款，減少月供，還款期限不變。

目前，在北京市各商業(yè)銀行辦理以等額本息或等額本金方式還款的提前還款是無(wú)須繳納任何違約金的，只有以固定利率還款的提前還款才需要繳納違約金。此外，大部分國(guó)內(nèi)銀行對(duì)于貸款時(shí)間不滿一年而提前還貸的，需要收取違約金。以謝先生為例，他采用的是“等額本息還款法”，因此提前還貸是不需要繳納任何違約金的，同時(shí)，考慮到他第一次還款時(shí)間是2007年3月，假設(shè)他2008年3月提前還貸：

第1種：將剩余的全部貸款一次性還清

該月一共需還505674.65元，利息總額為34236.28。這種方式主要還所欠的本金，支付利息總額在4種提前還貸方式里面最低，而且一次性還清后不用再還利息，但已付的利息不退。它比較適合手上有閑錢，近期沒(méi)有大筆支出計(jì)劃且沒(méi)有更好投資渠道的借款人。

第2種：部分提前還款，月供不變，將還款期限縮短

提前還4萬(wàn)，仍然保持3926元的月供不變，還款期限縮至16年，利息總額為297863.9元。

第3種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變

提前還4萬(wàn)，還款期限不變，為19年，月供將減少至3586/月，利息總額為394855.38元。此種提前還款方式減小了月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于第2種。

通過(guò)對(duì)3種主流提前還款方式進(jìn)行對(duì)比，我們可以清楚看到，第1種提前還款方式利息〈第2種提前還款方式利息〈第1種提前還款方式利息。由此，可以看出，還款期限越短，利息總額就越低。

因此，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，建議盡量采取第1種提前還款方式；如果沒(méi)有能力一次性還貸，可以考慮第2種提前還款方式，它雖然比第1種所還的利息總額多，但是，并沒(méi)有額外加重貸款購(gòu)房者的生活負(fù)擔(dān)，而且相較于第3種提前還款方式它更省錢；如果，只是想減輕月供負(fù)擔(dān)，則可以考慮采用第3種提前還款方式。誠(chéng)然，它所還的利息總額比前2種高，但它卻實(shí)現(xiàn)了提前還貸的最終目的—減壓。

貸款購(gòu)房者在考慮采取哪種提前貸款方式時(shí)，最好不要一味的比較哪種更省錢，還應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，并對(duì)自己目前的還款能力和預(yù)期未來(lái)的還款能力做出理性的評(píng)估，只有這樣，選擇貸款方式才是最佳的。

除了提前還貸以外，我們還可以通過(guò)其他方式替房貸減壓。

基金定贖巧還房貸

對(duì)于每月需要負(fù)擔(dān)月供的“房奴”而言,貨幣基金定贖提供了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

買過(guò)基金的人大多聽(tīng)說(shuō)過(guò)基金定投，即，在一定的投資期內(nèi)，投資人以固定時(shí)間、固定金額申購(gòu)銀行或證券公司代銷的某支基金產(chǎn)品。它與銀行的零存整取很類似。而基金定贖，相信聽(tīng)過(guò)的人少之又少。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基金定贖就是基金倒著定投。投資人在每月的固定時(shí)間、按個(gè)人的要求由銀行將固定份數(shù)的基金贖回。

它的操作非常簡(jiǎn)單，只要與銀行簽訂基金定贖的協(xié)議即可。

在借款人與銀行簽訂相關(guān)協(xié)議后，每月工資到賬時(shí)，銀行會(huì)自動(dòng)劃扣一筆固定的金額到他的基金賬戶,申購(gòu)貨幣基金，而在下一月的房貸還款日前兩天，銀行自動(dòng)幫他贖回一部分貨幣基金用于還房貸。定投和贖回的日期和借款人發(fā)工資、還房貸的日期環(huán)環(huán)相扣，這樣一來(lái)，投資、還房貸兩不誤。

而且，貨幣基金定投定贖是不需要任何手續(xù)費(fèi)的，贖回到賬僅需二天，收益比活期高。更重要的是，長(zhǎng)此以往，還房貸變得非常方便，省了不少時(shí)間，同時(shí)還能培養(yǎng)自己養(yǎng)成良好的理財(cái)意識(shí)。

需要注意的是，如果貸款購(gòu)房者手頭上已持有開(kāi)放式基金，也可以每月定贖還房貸，流程與前者一樣。此外，用于基金定贖的基金賬戶里最好有足夠還兩個(gè)月以上貸款的資金，才能保證定贖能不斷進(jìn)行。

同名轉(zhuǎn)按揭，柳暗花明又一村

如果你手上沒(méi)有閑錢用來(lái)提前還貸，那么，你可以選擇同名轉(zhuǎn)按揭。

這類貸款方式適合正處于按揭期間的貸款購(gòu)房者。它主要是指，通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，貸款購(gòu)房者將剩余貸款從一家銀行轉(zhuǎn)入另外一家銀行，姓名不變，但對(duì)額度及還款方式等進(jìn)行重新規(guī)劃，從而達(dá)到適當(dāng)調(diào)解借款人的還款計(jì)劃，使其在“后加息”時(shí)代可以節(jié)省部分利息。同時(shí)，手上有不錯(cuò)的投資渠道的貸款購(gòu)房者也可以利用這種方式達(dá)到融資的目的。

唐先生三年前買了套54萬(wàn)元的房產(chǎn)，貸款40萬(wàn)，目前已還了7萬(wàn)，還剩33萬(wàn)。他辦理了某銀行的同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，由于唐先生的房屋已從54萬(wàn)增值到125萬(wàn)，銀行在重新評(píng)估后給予了他87萬(wàn)元的貸款額度，比原貸款金額高出47萬(wàn)。由于他有近期開(kāi)店的計(jì)劃，所以他貸出了45萬(wàn)，把其中33萬(wàn)還了原銀行按揭后，用剩余的12萬(wàn)開(kāi)了一家童裝店。

同名轉(zhuǎn)按揭其實(shí)就是跳行按揭，通過(guò)貸款“跳槽”，獲得更優(yōu)惠的利率和更好的服務(wù)。而從融資角度來(lái)看，貸款購(gòu)房者可以利用轉(zhuǎn)按揭將升值的房產(chǎn)部分套現(xiàn)。

不過(guò)，并非任何一個(gè)貸款購(gòu)房者都能向銀行申請(qǐng)到“個(gè)人房貸同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”。一般來(lái)說(shuō)，銀行要嚴(yán)格審查貸款購(gòu)房是否具備以下條件，只有符合條件才能被重新批準(zhǔn)貸款：一、有辦理按揭貸款的住房；二、還款一年以上，貸款申請(qǐng)人在原銀行的還貸信用較好，沒(méi)有欠款記錄；三、還貸最后期限不超過(guò)原貸款合同的還款截止日；四、房屋所處位置優(yōu)越，交通便利，配套齊備，具有較大的升值潛力；五、房屋需要重新評(píng)估。如果五年內(nèi)還貸信用好，90平方米以上可能貸到七成，90平方米以下有可能貸到八成。