樓市“奧運(yùn)局”解析

奧運(yùn)作為中國(guó)百年一遇的盛事，既是全球的體育盛事，更是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心劑，也是京城樓市近年火爆發(fā)展的助推器。

8月8日，奧運(yùn)盛事即將拉開帷幕，屆時(shí)，世界的目光將“定格”于中國(guó)。

面臨中國(guó)與世界深度接軌的契機(jī)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈均在提速發(fā)展，房地產(chǎn)自然也進(jìn)入了奧運(yùn)年輪。

而當(dāng)北京開發(fā)商為抓住最后的奧運(yùn)商機(jī)，正準(zhǔn)備高歌猛進(jìn)，大顯身手之時(shí)，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)整體形勢(shì)驟然轉(zhuǎn)變。自2007年下半年伊始，美國(guó)次貸危機(jī)蔓延，并波及到了全球的金融體系，國(guó)內(nèi)CPI居高不下、央行數(shù)次提高存款準(zhǔn)備金率、二套房貸新政出臺(tái)等諸多因素連環(huán)夾擊，樓市“拐點(diǎn)論”、打折促銷風(fēng)盛行，購房人持幣觀望，原本預(yù)期臨近奧運(yùn)將愈加火爆的北京樓市在去年底開始呈現(xiàn)低靡。

8月份的盛世奧運(yùn)，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)“奧運(yùn)局”又將如何演繹?

奧運(yùn)會(huì)期間，各大樓盤“奧運(yùn)營(yíng)銷”策略如何?開發(fā)商在做著怎樣的準(zhǔn)備?

奧運(yùn)會(huì)前，樓市經(jīng)歷著長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月的低迷期，奧運(yùn)盛事與低迷期的樓市相逢，誰能登上上半年銷量排行榜，成為奧運(yùn)期樓市“黑馬”?

奧運(yùn)會(huì)后，樓市走勢(shì)又將如何?多年來后奧運(yùn)時(shí)代樓市發(fā)展趨勢(shì)一直是業(yè)內(nèi)人士探討的焦點(diǎn)話題，而當(dāng)奧運(yùn)真正到來時(shí)，國(guó)內(nèi)外諸多因素交錯(cuò)影響的房地產(chǎn)行業(yè)前景是否被看好?

當(dāng)奧運(yùn)會(huì)越來越近時(shí)，開發(fā)商備戰(zhàn)奧運(yùn)的工作也進(jìn)一步深入。

“我們會(huì)接好奧運(yùn)會(huì)的東風(fēng)”，這是SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的表態(tài)。其三里屯SOHO項(xiàng)目趕在了奧運(yùn)會(huì)單雙號(hào)限行的前一天——7月19日開盤，潘石屹信心十足地表示，奧運(yùn)會(huì)帶來數(shù)百萬到京來客，一定能帶來房屋銷售機(jī)會(huì)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在進(jìn)行著奧運(yùn)營(yíng)銷的工作。該公司在北京目前有遠(yuǎn)洋萬和城、遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋山水、遠(yuǎn)洋公館等項(xiàng)目在售，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部總經(jīng)理肖勁在接受《樓市》記者采訪時(shí)稱，奧運(yùn)營(yíng)銷主要通過兩種方式進(jìn)行，一種方式是參與部分媒體針對(duì)奧運(yùn)會(huì)的定向推廣活動(dòng)，另一種方式是項(xiàng)目本身舉辦與奧運(yùn)相關(guān)的小型活動(dòng)。

凱德置地、方恒置業(yè)等京城多數(shù)知名開發(fā)商均準(zhǔn)備著奧運(yùn)期間項(xiàng)目的宣傳和推廣。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)《樓市》記者表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，奧運(yùn)期間將會(huì)有不少于20個(gè)樓盤借助奧運(yùn)盛事開盤迎客。《新京報(bào)》一份針對(duì)奧運(yùn)期間開發(fā)商是否銷售的調(diào)查顯示，超九成開發(fā)商奧運(yùn)期間堅(jiān)持賣樓。

5430套單價(jià)超2.5萬元公寓豪宅待售

開發(fā)商們?yōu)?008北京奧運(yùn)會(huì)準(zhǔn)備了一頓豐盛的“樓市大餐”。

據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6、7月份，京城樓市約80個(gè)樓盤推出純新盤或老盤后期搭載奧運(yùn)的末班車。僅7月19日一天，包括武夷花園、龍湖·漫坡香醍、陽光波爾多、保利·百合花園、金隅·七零九零等多個(gè)樓盤開盤或推出新樓座。

而金融街控股、凱德置地、合生創(chuàng)展、北京天恒置業(yè)集團(tuán)等知名開發(fā)商旗下均有樓盤準(zhǔn)備于8月份開盤。其中，“融華世家”純新盤位居亞奧核心區(qū)域，是秉承金融街控股高端運(yùn)作模式的首個(gè)住宅作品；凱德置地項(xiàng)目凱德·華璽也是純新盤，地處二環(huán)之內(nèi)，為精裝修公寓。另外，陽光上東、西釣魚臺(tái)嘉園、新世界太華公寓等知名項(xiàng)目8月份都有后期房源推出。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止7月16日，京城商品住宅期房可售套數(shù)87140套，可售面積1188萬平方米，根據(jù)1－5月供給量增幅一直高于成交量增幅的趨勢(shì)粗略估算，奧運(yùn)前京城將有超過87140套可售商品住宅期房“迎接”奧運(yùn)。

其中，《樓市》市場(chǎng)研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)2.5萬元以上的公寓豪宅達(dá)到5430套。（詳見表1）早在2003年便名震一時(shí)的豪宅代表陽光上東為奧運(yùn)期間的“供應(yīng)大戶”，5月28日陽光上東二期C9區(qū)共7棟樓獲取預(yù)售許可證，目前待售套數(shù)共433套，將于8月份正式開盤。

星河灣、波菲特行政公寓、泛海國(guó)際居住區(qū)、山水文園、華遠(yuǎn)·裘馬都等樓盤奧運(yùn)期間分別有百套以上的供應(yīng)。

亞奧核心區(qū)單價(jià)2.5萬元以上的典型樓盤為國(guó)奧村，該項(xiàng)目由于直接為奧運(yùn)提供服務(wù)，奧運(yùn)期間并不推出新盤，主要銷售目前剩余的20多套房。CBD作為豪宅聚集地，奧運(yùn)期間圣世一品將有186套供應(yīng)，北京財(cái)富中心Ⅱ期公寓御金臺(tái)、銀泰中心、世界城均有房源在售。

