上海沒有新奶酪

3月1日，始建于1907年的白渡橋被整體拆下進廠大修。與此同時，雙向11車道的外灘開始實施變為上下兩層雙向4車道的綜合改造。2010年3月改造完成后，外灘將負起分流周邊交通壓力的角色。至此，上海1992年給外灘描下的金融街藍圖蕩然無存。以金融為核心的現代服務業是上海“十一五”期間首要發展的產業，金融自然不是上海的新奶酪。相反，為了填補超前實施“三二一產業”發展戰略平添的GDP窟窿，上海“十五”還將第三產業分支之中的房地產作為了支柱產業。但愈演愈烈的上海“空心化”將不經濟的高樓經濟推向了極致。解決高房價問題的“七寸”，是把地方政府的財權和事權對稱起來。

財政收支捉襟見肘

按照1999年以來的國民經濟和社會發展統計公報，上海財政收支一直可以用“捉襟見肘”形容：1999年，上海市財政收入667.4億元，支出666.4億元，收支相抵結余約1億元；2000年，收入749億元，支出748.6億元，收支相抵結余0.4億元; 2001年，收入851.7億元，支出850.7億元，收支相抵結余1億元；2002年，收入882.4億元，支出881.1億元，收支相抵結余1.3億元; 2003年，收入1105.3億元，支出1104.3億元，收支相抵結余1億元；2004年，收入1399.7億元，支出1398.3億元，收支相抵結余1.4億元; 2005年，收入1680.2億元，支出1676.3億元，收支相抵結余3.9億元；2006年，收入1827億元，支出1815.9億元，收支相抵結余11.1億元；2007年，收入2343.7億元，支出2313.6億元，收支相抵結余30.1億元。

這種捉襟見肘，與上海1991年向中央提出的“三句話”和“三個保證”關系密切。當年9月下旬召開的中央工作會議上，時任上海市市長黃菊代表上海向中央提出了“率先改革、自主改革、自費改革”的“三句話”改革思路，同時做出了“三個保證”：一、社會主義方向；二、服從中央調控，絕不搞上有政策下有對策，不能對著干；三、保證財政每年都上繳。這個史無前例的“自費改革”，在給上海以很大的發展自由度的同時，也讓其背上了沉重的債務包袱。上海市統計局的統計數據顯示，1988—2005年的18年間，上海通過批租15442幅共77.24萬畝土地獲得了約9000億元土地出讓金，但同時還主要通過借貸等方式籌集了約2.73萬億元建設投資資金。被查處的原中央政治局委員、上海市委書記陳良宇就數次在公開場合開玩笑說自己是個“還債書記”。

雖然2007年地方財政收入大幅增長31.4%，首度突破2000億元大關，不過仍沒有扭轉上海財政收支捉襟見肘的局面。根據上海的規劃，全市2008年地方財政支出的預算是2573億元，收支相抵就需要財政收入比2007年增長22.5%才行。不僅如此，2008年是全國深入構建和諧社會的一年，需要公共財政溫暖的上海市民比比皆是。因此，財政能否實現收支平衡的預算目標還是個未知數。

2007年，上海第三產業實現的增加值為6223.83億元，占全市生產總值比重的51.9%。但是，這種增長得益于一次性、政策性和超常規的因素。上海市統計局局長潘建新說，在上海2007年地方財政收入較快的增長中，至少有兩大因素是2008年無法復制的。一是證券交易量倍增加上證券交易印花稅稅率上調3倍，與之相關的稅收大幅增收；二是銀行業在利率上調等因素推動下，營業稅、所得稅增收顯著。

按照上海的設想，財政收入未來新增的奶酪將來自第三產業——今后5年，第三產業增加值將超過1.1萬億元。以全市生產總值2萬億元計，第三產業的比重要占到55%，在中心城區更要達到 80%。但現在的懸念在于，到底第三產業中的哪個分支會成為上海財政收入的寶藏？

