上海打不響的房價攻堅戰

從2008年初以來，上海個別地塊成交價格出現下滑，以及萬科宣布在上海從元宵節開始九五折售房，引發了關于上海房價終于出現松動的強烈期待。然而，如果沒有強大外力的推動，上海房價攻堅戰注定難以打響。由于上海大量的房地產企業和政府有著扯不斷的淵源關系，因而政府在回收逾期未開發土地上并不會動真格，而只要這些巨量土地短期內不進行集中開發，上海樓市供不應求的虛假僵局仍將維持

新地降價難撼房價

1月23日，上海市楊浦區新江灣城第5幅地塊（F地塊）被美國房地產開發商鐵獅門房地產基金（TISHMANSPEYERGSCPARTNERSLLC）以67.5億元的底價購得。地塊土地面積26.7萬平方米，為辦公、酒店、文化娛樂、商業和住宅類綜合用地，容積率為3.37，總建筑面積可達90萬平方米，折算下來，樓板價為7500元/平方米。而2007年11月初，新加坡仁恒置業獲取的新江灣城第4幅地塊（D3地塊）樓板價是20000元/平方米。

新江灣城地塊售價的急跌，讓很多等待購房的上海市民眼前一亮。3年前，新江灣城出讓的第一幅地塊樓板價為5600元/平方米；13個月前，第二幅地塊（C2地塊）出讓樓板價為6677元/平方米；7個月前，第三幅地塊（D1地塊）出讓樓板價為12509元/平方米。也就是說，第三幅地塊的地價在6個月內比第二幅地塊的地價上漲了87%，第4幅地塊的地價在4個多月內比第三幅地塊的地價上漲了60%。而今，第5幅地塊的地價在短短兩個多月內又較第4幅地塊暴跌62.5%。

F地塊當初推出時，業內普遍判斷它將改寫上海土地出讓的總價紀錄。上海佑威房地產研究中心主任薛建雄就明確表示，如果按照之前D3地塊2萬元的樓板價算，F地塊將可能以180億元的成交價成為新地王。即使參考綠城新江灣城地塊1.25萬元／平方米的樓板價測算，F地塊最后成交價格也會超過百億元。按照“面粉”成本（地價）下降必然降低“面包”價格（房價）的簡單邏輯推論下去，自然意味著連飚數年的上海房價要拐頭的強烈期待了。

然而，新增地塊的降價或許難以撼動上海的高房價。

首先，F地塊成交價的“暴跌”并不表明新江灣城地塊乏人爆炒，急跌系出讓方為鐵獅門房地產基金“量身定做”的結果，而“量身定做”意在產生更大的“樓宇經濟”效應。

“公開出讓”的F地塊，出讓過程“相當封閉”。根據2007年國土資源部39號令第十一條的規定，中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。也就是說，投資者只要符合法律規定，都可以參與土地的競買。但F地塊則人為設定了高門檻，競買者需要符合如下條件：所開發建設的甲級綜合商辦項目（非住宅）不小于200萬平方米；有在大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項目建設和管理業績。同時，要有超高層建筑建設業績；擁有和管理不小于500萬平方米的商業物業；有開發世界級專業綠色建筑機構標準的建筑項目不少于100萬平方米，獲得世界級專業綠色建筑機構頒發的認證等。正因為這個“苛刻”的競拍資格標準，使得李嘉誠旗下“長和系”（長江實業、和記黃埔）在資格審查階段就被淘汰出局。有知情人士透露，F地塊的歸屬早已在鐵獅門董事總經理馮凱希2007年8月訪問上海時成為定局，如今人們看到的競標“只不過是走走出讓程序而已”。