奧運(yùn)前別墅存量達(dá)5690套

在公寓豪宅爭(zhēng)先恐后趕奧運(yùn)之時(shí)，奧運(yùn)前京城別墅存量也將達(dá)到5690套。

北京房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)亞豪咨詢的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年6月底，北京新開盤的別墅項(xiàng)目共28個(gè)，總供應(yīng)套數(shù)為1651套，總供應(yīng)面積為43.1萬平方米。

進(jìn)入7月，借奧運(yùn)之勢(shì)，新別墅項(xiàng)目紛紛推出。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)78萬平方米的純低密度大盤“譽(yù)天下”于7月3日取得預(yù)售證，首批31套別墅于奧運(yùn)前推出。據(jù)了解，首批包括3套獨(dú)幢別墅，目標(biāo)售價(jià)為5萬元/平方米，創(chuàng)了北京別墅新高紀(jì)錄。

7月12日，富力集團(tuán)在京首個(gè)別墅項(xiàng)目富力灣開盤，項(xiàng)目包含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，其中雙拼、聯(lián)排為精裝修，均價(jià)13000元；獨(dú)棟為毛坯，均價(jià)15000元/平方米，共164套房屋獲取預(yù)售許可證。

一些別墅老盤后期也相繼推出新房源。龍灣和院、融澤莊園、阿凱笛亞莊園、Peking House首府等別墅后期成為奧運(yùn)前后別墅市場(chǎng)的銷售主力。

獨(dú)棟別墅的供應(yīng)越來越少，聯(lián)排、疊拼等別墅成為市場(chǎng)供應(yīng)主流。在售純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目?jī)H有珠江壹千棟、龍灣、納帕爾灣等為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤。

7月27日，位于中央別墅區(qū)的龍灣和院再推出34套房源，這是該項(xiàng)目繼5月份和6月份兩次開盤均全部售罄后的第三次開盤；珠江壹千棟二期霞爾郡113棟，分別于3月27日及5月21日分兩批獲取預(yù)售許可證；納帕爾灣共370套房，530?700萬/套，截止7月中旬，剩余約100套房在售。

根據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，奧運(yùn)前京城在售別墅項(xiàng)目共計(jì)110個(gè)，總可售套數(shù)約為5690套。（詳見表2）

高端項(xiàng)目蓄勢(shì)營(yíng)銷

京城待售的公寓豪宅及別墅多數(shù)看好奧運(yùn)會(huì)帶給公司品牌甚至是項(xiàng)目銷售的影響。

“奧運(yùn)會(huì)期間到京的海內(nèi)外高端人群數(shù)量會(huì)驟然增加，我們十分看好項(xiàng)目對(duì)這部分人群的吸引力。” 順義別墅區(qū)龍灣和院項(xiàng)目營(yíng)銷副總經(jīng)理賈濤表示。為此，龍灣項(xiàng)目在7月下旬加推新房源。奧運(yùn)會(huì)在京舉辦對(duì)開發(fā)商而言是千載難逢的機(jī)遇，奧運(yùn)期間大量世界各國(guó)的政界、商界、知識(shí)界精英到來，在觀賽之余將會(huì)有可能對(duì)北京投資環(huán)境及發(fā)展前景等進(jìn)行近距離考察，北京樓市的投資價(jià)值也將進(jìn)一步展現(xiàn)。

尤其具有稀缺性資源的高端地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)抓住奧運(yùn)期間營(yíng)銷推廣的最好契機(jī)。

對(duì)于奧運(yùn)期間京城樓盤將采取怎樣的營(yíng)銷方式及對(duì)奧運(yùn)營(yíng)銷的預(yù)期，《樓市》記者對(duì)數(shù)十家開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和廣告公司進(jìn)行了采訪調(diào)查。

北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司集團(tuán)代理事業(yè)部副總經(jīng)理王正宇介紹，由于奧運(yùn)特殊時(shí)期，樓盤在銷售手段上會(huì)有所調(diào)整。以世聯(lián)代理的萬科項(xiàng)目為例，在奧運(yùn)期間，售樓處將會(huì)展出與奧運(yùn)有關(guān)的圖片、影像資料，以配合奧運(yùn)氣氛，將購房者的來訪設(shè)計(jì)為對(duì)奧運(yùn)的即時(shí)體驗(yàn)。

協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理王曉航表示，奧運(yùn)期間，會(huì)為開發(fā)商策劃一些有關(guān)奧運(yùn)的社區(qū)活動(dòng)，比如組織業(yè)主集體看奧運(yùn)，主要還是從地產(chǎn)公司的品牌形象出發(fā)。

由于奧運(yùn)期間交通限行，以及組織規(guī)模活動(dòng)必須上報(bào)有關(guān)部門審批等因素，開發(fā)商借勢(shì)奧運(yùn)的一些規(guī)模性活動(dòng)多在7月20日前舉辦完畢。奧運(yùn)期間的營(yíng)銷主要是通過參與媒體推廣、小型活動(dòng)、結(jié)合奧運(yùn)要素宣傳等方式。以下為部分高檔樓盤關(guān)于奧運(yùn)營(yíng)銷的策略：

星河灣的奧運(yùn)營(yíng)銷主題為“為業(yè)主做好服務(wù)”。其中主要的一項(xiàng)工作即做好星河灣業(yè)主帶朋友到京參觀奧運(yùn)的接待工作；

波菲特行政公寓7月5日舉辦了主題為“盛迎奧運(yùn)·聚焦國(guó)門”的媒體見面會(huì)；

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)項(xiàng)目奧運(yùn)期間主要舉辦一些小型的活動(dòng)，比如請(qǐng)?bào)w育明星到售樓處等。

龍灣別墅奧運(yùn)期間為業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主提供渡假、體驗(yàn)場(chǎng)所，并為其提供體驗(yàn)券。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開發(fā)的“譽(yù)天下”項(xiàng)目首批別墅于奧運(yùn)前推出，并耗資逾二千萬元人民幣打造了體驗(yàn)中心。

當(dāng)然，借奧運(yùn)契機(jī)推廣宣傳，除去促銷的目的外，大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為這是品牌企業(yè)及高端項(xiàng)目推廣品牌形象的絕好機(jī)會(huì)。