在上海2007年實現的2102.63億元地方財政收入中，地方級稅收收入貢獻了1975.48億元，占比高達93.95%。也就是說，稅收是上海財政收入的絕對來源。由于增值稅（313.42億元）、營業稅（714.6億元）、個人所得稅（169.44億元）、企業所得稅（425.63億元）合計達1623.09億元，另外332.39億元稅收來源何在？細心的人可以發現，上海市統計局2007年沒有按慣例將房地產實現的稅收金額寫入國民經濟和社會發展統計公報。有跡象顯示，房地產稅收很可能就是上海2008年財政收支平衡極需仰賴的雪藏品種。

記者根據3089.35億元的商品房銷售額和2006年執行的約1.96%稅率推算，上海2007年實現的房地產稅收至少是60.56億元。這個金額比2006年的42.68億元增加了41.89%。由于2007年國家宏觀調控提高了房地產業的部分稅收標準，因而上海實際征收的房地產稅收應該比60.56億元要高出不少。尤其值得注意的是，如此高的稅收是在房地產投資占全社會固定資產投資比重比2006年下降3.2個百分點情況下出現的。由于土地購置和開發面積均呈現不同程度的下降，上海是2007年全國各省市中唯一房地產開發投資呈下降態勢的省市。但這種下降是暫時的，因為上海目前還有至少近20萬畝已批土地尚未開發。更關鍵的是，房地產業地位雖然看上去遠不如“十五”時期的第四大支柱產業那樣重要，但這并不等于上海經濟改變對地產的依賴了。

經濟地產化難改

針對房地產業，《上海市國民經濟和社會發展‘十一五’規劃綱要》中這樣寫道，“積極穩妥發展房地產業，完善房地產市場體系，優化供給結構，保持適度規模，加強交易秩序監管，保持房地產價格基本穩定，延伸發展房地產服務，推進房地產業持續健康發展。”

雖然從第四大支柱產業降格為穩定發展，但上海的GDP短期內對房地產的依賴并不會改變。2007年，上海完成的全社會固定資產投資總額為4458.61億元，其中投向第一產業8.37億元，投向第二產業1397.57億元，第三產業投資3052.67億元，所占比重為68.5%。而在整個第三產業的投資中，房地產業1307.53億元就占去了42.83%，其地位比商業貿易、交通運輸、金融、餐飲、酒店旅館、教育文化、醫療衛生等其他第三產業要重要得多。

上海2007年的GDP同比增長13.3%，金融業增加值同比猛增33.4%的貢獻不菲。如果金融業能繼續保持強勢，自然能夠減少上海對房地產的依賴。但上海證券交易所2007年有價證券成交金額38萬億元的盛況是不可能持續的。股市沒有了2007年那樣攻城拔寨的牛市，期貨、銀行間同業拆借、黃金、鉆石等市場的成交都會受到程度不同的沖擊。上海最為冀望的股指期貨也不大可能在2008年推出，目前唯一能夠期待的是深圳交易所主板公司在2008年完成向上海證交所的平移。但深交所主板公司數量較少，整個股本規模也遠沒有上交所大，能夠給上海貢獻的金融增加值相對有限。因此，出任上海市副市長的原中國證監會副主席屠光紹短期內能夠作為的空間并不寬廣。

上海第三產業增加值2007年占GDP的51.9%創出了歷史新高，2005年和2006年的這一數字分別是50.2%和50.6%。而第三產業給上海GDP貢獻半壁江山，正是上海房地產進入最為瘋狂的時期。

上海市政府一位決策咨詢專家表示，上海GDP連續16年保持兩位數的增長，與強勢政府集中力量辦大事的發展模式關系密切。磁懸浮、洋山港、軌道交通、房地產建設等大項目，如果沒有政府的強力推動，幾乎根本不可能在那么短時間內完成立項和資金籌措。但這種以政府之手捏合資源的方式，在發展現代服務業方面卻顯得乏力。上海2007年末的604家金融機構數量還比2005年底的610家少了6家，多少說明了這并非政府強勢就能決定的事。復旦大學中國經濟研究中心主任張軍教授認為，上海要轉變經濟發展方式，就必須在現有人力、資源的狀況下發揮比較優勢，創造出更多的產業附加值，而這只能來自金融、信息等產業。

