奧運會進入倒計時亞奧板塊強勢崛起

隨著2008年奧運會進入倒計時，亞奧區(qū)域已然成為了北京最受關(guān)注的焦點區(qū)域。作為奧運會舉辦的核心，亞奧區(qū)域在過去幾年時間里正得益于奧運的概念而備受關(guān)注，其區(qū)域影響力亦逐步獲得提升。

在中心區(qū)可供開發(fā)土地日益減少的情況下，亞奧區(qū)域由原來北五環(huán)以南、北土城東路以北、京昌路以東、京承路以西的區(qū)域逐漸向北擴展，甚至立水橋也被納入?yún)^(qū)域的范疇。亞奧區(qū)域的輻射效應(yīng)正逐漸增強。

奧運會，給亞奧區(qū)域提供了一個前所未有的發(fā)展機遇。目前，北京奧運會主會場鳥巢和周邊配套設(shè)施已進入到最后的完善階段。無論從住宅市場還是商業(yè)市場來看，亞奧板塊均顯示出強勁的發(fā)展勢態(tài)。

區(qū)位價值凸顯

為了迎接奧運會的到來，北京市政府在過去7年時間里一直致力于改善城市的市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境和相關(guān)配套設(shè)施。在由政府主導(dǎo)的改造活動中，諸多區(qū)域的房產(chǎn)價值由于道路交通等配套設(shè)施的完善而出現(xiàn)大幅提升。

根據(jù)北京申奧報告財政預(yù)算和北京“十五”計劃的數(shù)據(jù)顯示，2008年北京奧運會的總投入將達到2800億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1800億元；900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等，打造四通八達的快速交通網(wǎng)；450億元用于環(huán)境治理，兌現(xiàn)“綠色奧運”的承諾；300億元用于信息化建設(shè)，奠定“數(shù)字北京”的基礎(chǔ)；其余150億元用于水電氣熱等生活設(shè)施的建設(shè)和改造。

顯然，奧運前如此大的資金投入加速了北京城市化進程。其中，亞奧區(qū)域已成為北京奧運投資的最佳受益者，其城市化進程一直領(lǐng)先于北京其它區(qū)域。據(jù)悉，幾年來用于修建奧運場館和舉辦奧運比賽項目而增加的當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施投資金額為68.73億元，而用于北京的投資中，絕大部分都用在奧運主場館所在地的亞奧板塊。

“從區(qū)位價值來看，亞奧區(qū)域在過去幾年當(dāng)中是最具發(fā)展前景的一個區(qū)域。政府在過去幾年的投入將使該區(qū)域的道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境和相關(guān)配套得到極大的改善，促成了亞奧區(qū)域價值的大幅提升。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎說道。

以這幾年區(qū)域交通環(huán)境變化而言，亞奧區(qū)域在奧運前已初步實現(xiàn)了立體化交通的布局。

新近開通的10號線與地鐵5號線在亞奧板塊交匯，加上奧運支線的開通，使得亞奧區(qū)域成為了北京北部重要的地鐵樞紐。同時，公路交通也形成了四通八達的公路交通網(wǎng)，包括區(qū)域內(nèi)的城市快速公交路線和北苑路、安立路、林萃路、北辰西路、鐵路環(huán)北路、立水橋西路、中灘村南三街等城市聯(lián)絡(luò)線加上京承、八達嶺兩條高速路線。

在生態(tài)環(huán)境方面，被譽為北京“綠肺”的亞洲最大的城市公園奧林匹克森林公園便處在亞奧核心范圍內(nèi)。占地680公頃的森林公園地處北四環(huán)中路的北部，自建成后，將很大程度上提升該區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，為居住在該區(qū)域的人們提供高品質(zhì)的生活與工作環(huán)境，形成了其他區(qū)域無法比擬的舒適宜人的居住環(huán)境。誠然，通過在交通、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施方面的改善，亞奧板塊在奧運前將以全新的形象呈現(xiàn)。

住宅市場前景看好

從亞運會結(jié)束至今，亞奧區(qū)域一直彌漫著濃厚的居住氛圍。作為一個形成較早的居住區(qū)，從最早的歐陸經(jīng)典、亞運豪庭到目前的國奧村、世茂奧臨花園、榮尊堡等項目均在住宅市場取得了不錯的銷售成績。

隨著區(qū)域整體環(huán)境的改善，目前亞奧板塊在住宅市場已呈現(xiàn)出明顯分化的新舊兩區(qū)。在亞運村為中心的區(qū)域具有濃厚的商住特色，早期的住宅項目大多集中于此。而新板塊則集中在奧林匹克森林公園周邊，并且大多以景觀豪宅的概念出現(xiàn)。據(jù)悉，在森林公園的四周，已聚集了包括國奧村，媒體村、世茂奧臨花園、榮尊堡、奧東18、盤古大觀、傲城尊邸、亞奧觀典等諸多項目。

在區(qū)域存量土地日益減少的情況下，亞奧板塊新入市的住宅產(chǎn)品正逐步走向高端化。目前亞奧區(qū)域已被認為是高檔住宅的聚集地。據(jù)一項數(shù)據(jù)顯示，目前亞奧板塊內(nèi)僅在售的住宅類項目就有25個左右，總規(guī)模達到840多萬平方米，已超過望京地區(qū)和中關(guān)村萬柳地區(qū)，成為京北最大的高檔商品房集中供應(yīng)區(qū)域。

