奧運年迎供應(yīng)量高峰 京城寫字樓何去何從

2008年對于京城寫字樓而言，是值得期待的一年。很多優(yōu)質(zhì)寫字樓都計劃在這一年內(nèi)完工并進入租賃市場，其中包括多個計劃在去年底完工的寫字樓項目都推遲到今年入市。顯然，2008年北京寫字樓市場迎來了供應(yīng)量的高峰期。

隨著國貿(mào)3期、環(huán)球金融中心、財富中心等一批甲級寫字樓的即將面市，拉開了新一輪爭奪市場大戰(zhàn)的序幕。在供應(yīng)量激增的情況下，寫字樓市場亦迎來了由于奧運會的推動所帶來房地產(chǎn)市場的波動效應(yīng)。

奧運的臨近，究竟會給寫字樓市場帶來哪些變化?后奧運時代，寫字樓租賃市場及大單交易的活躍程度將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢?為此，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，試圖呈現(xiàn)出奧運年北京寫字樓市場的顯著特征。

CBD成備戰(zhàn)奧運主力

基于對奧運會的良好預(yù)期，諸多優(yōu)質(zhì)寫字樓紛紛計劃趕在奧運前開工。雖然不排除部分項目繼續(xù)順延入伙時間的可能，但考慮到奧運帶來的商機，大部分的供給都將會在2008上半年內(nèi)入市。

“中國申辦奧運會成功后，奧運這一利好消息每年都在影響著寫字樓市場。很多工程在幾年前動工時就瞄準(zhǔn)了奧運會，把進入寫字樓流通、交易環(huán)節(jié)的時間定在了今年，無形中使得今年寫字樓市場較去年相比會在供應(yīng)量上有明顯增長。”華高萊斯策劃總監(jiān)劉葳說道。

據(jù)世邦魏理仕近期發(fā)布《2008年上半年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧》顯示，2008年上半年的寫字樓市場新增供應(yīng)量同比大幅增長，有九個大體量寫字樓項目進入租賃市場，提供共計59萬平方米的建筑面積(詳見表1)，比去年同期增加176％，而下半年的新增供應(yīng)量預(yù)計仍將達到99萬平方米。

其中，新增供應(yīng)量主要集中在CBD和金融街兩個傳統(tǒng)的熱點區(qū)域。尤其以CBD區(qū)域的供應(yīng)量最多。實際上，CBD自去年第四季度以來就成為全市供應(yīng)量最大的區(qū)域。盡管由于奧運會的召開，開發(fā)商必須趕在政府規(guī)定的“2008年7月起暫緩施工”期限前完成項目施工。但從CBD寫字樓市場來看，很多項目在完工之前便對項目進行推廣和預(yù)期，已經(jīng)取得了不錯的預(yù)租率。

“奧運效應(yīng)帶動北京綜合競爭力的提高，使得外省市和國外機構(gòu)更加看好北京的商務(wù)前景。而CBD是北京商務(wù)氛圍最為濃厚的區(qū)域，其新增項目從地理位置與硬件條件都比其它區(qū)域的項目更有競爭優(yōu)勢。因此，今年CBD區(qū)域?qū)懽謽堑膬?yōu)質(zhì)寫字樓平均租金水平還將維持平穩(wěn)或小幅上升的態(tài)勢。”高力國際商業(yè)代理部助理董事周曉駿驊認為。

隨著CBD集中供應(yīng)量的出現(xiàn)，市場上對于CBD的需求是否能有效吸收如此巨大的供應(yīng)量存在質(zhì)疑。從今年寫字樓市場需求角度而言，整體市場表現(xiàn)出十分強勁的需求勢頭。諸多國有及外資銀行總部、保險公司例如東亞銀行、華旗銀行、新加坡星展銀行、交通銀行等紛紛以購置或租賃方式擴展辦公空間，主要的需求集中在金融街與CBD及周邊地區(qū)。

隨著奧運會的影響，更多的機構(gòu)均表現(xiàn)出對甲級寫字樓的強勁需求。CBD濃厚的國際化商業(yè)氛圍和完善的配套設(shè)施將會成為到中國來投資發(fā)展的外資企業(yè)選址的首選之地。據(jù)悉，英國銀行、里昂證券、渣打銀行等100余家金融機構(gòu)已在CBD不斷擴大經(jīng)營范圍、增加投資規(guī)模，區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)正不斷增強。顯然，在寫字樓市場集體迎接奧運的時期，CBD成為了備戰(zhàn)奧運的重點區(qū)域所在。

奧運前夕供需短暫放緩

奧運會的臨近，讓寫字樓市場進入了短期放緩階段，整體市場吸納量及供給量與今年1季度相比，均有所下降。“由于奧運會的召開，政府對北京市區(qū)內(nèi)建筑裝修施工和材料運輸?shù)南拗剖沟貌糠謱懽謽遣坏貌煌七t其入市的時間至奧運會后。北京整個寫字樓市場在奧運前夕，新增供應(yīng)量十分有限。”周曉駿驊指出。

一份來自高力國際的分析報告顯示，由于今年第二季度市場上只有少量新增供應(yīng)，北京寫字樓市場整體空置率達到了五年來的最低點15.22％。誠然，對寫字樓施工的限制以及同期伴隨的國內(nèi)大型企業(yè)快速擴張需求是促成寫字樓市場空置率走低的主要原因。