但轉變政府的強勢操作模式并非一朝一夕能夠完成的。在這個過渡期間，上海斷少不了需要房地產繼續對GDP發揮作用。上海市政協經濟委員會委員任浩表示，從理論上看，創新產業也許可以彌補房地產的“空白”，但從制約因素上看，上海的人力資源、文化背景、金融條件能否為創新提供足夠空間目前還難以預期。

高房價加速空心化

上海市統計局局長潘建新說，上海2007年人均住房居住面積達到16.5平方米，雖然只比2006年的16平方米微增了0.5平方米，但相比1995年的約8平方米增長了一倍多。從1997年起，上海進入住宅建設高潮期，此后每年住宅竣工量保持在1500萬平方米、平均每千人10套以上。進入新世紀后，住宅竣工量更是每年突破2000萬平方米。由此，上海市民人均居住面積逐年攀高，年均增長達到0.7平方米左右。

相對人均居住面積的小幅攀升，上海市民為住房卻付出更為巨大。上海佑威房地產研究中心的數據顯示，2007年在上海購買一套房產的支出要比2006年多13萬元左右，平均每套的成交價是128.27萬元，折合約10293元/平方米。上海這輪房市是從1998年開始啟動的，那時的住宅平均銷售價格只有3026元/平方米。作家王安憶曾經感喟說：“別的地方的歷史都是循序漸進的，上海城市的歷史卻好像三級跳。”如果把這話用來形容這幾年上海房價的突飛猛進，無疑是精妙之極。

高房價使得過去三方得利的拆遷變成了居民最頭痛事情的同時，除了因拆遷糾紛每年到北京上訪的人數排到全國第二位外，2005年還發生了上海城開住宅安置有限公司員工燒死拒絕拆遷的抗美援朝老英雄的慘劇。此外，陳良宇落馬引發的大量上海官員被查辦，“上海首富”周正毅“二進宮”，浦東新區副區長康慧軍領銜炒作陸家嘴中央公寓，以及地產富豪周小弟為獨吞升值地塊雇兇傷人，這些上海房地產系統整體性塌陷的衍生品，將房價每一個環節都存在人為操縱的隱秘暴露得一覽無遺。

然而，高房價導致的“空心化”不斷加劇，才是上海系統性的危機所在。截至2007年6月，有7000余家浙江民營企業撤離上海，把總部或重要部門遷往杭州、寧波、香港；2007年上半年有超過100家的江蘇企業申請到香港投資，相當于2006年全年的總額。民建上海市委的專家們認為，江浙企業投資方向的轉移，表明上海投資環境的影響力正在下降。

這些浙江民企，大多是1998年響應上海建設總部經濟的號召而喬遷進滬的。自上海1998年出臺了對內開放的“二十四條”后，各地企業進滬熱潮一波接著一波。1999年，外地遷滬企業數量為6012家，幾乎等于1997年之前20年的總和。但如今江浙民企的集體出走，卻是上海“空心化”的一次集中體現。

事實上，早在2002年，外資就掀起了遷離上海的風潮。2002年，聯合利華將其位于上海的家庭及個人護理用品生產基地逐步移往新建的合肥工廠。聯合利華方面表示，這項遷移能替公司節省30%的生產成本；2004年8月，3M公司宣布把它在中國的第5家工廠開在蘇州，而此前它在中國的4座工廠全部位于上海。除外資遷離外，上海在新項目的爭奪上也落在了下風。2004年5月，全球第六大的半導體制造廠商英飛凌公司決定將總投資達10億歐元的中國生產中心設在蘇州工業園。

房價高低對企業贏利能力的影響是相當明顯的。摩根士丹利亞太區分析師季衛東說，總部在上海的盛大營業利潤率最高僅為30%，而總部在廣州的網易則高達60%，主要區別就在于兩地的房租成本不同。此外，高企的房價使年輕人無力置業定居，很多公司面臨員工流失問題。過去幾年中，廣州、深圳公司的員工流動比例就低于上海。上海國際問題研究所世界經濟研究室張海冰博士說，包括美國硅谷、印度班加羅爾等各地的經濟發展軌跡表明，經濟增長不是靠房地產拉動，房地產的發展反過來是由經濟發展帶動的。上海要發展高新產業，必須降低房屋價格，這樣才能吸引國際研發機構和人才來滬落地，只有提高商住環境和降低商務成本，使經濟首都的房地產價格趨于理性，才能確保上海“十一五”走在中國經濟的最前沿。

