尋找中國商品房原點

蔣明倬

從1980年開始到1985年，深圳引進外資興建的商品房項目39項，總投資達到40多億，獲得了建設深圳的最初的資金

1月25日，深圳下了一場大雨。

謝順凱(化名)撐著傘慢悠悠地走在小區的小路上，聽著自己鞋子踩在雨里吧嗒吧嗒的聲音，每當這個時候，他就會模糊了時間，仿佛一下回到25年前。

“被改變命運的人”

對于老謝來說，命運就像深圳讓人把握不定的天氣，可能三個月不下一場雨，也可能頃刻間暴雨突至，他自己能做的就是聽之任之。

只記得是1984年，甚至都記不清楚具體哪一天了，老謝忽然接到了姐姐的一封信，信上說可以去深圳了，東湖麗苑的房子已經竣工，信上還特意說，不必擔心找不到，因為“深圳就那么一點點地方，去了看一眼，就知道哪個是了。”

那時候他還在新疆，已經41歲，孩子已經上了小學一年級，在建設兵團里的活又苦又累，而他自己根本無力改變這一切，一直覺得自己是時代的棄兒。

老謝和他的妻子都是上海知青，支援新疆十幾年，回不了上海，“我家弟兄9個，父母退休才能頂替上班，哪里能輪到我呢。”

給他們寫信的姐姐，其實是他妻子的姐姐，姐姐1951年就去了香港，走的時候，老謝的妻子才5歲，多年都沒有聯系過。他們結婚幾年以后，老謝看以前的老照片和舊信件，才知道妻子還有個姐姐，讓妻子給她寫信，才聯系上。

1981年的時候，姐姐忽然寫信來，說要給他們在深圳買一套房子，可以帶三個戶口，他們一家三口都可以遷往深圳，也是那一次他第一次聽說了這個小區的名字——東湖麗苑，那個他后來住了20幾年的居所。

本來姐姐1980年就已經看到了東湖麗苑的售樓廣告，是由香港妙麗物業管理有限公司打出來，樓書上說，“港澳人士或海外華僑可以自住，也可遷內地親屬入住”，“深圳樓宇業主和遷入居民，享受現時深圳居民福利待遇”，可以“優先辦理遷移戶口、優先代辦出入境專用通行證、優先代辦電器家電免稅許可手續”。

“開始她不敢相信，怕被騙，讓一個朋友特意跑到深圳來看，說沒有看到樓，只看到光禿禿的山，隔了一年，又讓人來看，說確實有樓了，才敢買?！崩现x說就是因為姐姐的謹慎，最后就只買到二期的房子，而且只買到6樓，好的樓層早被搶光了。

姐姐最后出了11萬港幣(按當時匯率相當于5萬人民幣)給他們買了一套，還送了一整套進口家電，包括電視、冰箱、洗衣機、縫紉機。

“80年代初，我們兩個人合起來的工資每個月都不到100塊錢，那么多錢對我們根本就是天文數字，自己根本買不起?！焙髞砝现x住到小區里面才知道，其實鄰居們的情況大抵和他相同，都是靠港澳親戚出錢，“買那個房子當時只收港幣和美元，壓根就不收人民幣?！?/p>

看了信，老謝一家人收拾了一下舉家南遷，到了深圳就傻了，根本不是姐姐所說的“一點點”，1984年的深圳再不是1981年的小漁村，已經建立起很多的樓，費了好大周折才找到了“東湖麗苑”，做起了中國第一批商品房的業主。

“改變別人命運的人”

老謝至今也不知道駱錦星是誰，也根本不知道這個人與自己的關聯性，即使在路上相遇，最多知道的是，那是另外一個在深圳退休的老人。

1979年，原寶安縣改制為地級市，深圳建市，駱錦星從惠陽地委應招而至，當晚被任命為深圳市房地產管理局副局長，專管基礎建設。

任命的同時，駱錦星同時也接到了任務，“要在一年內在深圳市政府的南面和北面的農田上建立起兩萬平方米的干部宿舍”，承建的工程又是只包工、不包料?！肮と顺燥堃X，買鋼材、水泥也要錢，但是建委一年就能給50萬”，駱錦星回憶起當時的情形“錢”的問題一直困擾他和其他深圳的建設者。

深圳建市，國家只給了3000萬貸款，而這筆錢對于深圳來說根本杯水車薪：據測算，開發4平方公里的地方，光是“五通一平”成本，也要投資20億。

對于深圳發展的資金來源，鄧小平早就明確指示：“中央沒有錢，你們自己去搞，要殺出一條血路來!”

駱錦星為了錢頭疼，他的一個香港朋友罵他是抱著金飯碗要飯，“他責問我，為什么不像香港那樣把土地變成黃金”，而當時香港財政收益三成以上都來自土地拍賣，駱錦星把這個問題立刻就跟當時的深圳市委書記張勛甫提出來。

張勛甫的意見是，直接這么拍賣土地在當時是違反憲法的，和駱錦星商量，“看能不能走政策邊緣，像搞補償貿易那樣，我們出土地，港資出資金、設備搞來料加工，我們收取加工費來‘抓錢?！?/p>

駱錦星就按照這一方案開始同港商開始談判，最先接觸的是在深圳市布吉搞來料加工的港商劉天就，雙方一拍即合。

“在那個時候羅湖周圍基本就是荒山和大水坑，像點樣子的建筑就是雅園賓館和竹園賓館，劉天就前前后后帶了好幾撥風水先生來看地址，最后選了個緊挨竹園賓館半山腰的這塊地?！睎|湖麗苑的一位業主聽老人們講起這段往事。

