奧運會進入倒計時亞奧板塊強勢崛起

隨著2008年奧運會進入倒計時，亞奧區域已然成為了北京最受關注的焦點區域。作為奧運會舉辦的核心，亞奧區域在過去幾年時間里正得益于奧運的概念而備受關注，其區域影響力亦逐步獲得提升。

在中心區可供開發土地日益減少的情況下，亞奧區域由原來北五環以南、北土城東路以北、京昌路以東、京承路以西的區域逐漸向北擴展，甚至立水橋也被納入區域的范疇。亞奧區域的輻射效應正逐漸增強。

奧運會，給亞奧區域提供了一個前所未有的發展機遇。目前，北京奧運會主會場鳥巢和周邊配套設施已進入到最后的完善階段。無論從住宅市場還是商業市場來看，亞奧板塊均顯示出強勁的發展勢態。

區位價值凸顯

為了迎接奧運會的到來，北京市政府在過去7年時間里一直致力于改善城市的市政基礎設施、生態環境和相關配套設施。在由政府主導的改造活動中，諸多區域的房產價值由于道路交通等配套設施的完善而出現大幅提升。

根據北京申奧報告財政預算和北京“十五”計劃的數據顯示，2008年北京奧運會的總投入將達到2800億元，其中城市基礎設施建設1800億元；900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等，打造四通八達的快速交通網；450億元用于環境治理，兌現“綠色奧運”的承諾；300億元用于信息化建設，奠定“數字北京”的基礎；其余150億元用于水電氣熱等生活設施的建設和改造。

顯然，奧運前如此大的資金投入加速了北京城市化進程。其中，亞奧區域已成為北京奧運投資的最佳受益者，其城市化進程一直領先于北京其它區域。據悉，幾年來用于修建奧運場館和舉辦奧運比賽項目而增加的當地基礎設施投資金額為68.73億元，而用于北京的投資中，絕大部分都用在奧運主場館所在地的亞奧板塊。

“從區位價值來看，亞奧區域在過去幾年當中是最具發展前景的一個區域。政府在過去幾年的投入將使該區域的道路交通、市政基礎設施、生態環境和相關配套得到極大的改善，促成了亞奧區域價值的大幅提升。”華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎說道。

以這幾年區域交通環境變化而言，亞奧區域在奧運前已初步實現了立體化交通的布局。

新近開通的10號線與地鐵5號線在亞奧板塊交匯，加上奧運支線的開通，使得亞奧區域成為了北京北部重要的地鐵樞紐。同時，公路交通也形成了四通八達的公路交通網，包括區域內的城市快速公交路線和北苑路、安立路、林萃路、北辰西路、鐵路環北路、立水橋西路、中灘村南三街等城市聯絡線加上京承、八達嶺兩條高速路線。

在生態環境方面，被譽為北京“綠肺”的亞洲最大的城市公園奧林匹克森林公園便處在亞奧核心范圍內。占地680公頃的森林公園地處北四環中路的北部，自建成后，將很大程度上提升該區域的生態環境，為居住在該區域的人們提供高品質的生活與工作環境，形成了其他區域無法比擬的舒適宜人的居住環境。誠然，通過在交通、環境等基礎設施方面的改善，亞奧板塊在奧運前將以全新的形象呈現。

住宅市場前景看好

從亞運會結束至今，亞奧區域一直彌漫著濃厚的居住氛圍。作為一個形成較早的居住區，從最早的歐陸經典、亞運豪庭到目前的國奧村、世茂奧臨花園、榮尊堡等項目均在住宅市場取得了不錯的銷售成績。

隨著區域整體環境的改善，目前亞奧板塊在住宅市場已呈現出明顯分化的新舊兩區。在亞運村為中心的區域具有濃厚的商住特色，早期的住宅項目大多集中于此。而新板塊則集中在奧林匹克森林公園周邊，并且大多以景觀豪宅的概念出現。據悉，在森林公園的四周，已聚集了包括國奧村，媒體村、世茂奧臨花園、榮尊堡、奧東18、盤古大觀、傲城尊邸、亞奧觀典等諸多項目。

在區域存量土地日益減少的情況下，亞奧板塊新入市的住宅產品正逐步走向高端化。目前亞奧區域已被認為是高檔住宅的聚集地。據一項數據顯示，目前亞奧板塊內僅在售的住宅類項目就有25個左右，總規模達到840多萬平方米，已超過望京地區和中關村萬柳地區，成為京北最大的高檔商品房集中供應區域。