上海高樓經濟不經濟誰之過

上海并非高樓經濟不經濟的首個敢冒大不韙者，東京、香港都已經證明暴漲房價是經濟發展后勁無力的前奏。解剖最終成為了“犧牲品”的上海可以發現，“三二一產業”超前戰略的失敗是高房價得以形成的內因，而分稅制導致的財權和事權背離則是誘導上海市政府僭越“經營城市”和“政府牟利”鴻溝的外因。

從2008年3月1日開始，雙向11車道的外灘開始實施變為上下兩層雙向4車道的綜合改造。到2010年3月改造完成時，上海1992年給外灘描繪的“華爾街”將徹底變成“第五大道”。屆時，這個中國第一條金融街將是全球精品時裝、餐飲、藝術的“新天地”。上海重建新外灘的歷史之斧，是從1992年開始揮動的。按照當初的規劃，外灘將被打造成為21世紀的亞洲“華爾街”。為了讓各類金融機構入駐外灘的樓宇，上海在1993年進行了“重建新外灘”的浩大工程，整個工程最為重要的動作是把原在外灘辦公的非金融機構進行騰籠換鳥。現在外灘由“華爾街”變成“第五大道”，雖然有點讓人啼笑皆非，但卻點出了上海經濟房地產化的歷史根源和政策軌跡。

瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬說，上海過去幾年有著強烈的擺脫制造業、全力打造服務業的政策傾向，注意力和資源傾注在打造金融中心和物流中心上。然而，金融中心生不逢時，股市從2001年開始步入熊市。如此環境下，新生的基金業舉步維艱；期貨市場、外匯市場和衍生產品因品種單一、對沖保值能力差，市場規模太小; 銀行業改革的小碎步，使得上海在銀行業務上較國內其他地區也未見優勢; 保險業則持續低迷，未能給上海經濟帶來預期的動力。2000年時，上海金融業增加值占GDP的比重從1995年的10%上升到了15%，但金融業增速2000年之后一路下滑，2002年還出現了負增長，2004年重新回到了1995年的水平。雖然航運、物流業發展相對順利，但光靠運輸業的有機增長不足以拉動GDP兩位數的增長。

在發展現代金融業先天不足的情況下，上海為了達到超前發展的目標，選擇了相對較易完成的基礎設施作為突破口，希望以此實施“總部經濟”，吸引國內大企業總部、國際公司中國總部和金融機構入駐，盡快促進金融業的發展。于是，房地產便堂而皇之地成為推升上海GDP的發動機，市中心寫字樓林立，高樓更是將陸家嘴地區壓低了幾厘米。《上海綜合經濟研究》主編沈建新因此認為，上海由以第二產業為主導轉變到以第三產業為主導的發展軌道，最早得在2010年后才會開始。

上海是2003年發現世界金融中心的目標過于遙遠的，但那時城市已經富貴得難以容下制造業了。中國社會科學院城市發展與環境研究中心李恩平指出，為了支持第二產業重新發展來彌補GDP窟窿，上海市政府利用土地劃撥、協議出讓等方式對一些重點工業企業給予優惠和扶持，正是由于對第二產業的土地利用支持，使得上海土地供給中劃撥土地所占比重過大。這種產業政策，扭曲了房地產的供需結構。由于受規模不經濟的約束，城市建設用地可擴張的規模被預期是固定的，急劇增加工業用地意味著商住用地供給的減少，這激起了開發商和消費者雙重投機的熱情。因為即使在需求不變的條件下，現有和預期供給的減少也必然導致房價上升。

2007年，上海城市居民家庭人均年可支配收入和年人均消費支出分別為23623元和17255元，兩者分別比2006年增長14.3%和16.9%。也就是說，上海市民2007年人均獲得的凈收入是6368元。即使將這6368元凈收入全部用于購房，對應10293元/平方米的房價只能買到約0.62平方米的建筑面積。剔除房貸產生的巨額利息負擔不說，一個三口之家單單購置90平方米的經濟適用房就得28年才能完成。顯然，上海市民不是高房價的受益者。陶冬說：“高房價的受益者只能是開發商和地方政府。”

