樓市遭遇“三重門”調整趨勢正緊迫

隨著宏觀經濟環境的變化，在新一輪房地產調控的大背景下，當前的房地產企業普遍身陷“資金門”。房地產市場上的資金“流動性”正在被快速吸干，資金鏈已成為套在部分開發商脖子上的“絞索”。

在北京奧運會精彩結束之時，房地產行業在奧運前期各種利好因素和概念也已被消化，樓市也經歷了從高到低的調整，目前仍然處于低迷時期。特別是在被“三大重門”困擾著——“資金、價格、信心”所左右，樓市的迷谷期還是在繼續著。

樓市在奧運后應該何去何從?這也成為時下人們關注的熱點。從目前的市場看，接下來的政策走向、市場供應、發展商心態以及消費者心理該如何調整?顯得尤為緊迫。

“資金、價格、信心”三大考

隨著宏觀經濟環境的變化，在新一輪房地產調控的大背景下，當前的房地產企業普遍身陷“資金門”。房地產市場上的資金“流動性”正在被快速吸干，資金鏈已成為套在部分開發商脖子上的“絞索”。據報告顯示，中國樓市資金缺口高達4000～5000億元，今年的資金缺口更為嚴峻。銀根如同命根，國家緊縮銀根，缺錢成為開發商面臨的最緊迫的問題，難以逾越資金門檻，只好降價求生。

“資金門”直接引發“價格門”效應，萬科率先扛起降價大旗，隨之引發-房地產業的多米諾骨牌效應。扛不住的開發商紛紛效仿大哥大王石，也緊隨其后紛紛降價。據報披露，令人觸目驚心，多家房地產巨頭的每股經營現金流出現了巨額負數：保利地產-7.65元、招商地產-4.74元等。

為了回籠資金，開發商從“資金門”到“價格門”，“一口價”、“特價房”等震撼字眼見諸報端。“谷底”、“到底了”等等房價探底已經成為多方的話題，房價何時真正見底正在等待認同。但有一點是可以肯定的是房價擠掉水分正在回歸理性，有的樓盤可能真的接近成本，有的樓盤已經回到2005年、2006年的房價水平。

可是降價再降價，購房者卻不領情，只是旁觀而不出手，這就出現了“降價”無效的現象。原因在于購房者怕買了房子又會降，怕房價再次“跳水”，怕稍不留神一買房就成了“負翁”，因為不知道降到什么價位可以達到消費者的心理預期，越降越觀望。因為房價探底何時真正見底，就如股票一樣誰也無法預料，緣由在于對市場發展的前景沒有信心，于是當前地產發展又從“價格門”延伸到“信心門”。

房地產市場正在經歷寒冬，這場酷寒的要害并不是降價也不是成交量萎縮，而是購房者的觀望心態。購房者購房心態各異，大致主要有三種購房心態，一是考慮自住購房的人繼續持幣待購，“面包”賣不出去了，“面粉”也沒有人敢要。二是擔心資金鏈出問題，多套房投資者丟卒保車，拋盤逐漸增加，資金流向其它行業；三是有實力且理性的購房者打算投資，但不急于進場在等利好，一旦房價探底到心理價位就出手購買。

加息、信貸緊縮、二套房，直擊開發商命門，這樣雖然抑制投機性需求，但也讓許多剛性需求擋在門外。于是造成了今年房地產市場的顯著特點，銷售面積大幅度下滑，成交量嚴重萎縮。然而，對于目前五花八門的樓市優惠促銷手段，消費者并不買賬，因為他們需要的是真正的降價和實惠。

行業政策調整可能性小

在奧運過后，宏觀經濟的走勢則對樓市有較大的關系，主要表現在兩個方面：首先，如果宏觀經濟繼續保持低迷狀態，那么樓市的壓力將更大；其次，若調控政策有所松懈，特別是金融方面的政策，對樓市將有較大的促進作用。但以目前情況看，今年年底前政策不太可能有較大變動，專門針對房地產行業的政策也不大可能出現。

對于開發商來說，最好放棄對高利潤的追求，但可以通過穩健的方式提高項目價值，如以土地儲備、土地增值等方式提高利潤，合理定價，保證企業良性循環發展。至于置業者，還是要保持理性，不能盲目跟風，要根據自己的購買力和需求進行衡量。