邀標文件要求競買者“與500強企業中不少于100家有緊密的租賃合作關系”，清楚表明了楊浦區政府對F地塊“樓宇經濟”的強烈訴求，意在借助鐵獅門這樣的世界級開發商增強楊浦區“樓宇經濟”對GDP和稅收的貢獻。事實上，新江灣城從上海經濟適用房基地到新一輪漲價龍頭的變遷過程，已經展現出了這一野心。1990年代初期，上海市政府陸續從空軍手中受讓了新江灣城土地。隨后，擁有9.45平方公里規劃面積的新江灣城與萬里、春申、三林一起被上海市政府定位為上海的居住示范區。在萬里、春申、三林都已經開發得棋過中盤之際，新江灣城卻仍舊是一片荒草。1996—2003年期間經歷了數十次的討論論證和規劃方案國際招標后，新江灣城最終明確了“綠色生態港，國際智慧城”的戰略定位。其間，上海的住房保障體系也幾經變遷，新江灣城不再屬于經濟適用房體系之內，而是作為上海市區最后一塊未經開發的超大面積“處女地”。由此，房地產開發商對新江灣城也基本經歷了“不看好—遲疑—嘗試—爭奪—瘋狂”的過程。

其次，上?，F階段主動供應的新地數量極其有限，因而即使成交價下降，也不足以撬動整個上海的高房價狀況。

進入鼠年之后，位于北外灘地區的匯山中塊地塊掛牌征求競購者，它是北外灘乃至上海整個濱江兩岸地區一年多來首次推出的新地塊。按照1.9039萬平方米土地面積和3.9容積率計算，匯山中塊地塊總建筑面積約7.425萬平方米，而11200萬元土地保證金使得起始樓板價已達每平方米1.5萬元。因此，匯山中塊地塊只會刺激周邊的樓價繼續上揚。

同在1月底，上海另外出讓的幾幅地塊也出現了地價走低跡象。比如說，嘉定區部分商業辦公地塊的成交價不到1500元/平方米，浦東新區唐鎮出讓的三幅土地中地價最高的只有5000元/平方米。然而，由于新供地塊數量極其有限，即使它們成交價真的大幅下降，也不足以影響周邊房價的走低。瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬說，上?？晒┳≌ㄔO的土地資源根本不稀缺，即使香港那樣的彈丸之地也可夠房產商開發50年，上海反反復復強調土地資源的有限性，王顧左右而言他的用意非常明顯。在這種情況下，上海斷然不會大幅增加新地的供應量。

囤地開發決定房價

真正能夠決定上海房價走向的，是那些掌握在開發商手里的巨額土地。這些土地一旦開發成商品房向市場供應，上海房價非但難以維持目前的高價僵局，而且還會出現商品房的供過于求。

2007年，上海市社科院房地產業研究中心向上海市委、市政府提交了一份長達4萬多字的研究報告。這份迄今針對上海市房地產發展現狀最為權威和翔實的報告指出，土地供應過量和房價過高，將導致上?！笆晃濉逼陂g商品房大量過剩。

報告指出，住房價格非正常上漲，除成本增加因素外，從某種程度上說主要是人為造成的，而土地供應不足并非是形成上海房價連年飆升的主要原因?！笆濉睍r期，上海共出讓了32351萬平方米土地，其中可建各類房屋的建筑面積是2000年全市全部存量房屋面積的98.3%; 工業用地可建工業用房建筑面積是2000年全市工廠面積的202.5%; 供應居住用地可建住宅面積（不包括綜合用地中可建住宅面積）是2000年全市城鎮全部存量住宅面積的73.8%。

高房價之所以能夠維持，是因為供過于求的矛盾被暫時掩蓋。報告指出，自本世紀初起，上海的商品住宅投資和新開工面積就逐年呈現較大幅度的增長，導致后期供應量激增。2003年，上海商品住宅竣工面積超過2000萬平方米，批準預售面積超過3000萬平方米；2004年，上海商品住宅竣工面積和批準預售面積都超過3000萬平方米。這些遠超過市場正常需求能力的矛盾之所以沒有暴露出來，是因為市場投資和投機需求的大量進入。但是，這種隱患正在不斷加劇。轉讓但沒有開發的土地一旦進入開發，上?！笆晃濉逼陂g的房屋供應大量將過剩。