從租賃交易活躍程度來看，盡管今年二季度北京寫字樓市場有部分大規(guī)模的租賃交易活動，但二季度的市場總吸納量仍顯不足。據(jù)仲量聯(lián)行近日發(fā)布的報告顯示，2008年第二季度，市場總吸納率不足上季度的一半，總吸納量僅為6.3萬平方米。其中二季度的租賃活動主要集中在CBD區(qū)域，包括市場上幾樁大型的租賃交易活動都發(fā)生在CBD區(qū)域。

例如：強生公司租賃了華貿(mào)中心1.9萬平方米的辦公空間；BP中國租賃了泰康金融大廈2173平方米的辦公空間；意大利凱明迪律師事務(wù)所租賃了銀泰中心2100平方米的辦公空間。

對于市場吸納量大幅走低的原因，劉葳認為其中很大原因是很多租戶擔(dān)心在奧運期間難以獲得裝修辦公空間所必須的許可證。因此，諸多寫字樓租戶已將其相關(guān)活動推遲至奧運會后，這將導(dǎo)致2008年第四季度租賃活動的再度提升。

市場吸納量的放緩也影響到二季度寫字樓平均租金水平。據(jù)高緯環(huán)球第二季度北京寫字樓市場報告顯示，由于一季度的新增供應(yīng)集中入市，寫字樓平均租金上漲勢頭在第二季度放緩了步伐。第二季度北京頂級、甲級和乙級寫字樓有效凈租金的增長勢頭有所削弱，分別為每月每平方米人民幣350元、260元和180元，與2008年第一季度相比僅分別上漲4.0％、4.1％和5.0％。

此外，基于奧運會在8月份召開的情況，勢必會影響到今年第三季度寫字樓市場的交易行情。“在奧運期間，可以預(yù)計寫字樓市場會經(jīng)歷一段交易低迷期。原本打算在7—9月份進行交易的雙方，很可能會拖到奧運會結(jié)束之后來進行交易。從寫字樓租賃市場來看，這段時期應(yīng)屬于市場淡季。”周曉駿驊如是說道。

奧運后迎來爆發(fā)期

經(jīng)歷奧運期間的低迷，北京寫字樓市場在后奧運時代將呈現(xiàn)何種發(fā)展態(tài)勢成為當(dāng)前業(yè)界探討的熱點。在周曉駿驊看來，奧運會結(jié)束之后，在奧運期間沉寂的吸納量會集中爆發(fā)，從而帶動寫字樓交易市場的活躍。基于市場背后強勁的需求支撐，奧運會后寫字樓市場不會跌入低谷，而是會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

盡管奧運本身與寫字樓市場的持續(xù)繁榮并無直接的關(guān)聯(lián)，但在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，奧運會帶來的效應(yīng)從長期看對寫字樓市場仍是利好因素。“從歷屆舉辦奧運會的城市來看，奧運會對城市的影響主要體現(xiàn)在促進城市產(chǎn)業(yè)升級；在升級過程中促進行業(yè)細分；促進國際間交流。通過這三個方面來帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展，在這過程中，間接帶動了城市的商務(wù)活躍程度。商務(wù)活躍度的提升，會帶動寫字樓市場的發(fā)展。”劉葳說道。

從長期來看，在北京投資環(huán)境改善的過程中，投資和開發(fā)審批方面的措施促進了大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)的形成，大大推動了北京寫字樓市場的擴展進程。仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理陳斌表示，加快擴展將會在奧運會結(jié)束后的短時間內(nèi)，對寫字樓的租金水平構(gòu)成小幅下跌的壓力，但支撐北京寫字樓市場發(fā)展的需求動力因素仍將不斷增長。

其中，很多中外企業(yè)看好北京奧運會舉辦所帶來的商機，加大了開拓中國市場的步伐。同時北京市場作為國際化企業(yè)競爭的主戰(zhàn)場，北京的寫字樓自然而然成為這些企業(yè)進入市場的落腳點。奧運會后，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租售市場將漸趨活躍。“奧運會后，寫字樓的整體租金水平會呈現(xiàn)向上發(fā)展的趨勢。因為在奧運期間，市場潛在的吸納量在兩個月左右時間沒有得到釋放，奧運后會交易活躍程度會出現(xiàn)一個小高潮。”周曉駿驊表示。由于這些需求與奧運會的舉辦并沒有直接的聯(lián)系，從中長期來說，仍將繼續(xù)支撐對北京房地產(chǎn)市場的強勁吸納量。

此外，寫字樓大單交易的不斷形成也從另一個側(cè)面反映出市場的交易活躍程度。(詳見表2)2008年諸多大型企業(yè)出于自身發(fā)展的考慮也會選擇更為合適的辦公場所，再加上現(xiàn)在正是企業(yè)重組、合并的重要時期，這也給大單的租售、購買創(chuàng)造了良機。隨著北京國際化氛圍日益濃厚，寫字樓作為經(jīng)營性物業(yè)，其資產(chǎn)價值會更凸顯出來。未來，大單交易更多的是把寫字樓從消費投資型向資產(chǎn)投資型轉(zhuǎn)移。

奧運會在提升北京城市競爭力的同時，其城市的基礎(chǔ)設(shè)施尤其是路面設(shè)施得到了進一步完善。“奧運會后，北京硬件環(huán)境的改善將間接促進寫字樓租金、售價的上漲。同時，隨著酒店、優(yōu)質(zhì)商業(yè)的不斷涌現(xiàn)，對寫字樓市場亦是一個巨大支持。未來，寫字樓市場將會出現(xiàn)供需兩旺的局面。”周曉駿驊以為。