從目前了解的情況看，決定奧運(yùn)期間進(jìn)行促銷推廣的大多數(shù)開發(fā)商都表示，奧運(yùn)期間的銷售價(jià)格將與現(xiàn)在基本持平，也有部分高端項(xiàng)目計(jì)劃將在目前價(jià)格基礎(chǔ)上有所上調(diào)。

外地項(xiàng)目伺機(jī)進(jìn)京推廣

不僅本地項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，奧運(yùn)會(huì)還吸引了諸多外地項(xiàng)目到京宣傳推廣。尤其是天津、青島、秦皇島等奧運(yùn)協(xié)辦城市的樓盤。

7月19日，“揚(yáng)帆青島·圣火連心-——青島火炬?zhèn)鬟f山東藉文體名人北京歡慶會(huì)”活動(dòng)在北京拉菲特城堡酒店舉行。

這是由青島凱悅置業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)承辦的一次旨在匯集在京山東籍名流，共同祝福圣火傳遞，聲援青島奧運(yùn)帆船賽事成功舉行的活動(dòng)。也是青島凱悅置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)王博于6月22日，在青島“對(duì)話奧運(yùn)城市”論壇上表示，該公司開發(fā)的青島凱悅中心將在奧運(yùn)期間進(jìn)京推廣后，在京協(xié)辦的一次大型活動(dòng)。此次活動(dòng)是其開啟在首都北京推廣銷售的第一步。

青島凱悅中心位于青島CBD核心，緊靠2008奧帆中心。王博表示，項(xiàng)目定位屬高端，奧運(yùn)期間的北京將會(huì)有大量的高端投資購買客群聚集，奧運(yùn)是其確定推廣時(shí)間時(shí)考慮的重要因素之一。

據(jù)了解，奧帆賽期間，凱悅置業(yè)將無償提供凱悅中心項(xiàng)目外立面用以承載奧帆賽公益宣傳廣告。

秦皇島的灣海一號(hào)項(xiàng)目同樣希望能在奧運(yùn)期間進(jìn)行推廣。談起奧運(yùn)到京推廣原因，開發(fā)商秦皇島市海洋置業(yè)有限公司副總裁何禹表示，項(xiàng)目位于規(guī)劃中的濱海CBD黃金地段，原址北辰度假村，曾是1990年亞運(yùn)會(huì)的服務(wù)基地，并且距離2008奧運(yùn)會(huì)足球比賽秦皇島分賽場(chǎng)館較近，因此，非常看好奧運(yùn)期間的品牌形象推廣時(shí)機(jī)。

除了青島凱悅中心、灣海一號(hào)外，還有10多個(gè)外地高端地產(chǎn)項(xiàng)目，均有意向在奧運(yùn)期間來京推廣銷售。據(jù)了解，富力、保利、恒大、綠地等知名地產(chǎn)公司在天津的高檔項(xiàng)目，以及去年天津“地王———星耀五洲項(xiàng)目都在籌備進(jìn)入北京推廣。此外，永泰地產(chǎn)的連云港項(xiàng)目、裕景地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的大連中心·裕景等眾多地產(chǎn)項(xiàng)目，都計(jì)劃近期到京進(jìn)行推廣。

與京城本土開發(fā)商看中奧運(yùn)營(yíng)銷時(shí)機(jī)一樣，借奧運(yùn)契機(jī)到京進(jìn)行宣傳的外地開發(fā)商，也希望能通過奧運(yùn)期間的推廣，一方面促進(jìn)銷售，而更重要的是提高項(xiàng)目認(rèn)知度，傳播品牌。當(dāng)然，在一線城市房?jī)r(jià)高啟，房地產(chǎn)建設(shè)越來越飽和的市場(chǎng)大勢(shì)下，作為二三線城市的高檔樓盤，長(zhǎng)期看好一線城市高層次的消費(fèi)人群，亦為背后重要原因。

附：業(yè)內(nèi)人士談“奧運(yùn)營(yíng)銷”

凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶：看好奧運(yùn)機(jī)會(huì)

2008年，凱德置地投入北京市場(chǎng)的項(xiàng)目比較多，一方面是我們項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)點(diǎn)多在今年；一方面也是考慮到奧運(yùn)到來帶給北京的機(jī)遇與發(fā)展。奧運(yùn)會(huì)是全球華人的盛事，也給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一定的吸引力，在奧運(yùn)期間繼續(xù)推廣，也是希望能夠借助奧運(yùn)展示公司品牌形象。

奧運(yùn)更帶來了潛在重大影響，政治上將使得中國(guó)在國(guó)際上的形象、地位得到提升，另外，在北京城市建設(shè)史上也將留下濃重的筆墨。為北京區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步可持續(xù)發(fā)展增添了很大的動(dòng)力和潛在的價(jià)值。我們更加有理由和信心來判斷北京市場(chǎng)，環(huán)渤海區(qū)域樓市的發(fā)展也更加有希望。

方恒置業(yè)副總經(jīng)理劉明杰：給低迷樓市帶來機(jī)遇

方恒置業(yè)旗下已開發(fā)項(xiàng)目包括住宅、甲級(jí)辦公樓、公寓式酒店、商場(chǎng)、酒店等多種類型。我們?cè)趭W運(yùn)期間的營(yíng)銷策略如下：積極穩(wěn)妥銷售住宅、寫字樓；加快建設(shè)酒店、公寓式酒店及商場(chǎng)，并在奧運(yùn)前大部分投入使用。

奧運(yùn)的到來對(duì)于低迷的京城樓市而言，更意味著機(jī)遇。因?yàn)閵W運(yùn)作為世界性的體育盛會(huì)，在舉辦期間，外部有效需求增加將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為北京物業(yè)的銷售帶來機(jī)遇。各界精英聚在北京，對(duì)于方恒置業(yè)品牌傳播以及旗下項(xiàng)目銷售而言，都意味著極大的利好。方恒置業(yè)會(huì)整裝待發(fā)，全力做好旗下項(xiàng)目的銷售工作。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)部總經(jīng)理肖勁：對(duì)品牌影響或大于銷售業(yè)績(jī)

