房市：拐點初現

當房價坐火箭般飆升而眾地產商“賺錢賺到不好意思”的時候，當發燙的熱錢潮水般涌入地產行業的時候，當地產商組團霸占富豪榜為世人瞠目的時候，當“房事”成為尋常百姓揪心牽掛的焦點的時候，樓市已經徹底瘋狂了。然而，物極必反，隨著中國高層及相關部門對樓市的重視及調控政策的相繼出臺，樓市或將面臨新的拐點。而深圳“地產中介航母”中天置業老板的攜巨款潛逃，為原本火熱的樓市，帶來一絲寒意，房市的未來又將怎樣？

內地樓市本輪繁榮始于1998年，至今已火熱近10年，按照國際房地產業10年為一個繁榮周期的規律，中國內地樓市的繁榮該是強弩之末了。另一方面，近期多方面信息表明，中國政府調控樓市決心不減——連續加息、提高首付及貸款利率、暫停地產公司IPO、國土資源部39號令等組合拳重擊房地產業，2007年第6次加息的“靴子”業已落地，而隨著物業稅出臺“漸聞樓梯響”，政府手中顯然還握有多張王牌。

2007年上半年房價飆升最快的深圳樓市已悄然進入“冬季”，調控相對滯后的內地其他城市或將步其后塵。今年開春會否迎來回暖行情？市場人士預期屆時房價須略有下跌，交投才會重歸活躍。

深圳樓市10年陽線初現拐點

深圳樓市先遇冰點10年陽線初現拐點進入2007年最后一季，內地樓市波譎云詭、信息雜存，可謂亂花漸欲迷人眼。最新的統計顯示，2007年前三季度，內地70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%。國內某雜志近期發布內地百位經濟學家對未來6個月樓市走向的預測，97%的經濟學家認為房價還會上升。

但如果據此認為內地樓市漲勢未遏，顯然為時尚早。分析人士認為，調控政策的后續效應需要逐步釋放，而且政府調控手段并非一次出盡，預料陸續有來。

事實上，與香港一河之隔的深圳樓市已成為調控利劍下首當其沖的中劍者。2007年上半年房價還似坐火箭的深圳樓市變得成交清淡、有價無市，觀望氣氛濃厚，投資客漸漸離場。這緣于當地政府先于全國實施的系列調控組合拳開始顯威。此外，深圳市各大銀行率先在內地實施收緊住房信貸政策亦是一大主因。

深京滬樓市由炙轉涼

數據表明，深圳的房價開始降近一成。據深圳國土房產局統計，2007年10月上旬，深圳新房均價1.49萬元/平方米，其中關內均價為2.32萬元/平方米，而2007年9月深圳的新房成交均價為1.65萬元/平方米，其中關內均價為2.47萬元。

相伴而來的是成交量的急劇萎縮。2007年9月深圳一手房成交量跌至2000套以內，相對于年中月均近6000套的成交量，急挫近2/3。

戴德梁行深圳分公司2007年第三季度報告指出，深圳房地產市場較上季度出現降溫，整體市場的交易量比上一季度有較顯著的回落，成交者中九成以上為自住者。

深圳世華地產市場營運總監肖小平向記者表示，2007年10月份以來，該公司二手房成交量大約是9月成交額的一半，比2006年同期下降七成。

北京、上海等一線城市亦出現與深圳相似的情形。2007年前三季度，北京五環內住宅期房均價達到13754元／平方米，與房價走高相對應的是，住宅銷售面積卻持續下降。上海的買家持幣觀望，也在等待拐點出現。

二線城市亦步亦趨

深圳市社科院城市營運中心主任高海燕表示：“在深圳樓市已不具成長性的情況下，投資客紛紛轉戰內地二、三線城市，令這些城市的樓價仍處于上升通道中。”

然而深圳樓市的今天會否就是內地其他城市的明天？

相比深圳，全國范圍內的樓市調控步伐稍晚，始于2007年國慶前后。9月27日央行和銀監會推出“提高第二套房首付和貸款利率”等信貸緊縮政策；10月9日，國土資源部發布“39號令”，首次明確受讓人必須一次性付清土地出讓金后，方能領取土地使用權證書，令開發商拿地的資金門檻提高。

2007年10月24日，溫家寶表示第四季度將“努力控制房價過快上漲”。分析人士指出，近期央行再度加息的可能性增大，政府調控手段嚴厲，表明政府調控房價的決心堅決，全國樓市或出現10年以來最大的拐點。

強者恒強弱者出局

對于樓市的寒流，中小地產商更能感同身受。繼提高開發商拿地門檻、銀行對房地產商收緊信貸后，近日又傳，2008年1月開始，證監會將對房地產企業在A股借殼上市進行全面整頓和清理。未來地產企業借殼上市的難度可能越來越大。顯然，對于中小地產商而言，在受制于國家政策的銀行信貸之路日顯艱難之時，欲開拓從資本市場直接融資的渠道，也正遭遇政策上的高度擠壓。

對此，深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示：“尚未上市的小型地產公司處境會越來越艱難，地產行業最后的發展會出現明顯的兩極分化。”