隨著奧運即將來臨的利好效應增強、周邊配套設施的日益完善，使得區域內的高檔住宅項目銷售持續火爆。事實上，受益于北京奧運會的利好，亞奧區域內的高檔住宅項目從去年開始已呈現銷售良好的態勢。

據北京市房地產交易管理網數據顯示，去年1至10月的京城高檔住宅銷量排行榜上，亞奧片區多個知名高檔住宅占據該榜前列。目前區域內包國奧村、奧東18、遠洋萬和城等眾多一線主力樓盤銷售均價已經突破了20000元/平米的關口，而開發商普遍預計在今年區域產品價格仍有上漲空間。

根據相關資料顯示，2008年北京奧運會將吸引近30萬左右的新增居住人口，如此一來，亞奧將形成一個高檔國際化大型社區。作為高檔住宅集中的區域，亞奧板塊在奧運結束后住宅市場的房價走勢仍被業內人士普遍看好。

“奧運會后，房產市場的價格可能會從普漲、高漲轉變為基本穩定。然而亞奧板塊無法復制的地理優勢以及濃厚的居住氛圍，將促使該區域的房價走勢持續被人看好。”中大恒基市場研究中心相關負責人指出。

奧運商機激活商業市場

奧運會的臨近，給北京的房地產市場帶來了無限商機。以亞奧板塊為例，其結合了亞運村和奧運村兩大概念，在文化、體育和商業等方面都聯系緊密，其商業市場在今年有一個顯著的變化。

隨著高品質的商業物業大規模開發，使得區域內商業配套進一步完善，商務環境不斷得到改善和提高。重要的是，體育場館、會議會展中心成為區域內獨特的商務資源。奧運效應帶來的商機正在提升區域商業市場的升值潛力。

“從人口基數來看，亞奧區域內有著約50萬的常住人口和50萬流動人口，總人口接近100萬。高檔國際化大型社區的氛圍為亞奧區域提供了極佳的商務消費基礎，而其特殊的先天環境和地理條件無疑會使區域的商業發展更具優勢。預計2008年區域整體商業放量將達到100萬平方米。”明天地產業務發展中心總監賈玉鵬表示。

目前，亞奧區域商業物業分布最為密集的地區為安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路。包括北辰購物中心、飄亮購物廣場、第五大道、龍德廣場、明天商業中心、世紀聯華、西單購物中心和萬意奧特萊斯等大型商業項目都紛紛進駐亞奧區域。

“目前各類商用物業必將在亞奧區域大量涌現。其中底商物業分布較零散，主要集中在主要干道和車流較大的分流道兩側。從底商的經營形態來看，餐飲娛樂因為有區域完善的配套和旺盛的人流作支撐，同時繼續了區域的“底蘊”，應該將最為火爆。明天地產項目總經理助理賈玉鵬說道。

對于亞奧區域而言，奧運會前近2800億元的投資使得此板塊潛在消費能力將得到巨大提高。由于亞奧地區定位趨向于建立國際化居住社區，因而具有巨大的消費增長潛力。

高檔住宅集中間接帶動了區域商業的發展，而大量市政配套的投入亦給未來商業項目進入市場打下了堅實的基礎。

在金網絡經紀公司項目總監楊夕眼中，北四環隨著奧運的到來蘊含著巨大的商機，具有很大的潛力。“北四環以往商務發展相對緩慢，主要因為缺乏產業支撐。如今，在奧運經濟的帶動下，文化、旅游、會展、體育、酒店、會議等大量產業的興起，必將帶動該區域商務地產的發展。因此，我們有理由相信，北四環將成為與幾大傳統商圈并駕齊驅的新興商務中心。”楊夕說道。

據悉，未來在北京奧林匹克公園中心區內，共計15有個商業配套單體項目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，規劃用地性質為商業或文化兼容商業，擬建商業、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等等。顯然，這些配套商業項目將在奧運之后陸續出讓，形成亞奧板塊的商務區。其中，以百貨、專業市場及餐飲業所占比例最大，構成了區域內集中商業的基本框架。

2008年后，亞奧商業市場的發展將難以避免與體育、文化、旅游聯系起來。隨著奧運比賽場館以及相關設施的賽后運營，亞奧商業發展將由體育文化向國際商務轉型，成為國際會展、旅游產業、體育賽事、文化交流、信息商務匯聚的財富價值高地。未來，亞奧商圈將以獨立的國際商務形態出現，成為京城最活躍的商圈之一。