我們還是會(huì)借奧運(yùn)時(shí)機(jī)進(jìn)行宣傳推廣，尤其遠(yuǎn)洋旗下的遠(yuǎn)洋萬和城項(xiàng)目就在奧運(yùn)場(chǎng)館附近。除參與部分媒體推出的針對(duì)奧運(yùn)會(huì)的定向推廣，我們也會(huì)舉辦一些結(jié)合項(xiàng)目銷售的活動(dòng)。由于為了奧運(yùn)安全順利舉辦，相關(guān)部門對(duì)奧運(yùn)期間交通，各大企事業(yè)舉辦活動(dòng)的人數(shù)以及規(guī)模進(jìn)行了一些限制，所以我們肯定會(huì)遵守這些限制，舉辦一些小型定向的活動(dòng)，和客戶一起分享奧運(yùn)的喜悅。

選擇在奧運(yùn)期間進(jìn)行推廣，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更注重的是對(duì)公司品牌和項(xiàng)目形象的傳播，或許奧運(yùn)營(yíng)銷對(duì)公司品牌的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)奧運(yùn)期間實(shí)際銷售業(yè)績(jī)的提升。

秦皇島市海洋置業(yè)有限公司副總裁何禹：瞄準(zhǔn)北京購房客群

灣海一號(hào)項(xiàng)目，由于距離秦皇島足球場(chǎng)館較近，希望奧運(yùn)期間進(jìn)京能進(jìn)行推廣，推廣第一階段主要是跟媒體結(jié)合，另外我們項(xiàng)目在萬達(dá)廣場(chǎng)已設(shè)有接待處。

我們項(xiàng)目之所以進(jìn)入北京推廣，主要是因?yàn)橥ㄟ^青島其他高檔樓盤以及項(xiàng)目本身的客戶積累來看，北京人群占到了一定的比例，隨著北京人生活觀念轉(zhuǎn)變，在天津、秦皇島等地異地置業(yè)越來越普遍，并且秦皇島更宜居。我們看好二三線城市未來的房產(chǎn)發(fā)展以及房?jī)r(jià)的上漲空間，并且海邊可開發(fā)土地有限，因此，相信項(xiàng)目能夠吸引北京高端人群。

偉業(yè)控股公司總經(jīng)理趙鐵路：奧運(yùn)期間的特殊營(yíng)銷

做為特殊消費(fèi)產(chǎn)品的房地產(chǎn)，需要人流的支持，雖然奧運(yùn)期間客戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度會(huì)因?yàn)橛^看精彩賽事而轉(zhuǎn)移，但奧運(yùn)會(huì)的召開吸引國(guó)內(nèi)、外人群匯聚北京，依然為各物業(yè)類型的項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的展示和推廣平臺(tái)。

奧運(yùn)期間的項(xiàng)目營(yíng)銷，除常規(guī)營(yíng)銷方式外，借奧運(yùn)之勢(shì)來推廣也是一種方式。據(jù)了解，如沈陽萬科的金域藍(lán)灣、武漢萬科的金色家園，通過奧運(yùn)火炬的展示來聚集客源、推廣項(xiàng)目；一些外地項(xiàng)目也計(jì)劃在此期間進(jìn)京做產(chǎn)品推介；有項(xiàng)目與奧運(yùn)事件相結(jié)合，通過聯(lián)動(dòng)活動(dòng)來進(jìn)行品牌推廣和項(xiàng)目展示。這些營(yíng)銷方式都是在特殊環(huán)境下所衍生的特殊渠道與手段，或許也會(huì)起到事半功倍的營(yíng)銷效果。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰：奧運(yùn)期間成交情況取決于購房者對(duì)后市判斷

奧運(yùn)賽期并不只是一兩天，比賽項(xiàng)目也五花八門，而購房者對(duì)賽事的關(guān)注也主要集中于自己感興趣的項(xiàng)目，如果這一期間有大規(guī)模的樓盤促銷活動(dòng)，還是能吸引不少購房者；同時(shí)大量來京觀賽旅游的海內(nèi)外人士中也會(huì)有些對(duì)北京的投資環(huán)境較滿意有意在京投資置業(yè)的，他們會(huì)借這次來京觀賽的機(jī)會(huì)進(jìn)一步了解北京樓市，從而決定是否投資。

綜上所述，奧運(yùn)期間有效需求將會(huì)十分旺盛，能否大量釋放將取決于開發(fā)商的推廣情況及購房者對(duì)后市的判斷。

京城開發(fā)商積極備戰(zhàn)奧運(yùn)之時(shí)，京城的豪宅市場(chǎng)已呈現(xiàn)出逆市看漲的盛景。

進(jìn)入7月份，在商品住宅持續(xù)打折、主推特價(jià)房的情況下，和不少中高檔住宅普遍患上“滯漲與滯銷”形成鮮明對(duì)比的是，一些性價(jià)比較高的豪宅項(xiàng)目成交行情逆市向好：從今年上半年豪宅成交情況來看，公寓豪宅項(xiàng)目中成交單價(jià)最高近10萬元／平方米；并且單價(jià)超2.5萬元公寓豪宅二季度六成提價(jià)；別墅個(gè)案項(xiàng)目上半年銷售額最高近7億元。

樓市整體交易低迷的大勢(shì)之下，豪宅逆市熱銷，無疑給沖刺奧運(yùn)的開發(fā)商信心加碼。（詳見表3）

2.5萬元以上豪宅總成交960套

3月份以來，單價(jià)25000元/平方米以上的高檔樓盤成交量和成交占比呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。2008年春節(jié)過后，3月份環(huán)比2月份上漲了172%；在市場(chǎng)成交低迷的4-6月份成交占比仍持續(xù)上漲，4月份環(huán)比3月份上漲了12%，5月份環(huán)比4月份上漲了36%，6月份環(huán)比5月份上漲了16%。

據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前京城在售均價(jià)2.5萬元以上的高檔樓盤共33個(gè)，1～6月33個(gè)樓盤共成交960套。

成交金額前五名依次為盤古大觀、SOHO北京公館、星河灣、山水文園、泛海國(guó)際居住區(qū)。

就成交套數(shù)來看，山水文園以101套位列首位，占到總成交套數(shù)的近11%；其次，SOHO北京公館、泛海國(guó)際居住區(qū)、分別占總成交套數(shù)的9.7%;8.9%而位列第二三名。

33個(gè)單價(jià)2.5萬元以上高檔樓盤中，二環(huán)之內(nèi)的項(xiàng)目共5個(gè)，成交39套，占比4% ；二至三環(huán)間的項(xiàng)目數(shù)量最多，14個(gè)項(xiàng)目共成交354套，所占比例為37%；三至四環(huán)、四至五環(huán)之間均有6個(gè)項(xiàng)目，分別成交236套、302套，各占比25%、31%。