接下來市場供應可能會大增，但不一定引起新一輪的降價潮。降價主要基于開發商對未來的判斷，包括對宏觀經濟的預測，與開發商的資金回籠要求有關。一些資金緊張的開發商可能會進一步降價，但整體的調整幅度不大。

針對客戶需求調整營銷模式

從房地產行業而言，其實奧運會并沒有帶來過多的利好因素，此外，目前國內通貨膨脹壓力較大，政府出臺新政策可能性也不大。

房地產行業的利潤今非昔比，很多房企能保持現狀撐下去已經很不錯。目前抱著所謂暴利心態的發展商幾乎沒有了，更多的應該是理性地把房地產當作正常行業進行運營，在資金獲取、渠道拓展，人才儲備等方面下功夫，審慎地對待市場。至于產品方面，接下來發展商應該更著重從客戶的需求出發，盡量滿足客戶真正想要的東西，如節能、環保等。此外，不能盲目加入價格戰，當價格在同一起跑線上時，能吸引消費者的還是產品本身。

經過一年來的波動，市場淘汰了一批急功近利的房企，對于計劃在行業內長期穩定發展的企業而言，其實是一件好事。這也將促使更多的房企做好長期規劃，合理定價，并且不盲目跟風拿地，接下來發展商可能更多選擇平穩過渡，盡量減少開發。

房價不會大幅降價

房地產行業的發展和經濟環境有密切關系。奧運會主要對北京經濟產生較大的影響，但由于其所占整體比例較小，因此奧運會對全國經濟的影響有限，對其他地區樓市的影響也不大。

奧運會結束后，隨著經濟大勢逐漸明朗以及房價大部分回落，樓市將在不斷的調整中走向平衡。由于市場需求被壓抑，造成舊貨積壓，加上新增貨量，市場的供應量將繼續增大。不過新增的供應量由于成本較高，降價幅度不大，應該不會帶動房價大幅下跌，反而起到維穩作用。但也不排除部分項目，為了解決資金問題，進一步調整價格。總的來說，價格由價值決定，不同的產品類型價格不同，不能單純以供應量判斷未來是否出現新一輪降價潮。

對于發展商而言，最好做兩手準備，既要考慮如何度過當前的嚴冬又要考慮未來發展，特別是資金充足的發展商，應該適當獲取一些優質地塊。

至于消費者，大部分正處于一個“矯枉過正”，的心理過程，某些預期不切實際。隨著物業價值的提升，未來房價不可能進一步大幅下調，如果盲目不入市，可能錯失很多優質產品。

房價低迷或是黎明前的黑暗

由于目前市場不明朗因素較多，供需雙方仍處于觀望期。對于開發商來說，接下來要調整市場預期，謹慎入市，但同時也要以積極的心態面對市場。對于自住型的置業者來說，房子是一種特殊的產品，和自己有長時間的密切關系。只要對物業有需求，就不必過多地受市場的影響，只要遇到適合自己的產品，在任何時候都可以入市。

房價漲跌是一種市場行為，開發商根據自身的資金實力進行價格調整也是一種市場行為，市場有自我調節的功能，政府沒必要過多地干預，因此，接下來宏觀政策的變化應該不大。短期內市場可能還有一定波動，但這種低迷好比黎明前的黑暗，在大經濟環境趨好的態勢下，隨著土地越來越少，居民收入越來越高，房地產行業的發展還有很大的潛力。

錢隆“惹火”大學城——福晟·錢隆學府開盤提前引爆福州“金九銀十”

如果親臨福晟·錢隆學府開盤現場的購房者，一定能從現場熱烈的氣氛和洶涌的人潮中，深切的體會到“好房子沒有冬天。”8月31日，位于大學城對面的福晟·錢隆學府榮耀開盤，當日現場銷售火爆，銷售率達90％，讓人們提前體會了一把“金九銀十”的熱銷盛況。

90％銷售率創銷售奇跡

在現場，記者一眼看到了擺放在舞臺中央的抽號箱。每一個到場的購房者都陸續往抽號箱中投入自己的選房券。“因為此次推出的房源只有296套，在前期的推廣中就有1200多組客人預約，為了公平，我們只能采取最傳統的現場搖號方式。”福晟集團策劃總監林瑋說。

據現場的工作人員告訴記者，從早上七點開始，購房者已絡繹不絕的涌向售樓部，現場人潮洶涌，大家都爭相往抽號箱中投入自己的選房券，這種熱鬧的場面在當前的福州樓市非常罕見。