隨著奧運即將來臨的利好效應(yīng)增強、周邊配套設(shè)施的日益完善，使得區(qū)域內(nèi)的高檔住宅項目銷售持續(xù)火爆。事實上，受益于北京奧運會的利好，亞奧區(qū)域內(nèi)的高檔住宅項目從去年開始已呈現(xiàn)銷售良好的態(tài)勢。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年1至10月的京城高檔住宅銷量排行榜上，亞奧片區(qū)多個知名高檔住宅占據(jù)該榜前列。目前區(qū)域內(nèi)包國奧村、奧東18、遠洋萬和城等眾多一線主力樓盤銷售均價已經(jīng)突破了20000元/平米的關(guān)口，而開發(fā)商普遍預(yù)計在今年區(qū)域產(chǎn)品價格仍有上漲空間。

根據(jù)相關(guān)資料顯示，2008年北京奧運會將吸引近30萬左右的新增居住人口，如此一來，亞奧將形成一個高檔國際化大型社區(qū)。作為高檔住宅集中的區(qū)域，亞奧板塊在奧運結(jié)束后住宅市場的房價走勢仍被業(yè)內(nèi)人士普遍看好。

“奧運會后，房產(chǎn)市場的價格可能會從普漲、高漲轉(zhuǎn)變?yōu)榛痉€(wěn)定。然而亞奧板塊無法復(fù)制的地理優(yōu)勢以及濃厚的居住氛圍，將促使該區(qū)域的房價走勢持續(xù)被人看好。”中大恒基市場研究中心相關(guān)負責(zé)人指出。

奧運商機激活商業(yè)市場

奧運會的臨近，給北京的房地產(chǎn)市場帶來了無限商機。以亞奧板塊為例，其結(jié)合了亞運村和奧運村兩大概念，在文化、體育和商業(yè)等方面都聯(lián)系緊密，其商業(yè)市場在今年有一個顯著的變化。

隨著高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開發(fā)，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套進一步完善，商務(wù)環(huán)境不斷得到改善和提高。重要的是，體育場館、會議會展中心成為區(qū)域內(nèi)獨特的商務(wù)資源。奧運效應(yīng)帶來的商機正在提升區(qū)域商業(yè)市場的升值潛力。

“從人口基數(shù)來看，亞奧區(qū)域內(nèi)有著約50萬的常住人口和50萬流動人口，總?cè)丝诮咏?00萬。高檔國際化大型社區(qū)的氛圍為亞奧區(qū)域提供了極佳的商務(wù)消費基礎(chǔ)，而其特殊的先天環(huán)境和地理條件無疑會使區(qū)域的商業(yè)發(fā)展更具優(yōu)勢。預(yù)計2008年區(qū)域整體商業(yè)放量將達到100萬平方米。”明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)賈玉鵬表示。

目前，亞奧區(qū)域商業(yè)物業(yè)分布最為密集的地區(qū)為安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路。包括北辰購物中心、飄亮購物廣場、第五大道、龍德廣場、明天商業(yè)中心、世紀聯(lián)華、西單購物中心和萬意奧特萊斯等大型商業(yè)項目都紛紛進駐亞奧區(qū)域。

“目前各類商用物業(yè)必將在亞奧區(qū)域大量涌現(xiàn)。其中底商物業(yè)分布較零散，主要集中在主要干道和車流較大的分流道兩側(cè)。從底商的經(jīng)營形態(tài)來看，餐飲娛樂因為有區(qū)域完善的配套和旺盛的人流作支撐，同時繼續(xù)了區(qū)域的“底蘊”，應(yīng)該將最為火爆。明天地產(chǎn)項目總經(jīng)理助理賈玉鵬說道。

對于亞奧區(qū)域而言，奧運會前近2800億元的投資使得此板塊潛在消費能力將得到巨大提高。由于亞奧地區(qū)定位趨向于建立國際化居住社區(qū)，因而具有巨大的消費增長潛力。

高檔住宅集中間接帶動了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，而大量市政配套的投入亦給未來商業(yè)項目進入市場打下了堅實的基礎(chǔ)。

在金網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀公司項目總監(jiān)楊夕眼中，北四環(huán)隨著奧運的到來蘊含著巨大的商機，具有很大的潛力。“北四環(huán)以往商務(wù)發(fā)展相對緩慢，主要因為缺乏產(chǎn)業(yè)支撐。如今，在奧運經(jīng)濟的帶動下，文化、旅游、會展、體育、酒店、會議等大量產(chǎn)業(yè)的興起，必將帶動該區(qū)域商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展。因此，我們有理由相信，北四環(huán)將成為與幾大傳統(tǒng)商圈并駕齊驅(qū)的新興商務(wù)中心。”楊夕說道。

據(jù)悉，未來在北京奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)，共計15有個商業(yè)配套單體項目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等等。顯然，這些配套商業(yè)項目將在奧運之后陸續(xù)出讓，形成亞奧板塊的商務(wù)區(qū)。其中，以百貨、專業(yè)市場及餐飲業(yè)所占比例最大，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)的基本框架。

2008年后，亞奧商業(yè)市場的發(fā)展將難以避免與體育、文化、旅游聯(lián)系起來。隨著奧運比賽場館以及相關(guān)設(shè)施的賽后運營，亞奧商業(yè)發(fā)展將由體育文化向國際商務(wù)轉(zhuǎn)型，成為國際會展、旅游產(chǎn)業(yè)、體育賽事、文化交流、信息商務(wù)匯聚的財富價值高地。未來，亞奧商圈將以獨立的國際商務(wù)形態(tài)出現(xiàn)，成為京城最活躍的商圈之一。