“養豬賣肉”何以轉向“產車賣車”

兩周前去上海參加上海交大商學院舉辦的卓越商業地產高峰論壇。其間我表述了一個觀點，我認為如果將住宅的開發商比做是養一頭豬，之后殺了賣掉，那么商業地產開發商就相當于要研究、生產一輛汽車，之后把它賣掉。賣豬肉和賣車都是掙錢，只是生產和銷售過程的技術含量有天壤之別。內地以商品住宅為主導的房地產市場開放后，吸納了港臺的期房預售制度，但相應的法律制度卻不夠鍵全，銀行借錢和收受購房者的預購款使得開發商成為斂錢的機器。發展商不負任何后續責任地開發生產住宅，賣一片樓就走，這種方式讓從事住宅開發的開發商幾乎全部都能輕輕松松掙到大錢，一夜暴富。而最近一輪的市場跌蕩波動和政府調控政策，使得房地產界得以洗牌，有了重整的機會，昔日幾乎是“非法集資”式的住宅房地產開發模式，終于要向“高、精、尖”方向轉變，商業持有型物業將是未來主流開發商所必須“操練”的科目。

這次去上海參加卓越房地產論壇，順道應邀請拜訪并參觀了即將交付使用的中國大陸第一高樓——上海環球金融中心。上海環球金融中心是繼金茂之后浦東又一高樓，高度是492米，項目總建筑面積38萬平米，總投資額80億人民幣。地上101層、地下3層 。整個建筑運營后將由甲級寫字樓、凱悅酒店、商場、會展、觀光塔幾部分組成，所有物業全部為投資方持有，只租不售。環球金融中心投資方大股東是商業地開發大名鼎鼎的日本六本木開發商。我們此行得益于其團隊中唯一的華人工程師郭博士給我們精心幫助安排。郭博士曾參與了東京六本木項目的全程策劃顧問工作，他本人隨環球金融中心項目回到國內，負責項目結構設計。說起這個上海環球金融中心許多人可能并不陌生，因為早在它處于設計方案時期，就因為頂端有一個開口圓的造型引起巨大爭議，最終投資方接受了意見，將圓型開口改為了現在的方型。殊不知，這個圓型是一個環形觀光梯，策劃者設計這一個商業賣點，因為東方明珠電視塔每天數十萬計的觀光客流，這個環形轉動觀光梯每年可以給大廈帶來數百萬元的觀光收入。在不得不進行商業設計的改動之后，我們看到現在的方型，開發商還是讓設計師在頂層設計了觀光餐廳、可以展示汽車的商業多功能廳，以及490米懸空地面透光玻璃觀光景廊。而在其它方面，可以看到出來，整個38萬平米的建筑，幾乎每一處細節都有商業玄機置于其中。對于總投資80億元的一個超高層地產項目來說，投資回收的設計體現于每一個角落。

從上海環球金融中心再說回到北京的華貿中心。北京華貿現已是業界公認的中國內陸當之無愧最成功的商業地產項目。其發展商國華置業董事長房超歷經五年多時間打造，構建了一個幾乎超越郭鶴年國貿的百萬平米超巨規模商業綜合體，這一項目的成功體現的是中國內地純內資開發企業已經有進入國際一流地產投資商隊列的實力和水準。這次同去上海開會的，是中國房地產業協會商業地產專業委員會籌備成立的幾位核心領導：秘書長蔡云、執行秘書長陳凱、CCIM中國總部主席梁蓓教授。商業地產專業委員會待民政部正式批準之前，幾位女統帥已經緊鑼密鼓開展了許多實質性的工作，包括嚴格篩選委員會核心理事機構、成員，對中國既有商業地產項目全面摸排，同時并啟動了華貿中心商業地產案例課題立項，以及籌備八月份在滬舉辦首期商業地產培訓班等項工作。作為協助推動商專委成立籌備工作的我和我的《樓市》雜志，其間一直參與并承接了他們所有的工作。在這個過程中，也對商業地產有了更多的理解和感受，也更加認識到，在此時刻中國終于出現北京華貿中心、上海正大廣場、恒隆廣場等標志性商業地產項目的意義所在。