在樓市低迷期，CBD、燕莎、亞奧、朝青等板塊豪宅分布較多，因此相對(duì)受到市場(chǎng)的波動(dòng)影響較小。

當(dāng)然，1—6月，豪宅并非各個(gè)稱得上熱銷，天安國(guó)匯、Naga上院等樓盤銷售套數(shù)均在10套以下。一定程度上，山水文園、國(guó)奧村等樓盤良好的銷售態(tài)勢(shì)帶動(dòng)了單價(jià)2.5萬元以上豪宅的銷售狀況整體逆市看漲。

千萬級(jí)公寓豪宅銷量同比增長(zhǎng)78%

千萬級(jí)豪宅的成交量與去年同期相比，變化更為明顯。今年上半年千萬級(jí)豪宅共成交324套，而2007年上半年千萬級(jí)豪宅僅成交182套，同比增長(zhǎng)78%。

其中，SOHO北京公館上半年共成交93套，位列今年千萬級(jí)豪宅成交套數(shù)冠軍。SOHO北京公館位于燕莎商圈，在舊主人任志強(qiáng)的“北京公館”時(shí)代就名噪一時(shí)，然而卻是在2007年11月賣給“新主人”潘石屹后銷售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀高，這說明只要在一定程度上“營(yíng)銷”到位，豪宅市場(chǎng)需求并不匱乏。

星河灣以成交77套的數(shù)量位列亞軍。從2005年高調(diào)逆市入市，到2008年，星河灣房?jī)r(jià)從最初的15000元/平方米翻了三倍有余，卻仍然能保持一枝獨(dú)秀，銷量受樓市低迷影響相對(duì)較小。

位列2008年上半年千萬級(jí)公寓豪宅成交量第三位的是盤古大觀。1—6月該樓盤成交67套，其中，4月份，該樓盤B座64套房被英資背景太平洋投資集團(tuán)整體購買，這與項(xiàng)目地處亞奧核心區(qū)，距離水立方僅180米，距離鳥巢500米的地段不無關(guān)系。

公寓豪宅同比銷量大幅上漲，一方面在于售價(jià)上漲導(dǎo)致部分百萬級(jí)豪宅升級(jí)換代為千萬級(jí)豪宅致使供應(yīng)增加。2007年上半年，在售的千萬級(jí)公寓豪宅僅有銀泰中心、星河灣、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心、世界城、PEKING HOUSE首府、9號(hào)公寓六個(gè)樓盤，而今年上半年，緣溪堂、新城國(guó)際、Naga上院、當(dāng)代MOMA、西城晶華、萬城華府等樓盤一躍加入千萬級(jí)豪宅大軍。不僅豪宅項(xiàng)目不斷增多，而且豪宅產(chǎn)品品質(zhì)也有了很大的提升。另一方面公寓豪宅同比銷量大幅上漲也說明盡管受樓市整體波動(dòng)影響，但是豪宅由于資源稀缺性等諸多因素，顯示了較強(qiáng)抗跌性。（詳見表4）

成交單價(jià)最高近10萬元

在逆市看漲行情中，京城單價(jià)最高的公寓豪宅已近10萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士透露，該樓盤甚至有個(gè)別戶型甚至以超過了11萬/平方米的價(jià)格出售。

根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的今年二季度北京商品住宅成交均價(jià)排名顯示，銀泰中心以每平方米96177元的價(jià)格，繼續(xù)穩(wěn)登北京樓王“寶座”，并在第二季度逆市價(jià)漲1萬多元。

位于國(guó)貿(mào)對(duì)面的銀泰中心，憑借優(yōu)越的位置和高端的定位，推出后價(jià)格一直雄居“北京豪宅榜”的榜首，并自去年二季度開始，平均以4000元/平方米·月的速度節(jié)節(jié)攀升。在一季度創(chuàng)下超過84586元/平方米的北京最貴成交均價(jià)紀(jì)錄后，二季度再自我突破。而去年第二季度該項(xiàng)目的銷售均價(jià)是每平方米48037元，第四季度時(shí)漲到了每平方米62060元。

在1—6月單價(jià)2.5萬元高檔公寓銷量排行榜上，與其他項(xiàng)目相比，銀泰中心的成交單價(jià)遙遙領(lǐng)先。如位列第二位和第三位的SOHO北京公館、御金臺(tái)成交均價(jià)分別為46292和44101元，不及銀泰中心成交均價(jià)的一半。

今年上半年33個(gè)單價(jià)2.5萬元以上豪宅平均銷售價(jià)格為34729元/平方米。其中，售價(jià)4萬元以上的共5個(gè)，3萬至4萬元之間的項(xiàng)目所占比重最大，為16個(gè)，2—3萬間的項(xiàng)目數(shù)量12個(gè)。

單價(jià)超2.5萬元公寓豪宅二季度六成提價(jià)

與普通住宅依靠打折促銷以刺激市場(chǎng)需求不同，今年上半年單價(jià)超2.5萬元豪宅六成在二季度提升價(jià)格。

其中新城國(guó)際價(jià)格漲幅較為明顯，今年一季度該樓盤成交10套，均價(jià)30009元/平方米，而二季度由于售價(jià)較高的頂層復(fù)式戶型簽約，該樓盤二季度成交均價(jià)達(dá)到了51999元/平方米，季度價(jià)格漲幅高達(dá)73.3%。

另外，萬城華府、御金臺(tái)、盤古大觀，二季度分別漲價(jià)20%左右。

萬城華府目前銷售價(jià)格為42000-46000元/平方米，為項(xiàng)目銷售的尾盤階段。該盤三期部分戶型2008年1月開盤，產(chǎn)品包括疊拼、空中、平層官邸，開盤時(shí)價(jià)格已進(jìn)行了大幅提升，由此前的37000元/平方米躍升至42000元/平方米。從成交價(jià)格來看，也由第一季度的成交均價(jià)30361元/平方米上漲至37178元/平方米，季度漲幅達(dá)到22.5%。對(duì)此，該樓盤銷售人員表示“由于項(xiàng)目已所剩戶型不多，并且現(xiàn)在所剩基本為大戶型，比較稀缺，因此價(jià)格上漲。

北京財(cái)富中心二期公寓御金臺(tái)目前銷售單價(jià)已達(dá)到65000元/平方米，從2007年的單價(jià)25600元、39000元、40000元、50000元，御金臺(tái)售價(jià)一路走高。其今年二季度的成交均價(jià)也較上季度增長(zhǎng)近20%，達(dá)到48082元/平方米。