這種歷史供應過剩和當前供應不足的矛盾，在上海已日益突出。上海房地局一位不愿透露姓名的人士表示，上海市房地產部門這么多年來批出去的土地，可建住房面積總量高達3億—4億平方米，而以上海每年約2000萬平方米左右的供應量計算，這些土地足夠20年的開發。現在的問題，確實在于其中有很大一部分土地因種種原因沒有得到及時開發，從而不能對市場形成有效供給，成了存量甚至閑置土地。由此，近幾年形成了土地供應減少導致新增供應價格狂飆而大量存量土地卻遲遲未能形成供應的“時空”矛盾。他認為，為促使存量土地的開發和減少新增存量土地，政府部門自然會嚴格控制新增土地供應，但少量的新地供應又難以滿足開發商的發展需求，從而形成高地價推動房價的飆升。

上海到底轉讓出去多少可供房地產開發的土地，一直是個謎。上海市社科院報告指出，“十五”時期上海土地一級市場共出讓土地32351萬平方米。其中，協議出讓24090萬平方米，“招拍掛”出讓8261萬平方米，分別占74.46%和25.54%。但上海房地局一位不愿透露姓名的官員指出，這個數據與市場的實際存量土地相比，實在是九牛一毛。這種說法并非妄言，記者辦公室窗口對面就是一塊荒草長得比人高的土地，而它這個樣子至少8年了。在它邊上，沒有任何社區環境的一樁近20年的樓盤因新近取得產權證而售價達到1.5萬元/平方米左右。

上海協議出讓的土地主要發生在2003年以前，“上海首富”周正毅、上海房地局土地利用管理處處長朱文錦、上海周氏集團董事長周小弟為獨吞升值地塊雇兇殺人等土地大案，也主要發生在2003年之前的協議轉讓土地時期。上海一位房地產企業老總說，現在很多上海開發商都有不少土地儲備，基本上都是在2003年以前通過協議出讓方式拿到的。由于握有大量低價協議出讓的土地，鮮有上海本地開發商去高價競標新供地塊。

值得注意的是，上海開發商手握的低價協議出讓土地大多處于中環線以內的市中心，而外環線內外房價的飆升愈加讓他們囤而不開。2006年下半年，上海市房產經濟學會第十六分會（黃浦）調研組在對黃浦區閑置土地狀況調研后發現，黃浦區已列入閑置土地管理范圍的土地達31幅，用地面積25.2公頃，其中25幅為2000年以前批準的項目，用地面積18.1公頃；6幅為2000年以后批準的項目，用地面積7.1公頃。

上海市社科院的報告指出，上海內環線以內地區新開工面積逐年下降，內外環線間地區2004年以后逐年下降，外環線以外地區逐年較大幅度上升。如果說遠郊區出讓工業用地有利于承接制造業的轉移，那出讓占全市46.7%的住宅用地面積顯然是過量和超前的。2003—2005年，上海市中心區出讓土地面積合計1199萬平方米，占5.9%；浦東新區1801萬平方米，占8.8%；近郊區5418萬平方米，占26.6%；遠郊區11222萬平方米，占55%；崇明縣748萬平方米，占3.7%。因此，一旦商品住宅潛在供應量變為可供購買量的話，上海將出現供遠大于求的局面，而國家陸續出臺的一系列抑制需求的政策，將進一步加劇上海供遠大于求的矛盾。

囤地是燙手山芋

除了巨額囤地可供開發大量的商品房外，上海各級政府手中掌握的近1260萬平方米房源也將成為打破高房價僵局的撒手锏。上海佑威房地產研究中心主任薛建雄指出，市場上的可售房子確實越來越少，但政府手中的房子其實一直不少。如果這批在政府手中的可售房源能形成供應，不僅可以有效分流市場的部分需求，更重要的是讓市場認識到政府手中有大量房源，從而對房價下調形成預期。