近年來，上市公司通過直接融資等證券手段大手筆圈地，令未上市企業望塵莫及。土地價格的飛漲與土地資源的稀缺，令未上市公司與上市公司漸行漸遠。

強者恒強、弱者出局。這樣會不會形成地產業的壟斷？高海燕認為：“是否形成壟斷取決于國家的土地政策。如果國家規定一年土地供應中，政策性住房必須在開發土地中占據相當大的比例，那么土地集中在一些大的開發商手中并不可怕；由大型開發商來開發，反而會加快土地開發的效率。但如果沒有這樣一個規定，就有形成地產寡頭的可能。”

他以香港為例，近一半的家庭居住在政府提供的公屋和居屋里，其他通過市場機制調節供應和需求。“如果有了占市場百分之四五十的政策性住房，就完全不用擔心出現壟斷的局面，因為分層次消費令需求分流。”

政府調控陸續將至

業界認為，此輪調控對打擊樓市投機泡沫效果明顯。但亦有業內人士表示，內地一線城市目前樓市成交冷淡的原因在于需求暫時被壓抑。調控政策的出臺及對未來調控的預期，令不少買家持幣觀望。樓市的剛性需求是毋庸置疑的，這種需求遲早要在下一步解決，那么當條件成熟的時候，這部分需求可能又會在一定的時間集中釋放，從而出現價格反彈，成交量也會集中反彈。深圳房地產界人士目前正期待著“春節后樓市或迎來下一波行情”。深圳市社科院城市營運中心主任高海燕則認為，開發商如此判斷或會犯下經驗主義的錯誤。

高海燕曾是力主提高首付的學者之一，他表示：“此次政府調控政策是用在刀刃上，其調控的實質性是很強的，目前的房價將固化下來，不會出現以前那種補漲的情況，至少2008年5月之前市場格局不會出現變化。”

然而，高海燕認為，房價大幅下降的通道也是有限的。在相當長一段時間內，樓市將保持比較穩定的狀況。他預料“不會出現負資產的情況，畢竟樓市的剛性需求還是存在的，只是現在需求的分流性很強，對過去的存量市場有個消化的過程。”

美聯物業深圳區總經理王書權則預測：“預期到春節前后，深圳二手樓房價要下降一成至兩成半，才會有買家接手，交投才會重新活躍。”

據高海燕透露，目前深圳市場正處于政府嚴密監控之中。一些政策還在商定，如二手房交易系統聯網等目前技術上已不成問題，還在等待進一步的指示。此外，二手房交易評估基準價、土地增值稅、物業稅等調控措施，都是政府手中隨時可出的牌。對于市場上物業稅即將于2008年進入實轉的傳言，中國社科院金融研究所研究員尹中立表示，物業稅的出臺目前而言只是一種猜測，雖然物業稅的出臺時間是遲早的問題，但物業稅還有很多技術程序和法律程序沒有走完。尹中立表示，稅收政策只是影響中國房地產價格的一個因素而已。

城市化大勢支撐需求調控政策須對癥下藥

2007年10月21日，一場由著名經濟學家茅于軾和巴曙松聯袂主講的《中國目前經濟形勢與房地產發展趨勢》的報告吸引了深圳眾多的擁躉。雖然專家們并不能清楚地預知樓市的漲落，然而理性的分析總會有助于人們在這個信息雜存的時代有一個基本的判斷。

在茅于軾看來，財富的急劇增長是房價上漲的原因之一。他在回答聽眾提問時指出：“提高首付比例，對打擊投機會有一定效果。但必須看到，目前不少人財富的增長非常快，購買力非常強，提高首付等政策能否起到真正的作用，還有待觀察。”

曾為國務院發改委金融研究所副所長、現任中央人民政府駐香港聯絡辦經濟部副部長的巴曙松亦認同財富的增長是人民幣資產升值的因素之一。他透露，經過房地產界和金融界人士估算，深圳前一階段土地和房地產市值為50萬億元，遠遠超過內地A股市值。而5年前，深圳房地產或許可能只值5萬億。京、滬、穗、深的房地產市值加起來可能是一個龐大的財富估值。

巴曙松指出，城市化亦是中國房地產發展的一個重要因素。到2018年左右，中國將進入老年社會，目前這群人要為未來的養老準備財產。日本曾經出現的房地產泡沫便與其人口結構有著密切的關系。當年日本房地產大幅上漲時期，正是日本年輕人急速增長時期。從各國的發展來看，房價的上漲是與財富的增長是成正比的。巴曙松從多個角度分析了內地房價近年來上漲的動因。

他表示，要理解中國房地產市場，首先，要理解地方政府的財政構成，在長三角和珠三角地區，龐大的土地收入構成地方政府財政收入的主要部分。而除去大量的工業用地和基礎設施用地，真正進行市場化運作的土地約占10%-20%。其次，中國目前的市場狀況是一個缺少做空機制的市場，除了需要購買住房的普通百姓，開發商、地方政府、銀行都不希望房價下跌。顯然，開發商、地方政府、銀行這三者是占用資源更多的一方，分散的消費者和投資者作為資源弱勢的一方，就會產生信息的不對稱。缺乏一個透明的、公正的市場，這是目前內地房地產的一個現實。第三，中國的國情是實行農田保護政策，18億農田的底限不能動搖。實際上，目前中國城市僅占國土面積3.3％－3.5%，如何在保護耕地的同時，爭取更多的用于城市開發的土地，是決策層應當考慮的事情。

香港中文大學首席教授郎咸平近日亦將內地樓價上漲的根本原因歸結于“供給面市場化嚴重不足，而需求面市場化嚴重過度”。（編輯/崢嶸）