另外，華遠(yuǎn)·裘馬都、銀泰中心二季度比一季度房?jī)r(jià)相比，漲幅均為10%以上。

星河灣、泛海國(guó)際居住區(qū)漲幅與其他樓盤相比相對(duì)較小，星河灣第一季度成交均價(jià)為32037元/平方米，第二季度成交均價(jià)上漲634元達(dá)到32771元/平方米，漲幅為2.3%；泛海國(guó)際居住區(qū)第二季度成交均價(jià)由29447元/平方米上漲至30598元/平方米，季度房?jī)r(jià)漲幅為3.9%。

以上僅為京城二季度單價(jià)2.5萬元以上樓盤價(jià)格上漲的部分代表，《樓市》市場(chǎng)研究部調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城在售33個(gè)2.5萬元以上樓盤六成第二季度與第一季度相比，房?jī)r(jià)進(jìn)行了抬升，平均房?jī)r(jià)漲幅約17.6%。（詳見表5）

而在漲價(jià)原因調(diào)查中，多數(shù)樓盤價(jià)漲是因?yàn)橐廊豢春脜^(qū)位優(yōu)勢(shì)。如，萬城華府堪稱萬柳地區(qū)的收山之作；盤古大觀所在的亞奧區(qū)域正炙手可熱。而另外一部分原因則是高檔住宅尤其是豪宅未來因稀缺而市場(chǎng)前景被看好，還有部分樓盤是由于后期產(chǎn)品與前期產(chǎn)品相比品質(zhì)進(jìn)行了提升而相應(yīng)進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。

單個(gè)別墅項(xiàng)目銷售額最高近7億

今年上半年，京城別墅市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)了逆市向好的局面。根據(jù)北京別墅指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)顯示：在2008年1-3月期間北京別墅市場(chǎng)成交價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑，但在隨后4月和5月均有不同程度的回升。尤其進(jìn)入5月后，京城別墅銷售開始呈小幅上漲勢(shì)頭，僅5月單月，便有數(shù)個(gè)項(xiàng)目銷售額過億。

從2008年1～6月京城別墅銷量前二十名數(shù)據(jù)來看，其中，成交額超過5億的項(xiàng)目有龍湖·滟瀾山、香山清琴、龍灣三個(gè)項(xiàng)目；3—5億的項(xiàng)目共3個(gè)，分別為優(yōu)山美地、潤(rùn)澤莊園、西山華府。

4到6月，龍湖·滟瀾山每日銷售超過1套，成為北京上半年別墅市場(chǎng)銷售冠軍，總成交額近7億元。位于中央別墅區(qū)的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目龍灣和院5月17日開盤，首次推出56套， 6月21日推出23套，均銷售完畢。

熱銷別墅主要集中在中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)以及奧北別墅區(qū)。其中，中央別墅區(qū)的項(xiàng)目包括龍湖·滟瀾山、龍灣、優(yōu)山美地、財(cái)富公館、麗宮、阿凱笛亞莊園六個(gè)項(xiàng)目；西山別墅區(qū)的香山清琴、西山華府、萬城華府、諸子階、燕西臺(tái)五個(gè)項(xiàng)目上榜；另，納帕溪谷、東方普羅旺斯、中海瓦爾登湖別墅三個(gè)項(xiàng)目屬于奧北別墅區(qū)。

1～6月京城別墅銷量前二十名項(xiàng)目中，純獨(dú)棟別墅共8個(gè)項(xiàng)目，除君山高爾夫別墅地處密云外，其他七個(gè)項(xiàng)目均分布于中央別墅區(qū)與奧北別墅區(qū)。（詳見表6）

上半年京城銷量前二十名別墅累計(jì)成交均價(jià)為23358元/平方米。

兩類豪宅將繼續(xù)看漲

奧運(yùn)前公寓豪宅與別墅豪宅所表現(xiàn)出的強(qiáng)勁成交與房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)，無疑強(qiáng)化了開發(fā)商對(duì)后市前景的預(yù)期。

除在奧運(yùn)前加推產(chǎn)品外，龍灣別墅項(xiàng)目營(yíng)銷副總經(jīng)理賈濤表示中央別墅區(qū)內(nèi)的別墅供應(yīng)近來一直很少，尤其是獨(dú)棟別墅更是供不應(yīng)求。北京別墅的總供應(yīng)量將不斷下降，但別墅的市場(chǎng)需求將越來越大，獨(dú)棟別墅市場(chǎng)前景看好。

在奧運(yùn)前推出單價(jià)最高達(dá)50000元/平方米的別墅項(xiàng)目“譽(yù)天下”開發(fā)商——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威亦非常看好別墅項(xiàng)目的發(fā)展前景。

“別墅熱銷應(yīng)該是常態(tài)。”北京易居研究所副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為目前別墅土地已經(jīng)禁批，作為稀缺的高端住宅產(chǎn)品，別墅具有很強(qiáng)的抗跌性。

受政策限制，今年5月，北京市發(fā)布的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，將別墅的最低容積率限定在0.6，這就決定了今后即使是別墅項(xiàng)目，也多為聯(lián)排、雙拼、花園洋房、獨(dú)棟混存的局面。因此高品質(zhì)的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，將成為樓市的稀缺品。

的確，從今年新入市的項(xiàng)目看，聯(lián)排、疊拼、雙拼等低密度類別墅產(chǎn)品成為了別墅市場(chǎng)供應(yīng)主流，獨(dú)棟別墅的供應(yīng)個(gè)數(shù)和占新開盤總數(shù)的比例，呈明顯下降趨勢(shì)。受別墅產(chǎn)品的稀缺性影響，以及國(guó)內(nèi)通脹短期內(nèi)難以改變的現(xiàn)狀，別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格仍將處于進(jìn)一步上漲態(tài)勢(shì)之中。因此，別墅尤其是獨(dú)棟別墅成為未來市場(chǎng)繼續(xù)看好的類型之一。

未來市場(chǎng)前景繼續(xù)看漲的第二類豪宅便是城市公寓豪宅。據(jù)戴德梁行報(bào)告顯示，盡管整體市場(chǎng)需求正在減弱，高檔住宅的價(jià)格卻保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，其市場(chǎng)前景仍然堅(jiān)挺。尤其是城市公寓豪宅，未來價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)上漲。