依據“網上房地產”數據庫，上海市佑威房地產研究中心整理出來的一份“上海存量房報告”顯示，2007年11月初上海全市存量的動遷配套住宅房源總面積高達1257.584萬平方米，大多集中在市中心城區以外的區域。其中，南匯區動遷配套房源存量共26192套計2255611平方米，閔行區為22742套計2026549平方米，浦東新區為19821套計1733969平方米，寶山區為17314套計1535650平方米，嘉定區為15002套計1243297平方米。

上海各級政府手中形成的這1260萬平方米的房源有兩個來源，一是以往各區沒有由動遷戶認購的歷年房源，另外還有很大一部分來自“兩個一千萬”工程。當時，“兩個一千萬”工程的土地其實基本上都按計劃進入了市場，多數項目也最終建成了，但后來由于種種原因整個計劃并未能徹底實施，最主要的一環就是項目建成后房源并未按計劃進入對應市場。而動遷戶之所以不愿認購，系很多動遷配套房當初相對較為偏僻，周邊缺乏成型的生活配套。但如今這些不被看好的動遷房源所在板塊配套已逐漸成熟，而且周邊普通商品房普遍出現了價格飆升，像上海主要動遷配套房基地中的周康、顧村板塊，均價已超過8000元／平方米。

因此，只要政府把這近1260萬平方米的閑置房推向市場，立馬就可以影響上海外環線內外的房價水平。薛建雄指出，如果政府方面短時間內把這些早已獲得預售許可證的房源提供給市場，將對房價產生明顯的影響。但上海市房地局的官員則表示，這些分散在各個區縣政府手中的存量房源，很難形成統一的調配，因為每個區都有自己的想法和計劃。

與政府對自己手中的可控房源難以調配有所不同，上海遲遲不下重手逼迫開發商開發囤積土地，則更多是因為政府不愿碰這個燙手山芋。

上海市房地產協會2005年排出的“上海市房地產開發企業50強”名單顯示，像上海城開(集團)有限公司這樣國資淵源的地產商在50強中超過60%，前10強中，政府背景的地產商更有7家之多。這些房地產商之所以笑傲群雄，根本原因在于能夠從政府那里拿到便宜的土地。一位上海地產界資深人士說，很多中小型房地產開發企業資金在1996—1999年上海地產市場調整時期被套牢，只好紛紛向政府背景的地產商賣身自保。由于拿地這個產業鏈前端環節決定了房地產業的成敗，因而那些掌握土地資源的“紅頂地產商”容易做大做強。過去如此，現在還是一個樣子。“上海社保案”牽扯出來的上海國資至少70億元資金以委托貸款形式幫助房地產商應對國家宏觀調控難關，就是明顯例證。

不言而喻，在有權決定“由誰來受讓土地使用權”的情況下，上海一些官員從出讓土地使用權過程中收取“交易費用”就再自然不過了，而地產富豪周小弟為了獨吞升值地塊而雇兇殺人，不啻說明地產商面對暴利誘惑會更主動選擇交納“交易費用”。2008年1月底，原上海市房地局副局長、上海市土地學會會長殷國元，被上海市檢察院第一分院以受賄罪、巨額財產來源不明罪、濫用職權罪以及私藏彈藥罪向上海市第一中級人民法院提起公訴。目前，上海還有多名官員因涉嫌收取“交易費用”而遭遇調查。其中部分為上海房地局在職處級干部，另有幾個是已退休及調任上海市房地產協會的原房地局處級干部。

在房地產系統幾近整體塌陷的情況下，上海目前顯然缺乏逼迫開發商開發囤積土地的動力。由于諸多官員落馬，這個曾經造就輝煌的產業現在恐怕連一根稻草的壓力也難以承受了。