很快，在深圳市郊大頭苓劃出了一萬平方米，興建東湖麗苑，雙方協議一旦竣工獲利，中方占85%，劉天就的公司占15%。

1980年1月1日雙方正式簽約，項目還沒有動工，設計圖剛出來，2月中旬就已經開始在香港預售，一次性付款享受八五折優惠，首付6成享受九折優惠。

第一批推出108套房，戶型面積大約50～60平方米，均價2730港幣/平方米，一套房僅約10萬港幣，和香港樓價相比，便宜了一半以上。前后共有5000多人排隊購房，最后只好抽簽定盤，一天內售罄。二期接著推出，中方收入近千萬港幣。

因為當時的戶口配備，大批在內地有親戚的港人的購房欲望強盛，該樓盤的客戶遍及東莞、潮洲、上海甚至海外僑胞。而港資企業也聞風而動，紛紛要求來深圳投資房地產。

新起點：影響整個中國的嘗試

大多數原來的老業主已經離開了東湖麗苑，“很多人換了條件更好的房子，直接賣掉的或者出租的占了多數?！崩现x是至今仍生活在這個小區的為數不多的幾個老業主。

“我還是喜歡這個地方，干凈，清凈，空氣好”，在深圳市二十幾年來魔術般建起的無數高樓大廈中間，東湖麗苑這17棟建在半山的6層小樓，至今也仍然有種別樣的親和力，讓老謝不忍離開。

對于深圳，甚至對于中國來講，這個目前看起來不起眼的小區在諸多方面都是具有跨時代意義的。用駱錦星的話說，這個小區是一個“起點”：住房商品化的起點、按揭貸款的起點、物業管理等等的起點。

隨后開啟的就是中國土地管理法制化。1981年11月17日，廣東省第五屆人大常務委員會13次會議通過《深圳經濟特區管理條例》，有關部門總結東湖麗苑這種結算方式，決定要擴大規模。

而當時開發羅湖資金奇缺，總投資預算要1.5億，采取補償貿易和合作方式要等到項目結算才能拿到錢，遠水解不了近渴。深圳市委決定除了繼續采取合作方式之外，可以由港商直接向深圳房地產集團交付土地使用費，獨資開發商品樓盤。“條件是使用年限為20年，每平方米5000元，德興大廈、海豐苑、新都大酒店等都是這么建起來的，一年收入近億元”。

在吸取香港地產商的經驗以后，深圳房地產集團也開始采用融資開發、建設和經營怡景花園別墅，一次性獲利1.5億元。同時又投資建設了國貿大廈，向國家各級和廣東省各級涉外單位預售，收入5000多萬人民幣、700多萬美金。

根據統計，從1980年開始到1985年，深圳引進外資興建的商品房項目39項，總投資達到40多億，獲得了建設深圳的最初的資金。

深圳的這種做法雖然解決了城市發展的資金問題，但在當時卻招致了種種批評。“有人認為我們違反憲法，出賣國家領土主權，說我為資本家建安樂窩，沒有好下場。”這些在當時都給駱錦星帶來了一定的壓力。

1983年，鄧小平到深圳視察，登上了羅湖小區國際商業大廈的樓頂，彭真等人也都到深圳視察過，對這種方式表示了認可。深圳改革步伐才進一步加快。

就在這一年，深圳市人大通過了《深圳經濟特區土地管理暫行條例》，決定除了由深圳房地產集團專營涉外房地產，所得利稅作為土地使用費上繳市財政外，還決定由深圳經濟特區開發公司地產部代表市政府，按條例規定向所有用地單位收取土地使用費。

在實際執行中，卻發現征收難度非常大，企業向企業來收取土地使用費，名不正，言不順，一年多才收了2000多萬元。

因此，深圳市委決定實行政企分家，變由深房集團和深圳經濟特區開發公司地產部收取國有土地使用費，改為有國土局負責征收土地使用費，采取協議、招標和公開競報的方式轉讓土地。

據駱錦星回憶，在最初階段，執行也出現了很多問題?！坝捎诮涷灢蛔悖ㄖ撇蝗?，執行效果不理想”，尤其是協議用地變為“人情”用地，以及領導打招呼和批條用地，成了腐敗的溫床。部分土地批出以后，有些直接就等待轉讓牟取暴利，而公開競報的也多流于形式，多數是以流產而告終，各方面的意見都很大。

1986年11月17日，主管基建的副市長李傳芳帶隊到香港考察取經，回來以后，提交了《深圳經濟特區土地管理改革方案》，市委討論后，決定進一步實行土地管理的改革。

沒過半年，國務院就提出，土地使用權可以有償轉讓，確定了深圳、上海、天津等地進行土地使用制度改革試點。

1987年上半年，深圳兩度邀請國家土地管理局和國內各界專家齊聚深圳進行理論研討。年底召開了17個市的市長會議，討論試點工作。

1987年12月1日，又一個特殊的日子來臨，這一天中國首次以公開拍賣的方式在深圳有償轉讓國有土地使用權。駱錦星又成了這段歷史的一個見證者。

拍賣共有44家企業競投，駱錦星代表深房集團參與競投，最終以525萬的價格拿下了那塊住宅用地，超出競拍底價300多萬元。

深房在這塊地上蓋起了東曉花園，一共154套住宅一小時內售完?！爱敃r出售的房價是每平方米1600元，遠遠低于當時的市價?！北M管如此，深房集團還是賺了400萬。

在1987年，深圳通過土地拍賣方式出讓了三塊土地，收入2336.88萬元，等于特區內1985、1986兩年全部的土地費用收入。

按照一些人的觀點，這種通過公開、公平、公正的拍賣獲得的土地，才是完全意義上的商品房，因此東曉花園才可以成為第一個商品住宅小區。但從東湖麗苑到東曉花園的發展歷程，記錄和濃縮的正是深圳乃至全國的房地產業從初建走向規范的歷程。