首先，稱得上豪宅的樓盤第一要素便為擁有稀缺資源。城區(qū)內(nèi)的樓盤首先擁有了地段稀缺資源的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，多數(shù)公寓豪宅開發(fā)商非常注重打造產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)，使得樓盤擁有內(nèi)在與外在價(jià)值的結(jié)合，有價(jià)值的產(chǎn)品必然會(huì)受到置業(yè)者的青睞。

開發(fā)商蓄勢(shì)奧運(yùn)營(yíng)銷，并且奧運(yùn)前已逆市看漲的豪宅沖刺奧運(yùn)同時(shí)，后奧運(yùn)時(shí)代樓市長(zhǎng)期走勢(shì)再次引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

實(shí)際上，2001年7月北京申奧成功以來，關(guān)于奧運(yùn)后北京樓市趨勢(shì)的話題就爭(zhēng)議不斷。只是始自2007年底的宏觀經(jīng)濟(jì)變勢(shì)以及樓市的波動(dòng)讓奧運(yùn)前后房產(chǎn)走勢(shì)似乎變得更為關(guān)鍵和敏感。盡管對(duì)于后奧運(yùn)時(shí)代的走勢(shì)仍有爭(zhēng)議，但是目前較為一致的觀點(diǎn)是樓市短期會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，但是長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)并未改變。

2008年7月2日《人民日?qǐng)?bào)》理論版刊登了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)跟蹤分析課題組文章“抑制價(jià)格過快上漲 保持平穩(wěn)較快發(fā)展”，文中明確指出，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，警惕房?jī)r(jià)下跌帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，確保國(guó)家金融安全。這一定程度上意味著房地產(chǎn)未來走勢(shì)的基調(diào)。

同時(shí)，一些國(guó)外的知名媒體亦看好中國(guó)樓市的發(fā)展。法新社6月25日?qǐng)?bào)道說，盡管全球經(jīng)濟(jì)低迷會(huì)影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，中國(guó)私人住房的強(qiáng)勁需求仍會(huì)有助于抵消任何低迷；英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性”命運(yùn)并不存在。德國(guó)《明鏡》周刊預(yù)測(cè)稱，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下降，長(zhǎng)遠(yuǎn)看還會(huì)繼續(xù)走高，原因是“年輕的中國(guó)”需求巨大。

究竟中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何影響后奧運(yùn)時(shí)代房產(chǎn)走勢(shì)，奧運(yùn)過后，中國(guó)房產(chǎn)將向何種趨勢(shì)發(fā)展？作為品牌房企又將以何種方式面對(duì)奧運(yùn)過后可能來臨的市場(chǎng)變局？7月3日，樓市傳媒聯(lián)合著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)精英于華遠(yuǎn)·裘馬都項(xiàng)目接待中心舉辦了“后奧運(yùn)時(shí)代中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇”，以下為精彩觀點(diǎn)摘要。

張曙光：中國(guó)經(jīng)濟(jì)與樓市還有很大發(fā)展空間 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家

談后奧運(yùn)時(shí)代，需結(jié)合現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況存在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑、通貨膨脹上升；出口增長(zhǎng)趨緩、進(jìn)口增長(zhǎng)加快；企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)趨緩、政府收入增長(zhǎng)加快；外幣存款下降貸款上升，本幣剛好相反四個(gè)方面的現(xiàn)象。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)確實(shí)目前面臨著兩大問題：第一中國(guó)進(jìn)入了一個(gè)中度通貨膨脹時(shí)期。有數(shù)據(jù)為證：去年第三季度，通貨膨脹率超過了6％，第四季度接近7％，今年1到5月份，達(dá)到8．1％ 。在匯率管制的情形之下，要以資本積累和外向型經(jīng)濟(jì)作為動(dòng)力來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，必然造成一定的通貨膨脹。而且不是短時(shí)期。

第二，既然通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象，就應(yīng)該關(guān)注流動(dòng)性過剩問題。貨幣流動(dòng)性過剩不是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)造成投資過旺和通貨膨脹，就是流向投資市場(chǎng)造成價(jià)格增長(zhǎng)過快和資產(chǎn)泡沫。熱錢流入是逐步的風(fēng)險(xiǎn)積累過程，但是熱錢的流入是突然爆發(fā)的，需要提早研究。

奧運(yùn)會(huì)以后盡管題材很多，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)還將面臨趨緩。但這并不是壞事，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度從現(xiàn)在的11%左右，趨緩到9%、10%的區(qū)間不會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)確實(shí)處在高速城市化過程，可能還將延續(xù)一、二十年，城市化過程導(dǎo)致要素重新配制，低效率轉(zhuǎn)至高效率，這是中國(guó)發(fā)展的力量。從現(xiàn)在來看，我對(duì)房市并不悲觀，我認(rèn)為中國(guó)的房市和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣，還有很長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間。僅以廣州為例，近期兩限房放一千個(gè)號(hào)，但廣東現(xiàn)在人口為9000萬，廣州至少也有一千萬人口，而兩限房的放量?jī)H占到人口數(shù)量的萬分之一，如此來看，只要需求存在，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)不向前發(fā)展。

蔣尚禮：后奧運(yùn)時(shí)代房市更加理性 DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管

2008年是中國(guó)關(guān)鍵的一年，也是突飛的一年。今年是奧運(yùn)年，全世界都將眼光投放到中國(guó)，必然對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。奧運(yùn)年正好是房改十周年，前十年房地產(chǎn)行業(yè)以中國(guó)市場(chǎng)為主，其他外來因素較少。但是十年之后，其實(shí)從去年開始，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的內(nèi)在和外在因素已經(jīng)非常復(fù)雜。首先是高通脹率，從2000年開始，過去8年時(shí)間里，中國(guó)貨幣供應(yīng)平均達(dá)到17.5%的增長(zhǎng)率。其次，通貨膨脹直接導(dǎo)致負(fù)利率，在這樣的金融環(huán)境下，為追求保值升值，房地產(chǎn)、股市便受到追捧，于是，2007年出現(xiàn)了典型的股市樓市聯(lián)動(dòng)投資情況，結(jié)果造成房?jī)r(jià)非理性上漲。

