開發商應吹響自救集結號

當中央政府關注民生，拋出9000億保障房大單。

當股市在監管部門拋出一個又一個的利好政策后，依舊重振乏力。

當銀行額度到手，因防范風險而對房企借貸。

當地方政府為完成財政收入，渴澤而漁，逼房企貸款交稅。

當民間資金在增加居民的資產性收入的口號中不斷縮水、蒸發。

當越來越多房企無法承受資金壓力，“裸身”入市。

當購房者繼續觀望，一而再再而三地推遲購房的時間……

政策：不是救命稻草

近一段時間，中央跟地方有房地產業陸續出了很多政策，卻沒有完全見效。發改委提出的4萬億里分解是2800億用于解決建設保障性住房，但建設部提出是9000億分三年建設保障性住房，保障性住房到底是什么?到目前為止可能誰也說不清楚安居是什么，1994年到1996年期間，大致提出過安居完全是商品房的概念?，F在安居是什么概念?我們不清楚，如果這種安居也仍然是順應市場的供應方式供應，它對商品房市場將是一個巨大的沖擊。按照這樣的政策，大家認為可能還會繼續減息，房地產還應該出臺新的政策，比如說現在沒有解決的第二套住房的限制性條件，央行提出改善性住房用0.7的貸款利率，但是銀監會的解釋不是這樣，這個信號也不明確，老百姓也一定會再觀望，再等待，也許大家還等著再繼續降息，繼續出臺新的相關政策。

針對中央政策來講，它非常明確的指出不是救房產商。雖然在國務院常務會議，在溫總理召開的各大省市領導人會議上，指出房地產本身是重要的支柱產業。這在我們國家是有特殊意義的，從政策本身來看，主要目的是著眼于內需，擴大內需，減少購房人的政策負擔，或者是政策成本，這是政策的立足點。

在中央政府的大手筆下，很多人就認為地方政府政策沒有到位。然而事實卻是，地方政府也在不斷地跟進各項地方措施，從目前各地方政府救市的力度來看，政策的目標也非常明確，中央就是擴大內需，地方就是穩定房地產市場，讓它不要暴跌。從國家社科院的統計數據看，認為明年房價還有8％的下跌空間。對這個數據，無論是否正確，姑且不去評價，然而趨勢基本上是認同的。因此，在這樣的大環境下，開發商們似乎各個如履薄冰。在呵氣成冰的日子里，幾乎每一個開發商們都期待著房市春天的到來。

房市：到底寒冬還有多久?

11月27日起，央行下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，降息幅度近年罕見。這是繼“房產新政”為樓市“松綁”之后，國家宏觀政策為樓市“灑”下的又一場“及時雨”——對按揭貸款的購房者而言減輕了不小的負擔，對于當前面臨資金壓力的開發商而言，也將降低開發成本提升開發利潤。

不過正如降息當天的股市高開低走一樣，樓市的反應并未如預期的那樣強烈，從近期房產銷量上看，市場反應遠不如10月下旬當時公布“19條新政”后市場出現的“小高峰”。

如今，市場觀望的氛圍依舊很濃烈。這也讓很多房產人士疑惑不解，樓市回暖，到底還缺什么呢?

近日，新浪網做的一個小型調查房市是不是回暖了?一共有6868人來參加了這個調查，說沒有的人占到了74.81％，說回暖了占到了144％，有10.79％的人說不確定。

這個信息透露出，房地產消費市場狀況，應該講是非常低迷，關鍵原因在什么地方?主要還是在房價，不在于政策，更不在于百姓。

消費者不買賬，證明房價還沒有到心理預期?？砷_發商現在要付的款太多了，要變現、要交稅、交地價款、交工程款，否則民工就要跳樓，否則就要討薪，影響社會穩定和和諧。還有材料款，還有媒體的款，服務商的各個合作伙伴的錢，年底是一個付款高峰，一定要變些現，變現沒有辦法，就是降。在調整式買房，對于這種剛性需求，它是可以的，對于投資需求可能要慎重。另外一個調查是短期內會不會買房?81.58％的人說不會，13.48％的人說會，494％的人說不確定。說會的人13.48％，這個數字不少，說明剛性需求還是存在的。剛性需求很大，但是關鍵是需求是不是一個真實需求，是不是一個可以承受的需求?其實，缺的是開發商們的一些自救的行為。萬科走出了第一步，萬科首先走出了困境。國家住房體系已經發生很大的變化，三年內九千億，兩百萬套保障性住房，四百萬套經濟適用房，這個對房地產價格泡沫的捅破應該講是一個體制性的變革。

