機構投資者的資產分配：上升的趨勢

2008年以來，股市面臨熊市的到來，CPI一路上揚，6月底成品油漲價20％，而房地產市場也正處于一場嚴峻的考驗之中。從上半年的各方數據來看，成交量的下降已經無可爭議，樓市的火熱程度也有降溫的趨勢。本期，樓市從“CCIM動態聚焦”摘選了國外媒體對于房價問題的報道和評論，希望能從供需、資金、政策等方面為讀者提供較為全面的信息。

Hemam Aukamp，NordrheinischeArzteversorgung NAEV的首席房地產投資師，在他的公司報告中指出，“Nordrheinische ArzteversorgungNAEV的總投資額中，房地產投資占14.4％的比重，即為12億歐元。”Hermann Aukamp表示NAEV房地產投資的內部是運行方式是，“大約一半資金投資在德國，30％的資金投資在歐洲和北美，20％的資金投資在亞洲。”

Hermann Aukamp表示，“在德國，我們將把重點集中在賣出而不是購買上，但是在歐洲和世界其它地方，我們將更多的關注于購買。總之我們想要建立一個多元化的投資組合。”他還總結出了進行購買的標準，“而對著如此眾多的可以購買的地產，只有一件事是我們關心的焦點，那就是地產的質量。對于質量有三個標準是非常必要的，即地段、承租人質量以及建筑物材料。”通過市場細分，Hermann Aukamp把NAEV的投資重點賭定在寫字樓物業上，之后是商業零售物業。他把賓館等物業看作是投資組合的補充。通過投資工具，他認為投資方向將從直接投資工具轉向間接投資工具。具體來說，指的是投資工具，比如專項基金和策略性股權的使用。

同時，保險公司也擁有許多投資結構，從直接投資到房地產子公司，一直到第三方外包服務。例如，安聯保險把這個主題投資交給安聯房地產來做，ERGO集團和MunchenerRuck把這個主題資產管理交給MEAGMucich Ergo資產管理來做。ERGo集團也因此覆蓋了德國大的保險公司，例如維多利亞、Hamburg-Mannherlmer、DKV、D.A.S。其管理下的資產總額在2007年12月底，已經達到了大約1810億歐元。房地產投資的比重大約是7％。7％這個數據，等于德國保險公司房地產投資的平均值，大約是110歐元。MEAG管理著大約120億歐元的資金，而這些資金只用于房地產投資。“在我們的投資組合中，德國大約占據了投資總額的47％，其次是歐洲，大約為23％，美國大約占據22％，最后是亞洲，占大約8％”，Dr.Knut Rlesmeler，MEAG MunichErgo資產管理主管如是解釋說。他們主要投資于寫字樓物業，同時也包括商業零售物業和住宅物業。

作為非上市房地產公司投資者歐洲協會的長期總裁，Dr.KnutRiesmeier支持投資方向從直接投資轉向間接投資的大趨勢。“房地產投資組合不斷增長的全球化趨勢主要是通過間接投資的形式完成，間接投資形式是非常靈活的。”在分析中，他也指出了間接投資形式的優勢和劣勢，“直接投資形式仍舊是非常具有吸引力的，因為它給了投資者非常深刻的影響。然而間接投資工具，考慮到其多元化，特別是對小額投資者來說，因此就顯得更加重要。”近來出現的趨勢支撐了他的觀點：保險公司間接房地產投資的比重在2001至2006年間從25％上升到了大約50％。

在德國，最有名的間接投資上具是專項基金，與開放式房地產基金不同的是，專項基金的投資者為有限的幾個機構投資者，比如保險公司、養老基金、BerufsstandischeVersogungswerke以及慈善機構等。這些專項基金也在以較快的速度增長。1999年用于房地產投資的專項基金凈值僅為46億歐元，而在2004年底，86支專項基金的凈值就達到了144億歐元。根據IPD(Investment PropertyDatabank)的估計，在2007年第三季度，僅德國23家資本投資公司的113支房地產投資專項基金就大約達到了210億歐元。對于未來的預測中有一點共識，那就是上升的趨勢將會繼續。