經(jīng)過2007年過渡，2008年是房地產(chǎn)調(diào)整的一年，2009年可能仍舊是調(diào)整的一年。但是根據(jù)政府規(guī)劃，直到2025年，中國(guó)的城市化將繼續(xù)，而這將帶來較大的住房需求，加之升級(jí)換代的需求，中國(guó)房屋需求龐大。因此，目前的全國(guó)房屋成交量下降只是暫時(shí)的觀望現(xiàn)象。而且此輪樓市觀望在一定程度上還將使得樓市走向成熟，或許在一年前，行業(yè)均在談?wù)摲孔尤绾翁r(jià)，如何賺錢，而在今年的樓市觀望期，房地產(chǎn)開始變得理性，討論更多的是房?jī)r(jià)的走勢(shì)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展，行業(yè)開始理性地面對(duì)市場(chǎng)。

岳鋒鋼：后奧運(yùn)樓市或許比奧運(yùn)前發(fā)展還好 DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)部華北區(qū)董事

2008年時(shí)逢奧運(yùn)，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講，奧運(yùn)不是決定因素，而是影響促進(jìn)因素之一。

奧運(yùn)帶給中國(guó)很大的機(jī)遇，更帶給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)非常大的機(jī)遇，在北京奧運(yùn)申辦之前，北京的交通道路、商業(yè)配套，包括整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，都比較落后，可以說僅處于一個(gè)發(fā)展城市的起源期。

但是在申奧后的四、五年間，北京變成了非常現(xiàn)代化的大都市，這種飛躍實(shí)際上代表了這個(gè)城市的吸引力。北京周邊的城市，發(fā)展也許不會(huì)慢于北京，但是其城市變化的速度卻遠(yuǎn)慢于北京，北京本身就是政治、經(jīng)濟(jì)中心，加之奧運(yùn)會(huì)對(duì)城市環(huán)境的改變，除本地人群以外，北京還有其他城市的諸多購房需求。外地人在北京購房的數(shù)據(jù)在2007年樓市表現(xiàn)十分明顯，根據(jù)戴德梁行的不完全統(tǒng)計(jì)，外地人群在北京的購買力占到房屋需求的30%到35%，這么龐大的需求是不容忽視的。

我認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)并不會(huì)是外地人在北京購房結(jié)束的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，奧運(yùn)前和奧運(yùn)后，北京的城市吸引力，生活品質(zhì)吸引力，在全國(guó)都很難找到第二個(gè)與其競(jìng)爭(zhēng)的城市。奧運(yùn)會(huì)后北京物業(yè)品質(zhì)、配套和服務(wù)將更受購房者關(guān)注，北京高檔住宅前景依然樂觀。如果說奧運(yùn)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我覺得或許是比奧運(yùn)前還要好。

許智來：品牌房企向提升責(zé)任和品質(zhì)轉(zhuǎn)變 北京華遠(yuǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理

作為品牌開發(fā)商，我主要從一線從業(yè)人員體會(huì)談房地產(chǎn)趨勢(shì)變化。上個(gè)月華遠(yuǎn)剛宣布成立品牌管理部，原來并沒有此部門，而成立品牌管理部后，公司高層給我們提出的要求是：要進(jìn)行責(zé)任提升和品質(zhì)提升。

責(zé)任和品質(zhì)提升表現(xiàn)在諸多方面，首先，華遠(yuǎn)非常注重戰(zhàn)略合作伙伴的建設(shè)，作品牌產(chǎn)品，一定要義無反顧地用好材料，用品牌材料。其次，注重對(duì)業(yè)主權(quán)益的維護(hù)。我們2006年提出了業(yè)權(quán)，即樓盤的樓頂、電梯間等公共場(chǎng)所產(chǎn)生的廣告收入等，業(yè)主都應(yīng)該享有一定的份額，2007年華遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公共收益400多萬都返給了業(yè)主。第三，是客戶服務(wù)體系。華遠(yuǎn)的服務(wù)體系借鑒了很多香港的管理模式，在此方面非常健全。第四是工程擔(dān)保，真正意義上的擔(dān)保能夠?qū)崿F(xiàn)的并不多，華遠(yuǎn)在此方面非常注重可履行性，業(yè)主如果有問題以后，可以選擇維修，讓施工單位保修，如果保修兩次不到位，由擔(dān)保公司賠付修理的費(fèi)用。

買房一定要買有品質(zhì)的房子，這樣才能保證升值。去年房地產(chǎn)價(jià)格存在非理性增長(zhǎng)，刨除非理性的增長(zhǎng)，所購房產(chǎn)是否物有所值，并不是現(xiàn)在買得值不值，還要看五年、十年以后值不值。

蔡鴻巖：奧運(yùn)后房產(chǎn)成交量或反彈 樓市傳媒董事長(zhǎng)

奧運(yùn)臨近，北京奧運(yùn)氣氛越來越濃，奧運(yùn)會(huì)帶給房地產(chǎn)怎樣的影響，京城房?jī)r(jià)走勢(shì)如何成為當(dāng)下人們關(guān)注的行業(yè)熱點(diǎn)。今年年初以來，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，購房人觀望氣氛非常濃烈，全國(guó)房屋交易量平均下降了20%至30%，交易量降幅最大的是深圳等南方部分城市。

而對(duì)于北京上海等城市而言，由于有足夠的購房需求支撐，上半年房屋銷量的回落只是因市場(chǎng)處于觀望情況下，買房人持幣待購，另外一些開發(fā)商采取了一些打折的手段而致。

客觀來講，全國(guó)房屋銷量的回落是對(duì)去年全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的合理消化，去年房?jī)r(jià)曾上漲到連開發(fā)商自己都覺得心虛的程度，今年的回落屬于正常現(xiàn)象。

根據(jù)目前的一些跡象來看，今年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量很可能反彈。奧運(yùn)會(huì)之前北京城市的各方面管理都在加強(qiáng)，部分外地人陸續(xù)離京，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到一定影響。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，情況將會(huì)發(fā)生變化。北京作為全國(guó)首都，政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，承載著大量的外地人群購房需求。以曾經(jīng)兩次國(guó)慶限制外地人進(jìn)京為例，一旦放開，地鐵的客運(yùn)量翻倍暴漲。

分析外地人購房對(duì)北京樓市的影響，有一個(gè)重要的觀測(cè)數(shù)據(jù)，就是航班客流量。現(xiàn)在北京、上海、昆明、成都的機(jī)場(chǎng)客流量都過了千萬。像北京這樣的中心城市，來客增多，就會(huì)帶來定居、投資、經(jīng)商，以及大量的購房需求，這是必然的規(guī)律。