在專家們看來，上海市政府前幾年通過高價賣地彌補了金融產業下降給整體GDP造成的拖累。來自上海市社科院的一份報告顯示，在上海市的財政收入中，有25%左右來自房地產及相關行業，包括土地出讓收益、房地產企業營業稅和所得稅等。其實，除了獲取出讓土地和房地產稅收的巨大收益外，政府還通過旗下的房地產公司在房地產開發中獲取了不計其數的隱性財政收入。據調查，上海50強房地產企業中接近60%隸屬于市、區兩級政府。這些政府背景的房地產公司，大多起家于1978—1991年或1992—1999年。而這兩個階段，分別是上海房地產市場從無到有向大爆發階段的演變時期。此后，上海密集出臺了大量刺激房地產市場發展的政策，包括藍印戶口、購房退稅及終結外資購房限制等。從2004年開始的31個月中，外資機構和個人共在上海購置了44140套共637萬平方米的房子，價值合計高達912億元。

上海對房地產的倚重，看中的是土地背后隱藏的財政權力和貨幣權力，因為批出的土地幾乎立即就可以變成銀行的抵押貸款。土地由財政而貨幣，實際上標志著上海從中央政府手上重新拿回了兩項最主要的權力。在1990年代初期的經濟過熱中，地方政府對銀行的支配權險些釀成了一場致命的金融危機，隨后地方政府手中的金融權力幾乎被悉數上收。上海向中央申請“自費改革”，并開始掀起土地批租風潮，無疑是其先知先覺地認識到土地才是足以推動經濟增長并能夠獨立支配的要素資源的魅力。

可以假設的是，如果能夠掌握相應數量的財政支配權，上海或許就不大會對房地產如此依賴了。到底上海每年向中央上繳了多少財政收入，這個數字始終是個秘密。但記者掌握的一份數據顯示，中央每年從上海拿走的遠比留給上海支配的多得多。1998年，上海當年的財政收入是814.3億元，而同期的地方財政收入只有392.2億元；1999年，分別是916.4億元和431.8億元；2000年，分別是1141.6億元和497.9億元；2001年，分別是1995.62億元和620.24億元；2002年，分別是2202.25億元和719.79億元；2003年，分別是2828.87億元和899.29億元; 2004年，分別是3591.73億元和1119.72億元；2005年，分別是4095.8億元和1433.9億元。

上海發明的這種“土地財政”，在全國人大代表洪可柱看來完全是由事權與財權搭配不合理的財政體制造成的。他說，1994年實行中央與地方的分稅制后，中央的財政集中度達到50%，省市財政占30%，縣鄉財政僅占20%，而后者卻需要供養67%的財政人口，留給地方的主要是建筑稅和房地產稅，這種財政體制誘導了地方政府靠土地生財。獨立學者孔善廣說，地方政府在分稅制后財政收入急劇減少的狀況下要完成和凸顯政績考核指標，必然加大基礎設施投資、追求GDP的增長以增加財政收入，只能在既有法律法規及政策下獲取盡可能多的“土地財政”。

很多專家指出，盡早推進中央政府和地方政府財權與事權的改革，對于穩定中央和地方關系，對于改進我國的公共服務供給，必然有很大的作用。然而，到目前為止實施的廉租房政策，中央政府依舊是希望地方政府勇挑重擔。按照《上海市社會保障“十一五”規劃》的目標，上海到2010年要使10萬戶生活困難、居住困難的城鎮“雙困”家庭受益廉租房。但上海市房產經濟學會住房保障專業委員會秘書長叢誠表示，要實現這樣的目標，保守估算上海每年需要至少4億元資金用于租金補貼，而現有的住房保障資金供應模式很難擔起這樣的保障規模。安邦集團研究總部高級分析師賀軍也指出，房價大漲逼迫中央政府下決心抓好廉租房，這對低收入者是一個好消息，但更為龐大的中等收入者卻仍然會被房子壓得喘不過氣來。作為維護市場經濟和社會秩序穩定的中堅者，中產階級變成房地產市場最大受害者導致的結果，是解決了廉租房問題，卻不能緩解住房引起的社會矛盾。