開發商：積極應對抵御寒流

“人有多大膽，地有多大產”、“心有多大，舞臺就有多大”似乎讓人激情澎湃?？墒菬o數“血淋淋”的事實表明，眼睛固然有時需要向高處、遠處看，但腳步必須要走得穩健，否則摔跟頭那是必然的。如果大家不太健忘的話，應該記得2004年中國地產界最大的黑馬順馳，曾公開喊出短期內超過萬科，做中國地產界的NO.1，其實結果是現在已在公眾視線中消失了。

一個人很容易被短期的成績沖昏腦袋，一個企業亦如此。那么，眼下中國的開發商們，又該如何省視自身、看待未來。整體觀察，目前絕大多數開發企業對于房地產市場都很失望，其中部分企業認為市場還將繼續下滑，至于底部在哪里，何時會出現，大家多是迷茫一結果是不知所措；也有少部分企業持謹慎樂觀心態，抱著高房價不肯放松，即是鐵的證據。

如果把政府救市的利好與其它利空因素相較，就會發現利空的勢力更強大，這兩種勢力只能靠時間，才能慢慢此消彼長，最終實現利好戰勝利空，這也是樓市觸底反彈的時點。這些利空因素包括：國際經濟形勢惡化，國內經濟下行，股市大熊，居民收入降低(包括企業減薪和失業率上升)。中央和地方救市是遠水，不能解企業之近渴。在這種情況下，開發商最重要的是放棄樓市短期回暖的幻想，寧可把未來想得更糟糕些。只有做好市場2010年甚至2011年觸底的思想準備，并采取果斷的動作，才更有希望活過這個長冬。

開發商不妨做幾個方面的準備或行動。第一、有力度的降價。在目前市場預期看空，購房者觀望的情況下，降價不一定能賣出去，但不降價鐵定賣不出去，與期等待天下掉餡餅，不如放手一搏，在保證合理利率的前提下，大力度降價。市場已經證明弱市之中依然有個別熱銷樓盤，而這些樓盤具有共同特征，大牌企業開發的規模性樓盤，關鍵是打折力度較大，包括萬科、恒大、富力、大華等開發的一些樓盤。

第二、放慢擴張節奏。對于現金流充足的大型地產商，危機意味著機遇，趁土地市場價格下跌，競爭不激烈的機會，抄底低價拿地，或低價并購瀕臨倒閉的企業，是不錯的選擇。但對于絕大部分地產商而言，少買地，或者暫時不買地，并減緩已有項目的開發進程，都屬安全選擇。無論是股市還是樓市，都存在著抄底的機會，但哪里是底部誰也不清楚，抄底抄到“地下室”的案例太多了。因此，連以規模化運作為特征的萬科，近期亦高調宣布調低開發規模，甚至其個別項目已經停工，以借此贏得戰略調整的空間和時間。

第三、增加融資渠道與強度。對于地產商保持一定的現金流，是企業活命的基本條件。如果銷售遇到的阻力太大，就要轉變思路，從多元化融資上尋求突破口。目前上市融資的可能性非常小，企業排長隊，可證券會把門關得緊緊的。房地產信托的戲也不大，監管層已經開始進一步控制房地產信托的發行量。股權融資比較可行，海外基金、國內PE、其它機構投資者都是融資的對象，在全球經濟低迷的情況下，中國樓市依然是部分外資看好的“安全島”。對此，地產老板也就不要太在意自己第一大股東的控制權的大小了。

第四、學會與別人合作。樓市低迷，不代表所有企業都缺錢，房地產行業下滑，不代表其它行業都薄弱。此時，開發商需充分利用手中的資源，更要學會與其它企業合作，借力打力。比如：有地有項目而少錢的地產商，可以與其它開發商、外行企業、海外基金聯手開發。綠城中國在這方面是高手，近幾年來，其新開發商的很多項目都是通過資源整合，尤其是整合別人的土地資源而獲得的，甚至有些時候只輸出品牌管理，無疑把開發風險降到了最低點。