最適合中小企業的貸款

對于中小企業而言，買房的一大好處就是日后融資過程中的便捷性。房產抵押貸款也因此被譽為是“最適合中小企業的貸款”。那么，中小企業用房產抵押獲得貸款到底有何優勢?如何申請?貸款成本又是幾何呢?

在一次紡織貿易的展會上，羅薇遇到一家面料供應商，正在以七成的折價銷售一批產品，這讓身為一家服裝企業老板的她欣喜不已。企業成立以來，雖然略有盈利不致虧損，但總是經營得不溫不火。羅薇查看了整條產業鏈之后，發現原材料成本過高是其中一個重要問題。這次如果能拿下這批面料，或許企業從此能大有起色。但是由于價格非常優惠，對方要求在一周之內付清所有貨款。羅薇這下犯了難，經營得勉勉強強的企業，現金流一直緊巴巴的，一時之間根本無法籌措出大筆現金。展會現場的金融顧問給羅薇支了一招，建議她將生產廠房抵押給銀行。

對于中小企業而言，買房的一大好處就是日后融資過程中的便捷性。那么，中小企業用房產抵押獲得貸款到底有何優勢?如何申請?貸款成本又是幾何呢?

允許多種房產屬性

顧名思義，房產抵押貸款首先要有房可抵、有屋可押。在現有的中小企業中，有房產的占據了其中的多數。有很多企業主也許會說，我們的廠房是租來的、或者廠房在建尚未獲得產證等等。事實上，房產抵押貸款的優勢正是在于它對于房產屬性的界定是非常寬泛的，而且在操作過程中是非常靈活的。

房產抵押貸款的房產既包括營業用房和辦公用房，如商鋪、寫字樓、賓館酒店等等，也包括住宅。因此，在銀行的房產抵押貸款產品中，只要沒有特別注明是商用房抵押貸款，那么即使企業所使用的經營或辦公用房是租賃的，只要企業主有個人房產，也可以作為抵押物為企業申請貸款。目前，只要權屬清晰，絕大部分銀行都接受以上兩種性質的房產。

在辦理房產抵押貸款過程中，房產證是其中必不可少的一項文件資料。房產證有綠證、紅證、黃證之分。綠色權證是頒發給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場。現在在個人購置住宅商品房拿到的就是綠證。綠證也是在房產抵押貸款中接受度最高也最容易操作的產權證。部分銀行如上海銀行在有擔保公司擔保的前提下對黃證(以征用劃撥方式取得土地使用權的)也是接受的。

甚至對于已經抵押過的房產，也可再次進行融資。第一次抵押貸款之后，已還款額加上房產升值部分，銀行可以進行輪后抵押。換句話說，企業是將房產的剩余價值進行抵押來獲得貸款。

李易的情況比較特殊，當初他是購買的土地，然后在土地上自建廠房。現在，部分廠房尚未竣工，項目卻進行到需要資金的時候。對于這種情況，如上海農村商業銀行等個別銀行也可以接受這類在建工程作為抵押物發放貸款。

財務指標要求低

房產抵押貸款一直被譽為是最適合中小企業的貸款。這一稱號并非浪得虛名，這與它的特點和中小企業的需求高度匹配不無關系。

在很多中小企業中，一個典型的特征就是企業主，也就是老板的個人資產和企業混為一談，是個人的還是企業的，都是老板一人說了算。這就造成了企業在賬目報表上多多少少有一些不規范。企業主這樣做在某一程度上達到了合理避稅的目的，但同時卻為企業融資制造了點麻煩。

很多銀行信貸員翻看企業的財務報表，賬目顯示企業是沒有利潤的。按照這樣的申報表，銀行顯然沒有辦法發放貸款。然而，深入到實地考察，信貸員就明顯感受到企業的實力，企業的很多資產并沒有體現在表內。

這種情況在中小企業中相當普遍，而最適合的貸款模式便是房產抵押貸款。這種貸款模式在對企業進行調查審批時，更注重企業的實際，而非只著眼于財務報表。在對其信用評級時，財務指標只占到約一半的比重。

效率額度均較高

都說中小企業的商機是談出來的。不知道什么時候，遇到了什么人，一筆生意就這樣來了。于是乎，在中小企業經營過程中充滿了變數，這種變數不像是其他大中型企業可以在年度財務規劃中預算出來，或者在銀行中有年度授信的額度。因此，中小企業對資金的需要，往往是來得急，要得也很急。這就需要貸款在較短的時間獲得審批。

與其他貿易融資相比，房產抵押的操作流程就精簡了許多。就拿一般的動產抵押為例，銀行在收到貨物之后，還有貨后物流、貨物保管等等程序和步驟，也增加了成本和操作風險。而房產抵押，只需在對抵押物進行評估之后，按照抵押率進行登記，就可以放款。而且，一般銀行的支行就有對房產抵押貸款的放款權限，不需要層層審批。在資料齊全的情況下，正常流程在一個星期之內就可以走完，算是高效。在信貸緊縮的情況下，銀行當然更愿意將有限的額度放給操作更為安全、成本更低的項目。

隨著房地產價值的不斷提升，通過房地產抵押融資也是一個獲得較高貸款額度的好途徑。房產的抵押率是按照市場價值減去一定的波動區間再扣除變現費用計算所得。現階段一般而言，抵押率是房產價值的六至七成。當然，黃證房產和在建工程的抵押率會相對低一些。不過，銀行方面指出，銀行會根據企業資金用途來審核最終貸款額的發放。也就是說，如果一家企業有價值2000萬元的房產，如果它實際需要的現金流只是1000萬元，銀行也不會發放1400萬元的貸款。

中介費用有望減

對小企業而言，除了要求貸款效率高之外，利率也是一個非常敏感的因素。目前，銀行對房產抵押貸款執行的是貸款基準利率，但是各家銀行會根據不同企業的信用等級以及同業競爭的情況，利率會有一定的上下浮動空間。鑒于該產品對銀行風險較小，而且同業競爭激烈，中小企業在議息過程中有相對更為主動的地位。

除了利率這一成本之外，中小企業在貸款過程中也需要支付一定的中介費用，俗稱“四費”。這“四費”包括評估費、抵押登記費、保險費和公證費。這一系列費用將會占到整個籌資成本的10％～12％。以一筆500萬元的貸款為例，需要另外支付中介費用2萬～3萬元，這對中小企業來說也是一筆不小的負擔。目前，已經有銀行正在設計，通過與各單位合作，以團購的形式幫助中小企業節約中介費用。據估計成型之后，節約費用的幅度將在一半以上。

房產抵押貸款在貸款期限和還款方式上，也設計得相當靈活。根據企業的財務年度，一般企業選擇一年期的貸款期限就可以滿足現金流的需求。當然企業也可以根據自己的實際需求選擇貸款期限。目前市面上大多數房產抵押貸款的最長期限在3年以下。1年期以內(含一年)貸款采用按月付息、到期還本方式，1年期以上貸款采用按月等額還本付息的還款方式。在貸款期內企業再次遇到現金流需求，也可以申請在額度內的循環貸款。（編輯/張科）