“我從早上七點就來到現場了。”來自鼓樓區的肖女士告訴記者，盡管此次是采用抽選房券的方式決定選房順序，然而，她還是帶著家人早早來到售樓部。“這次推出的項目不僅產品好、戶型佳，性價比高，總價12萬就能挺進大學城，這真是太超乎我們的預料了。”肖女士說，他們全家都很興奮。

“當日現場來了800多名購房者。”錢隆學府相關負責人告訴記者，此次推出的房源僅有296套，選房一直持續到了晚上6點多，“沒有買到房子的客戶依然停留在現場，圍著銷售人員確定下一期將推出的戶型和面積，久久不肯離開。”

據悉，截止當日下午四點，銷售率已達90％以上，而為了滿足購房者如此強烈的需求，錢隆學府1、2、6#樓全新加推75平方米熱銷兩房、89～119平方米的創新三房也已全面登場。

錢隆大放魅力光彩

當日，在福晟·錢隆學府開盤現場，巨大的V造型和靚麗的模特讓人耳目一新；街球表演、休閑時裝秀、校園歌曲聯唱等精彩的表演，把大學城年輕時尚的精神表現地活靈活現；而現場擺設著的電動投籃機更引得到場客戶爭相體驗；開發商別出心裁的為到場購房者準備了一份“大禮”——把原本在廣告中才可看見的畫面搬到了現實中來，讓購房者在看房、選房的同時，還可親身感受V派大學城飛揚的青春氣息。

據悉，該項目是福晟集團于2007年10月31日在福州拿下的第7個項目，距拿下項目到正式開盤，整整10個月，正如該項目負責人所言：十全十美。在短短的10個月里，福晟集團就掀起了榕城樓市戶型創新的高潮。40平方米的小戶，做到獨立的明廚明衛，且帶兩個觀景陽臺，全明多陽臺的設計擺脫了一般小戶型暗廚暗衛的弊端；而88平方米左右的三房，更是做到了雙臥朝南的全明設計，更絕得是它的3個陽臺2大飄窗，實現縱覽東南西北各方美景。

錢隆學府處于大學城中央板塊，周圍林立的高校及飛速發展的板塊經濟，為這個板塊“插上”了騰飛的翅膀。作為一個現實而鮮活的投資范本，錢隆學府，以極具鮮明特色的創新戶型搶占榕城樓市的制高點，是投資、自住的最佳選擇之一。總價12萬，挺進大學城——錢隆學府的低總價正是適應了人們投資思路的調整。低總價低首付低風險，產品的“三低”特性，成就了投資的高升值空間。

福州市七幅城區黃金地塊流拍轉為掛牌

2008年8月22日，原定舉行的福州市2008年第六次土地拍賣會，因報名人數不足，以流拍而告終，七幅城區黃金地塊全部轉為掛牌。具體流拍地塊：

宗地2008-05號(整體出讓)，A地塊位于臺江區白馬南路東側(原福州玻璃廠)，B地塊位于臺江區白馬南路東側(原福州保溫瓶廠)。

宗地2008-08號位于倉山區福灣路東側福灣9#地塊，土地面積32311平方米(合48.47畝)，屬居住用地，建筑高度50米以下(含50米)，競買保證金為3400萬。

宗地2008-09號位于三坊七巷的黃巷(原福州市歌舞劇院地塊)，面積為2455平方米(合3.69畝)，屬居住用地，競買保證金為750萬。

宗地2008-10號位于臺江路南側、五一南路西側(原臺江電影院用地)。

宗地2008-11號(整體出讓)，包括兩個地塊：一是位于臺江路南側，臺江百貨地塊。二是位于臺江路南側，南星澡堂地塊。

宗地2008-12號位于鼓樓區五一路東側，為原福州市舊觀禮臺及周邊舊屋區改造項目地塊。

宗地2008-13號位于鼓樓區工業路與烏山西路交叉口西北角，烏山西路福大片(一期)用地。

國際人居新姿態——歐洲水岸極致生活，從禹洲·東方威尼斯開始

威尼斯水域，夢開始的地方

威尼斯是一座給予我們太多想象的城市，那簡直就是一座被我們用想象的色彩構建起來的城市。莎士比亞的《威尼斯商人》，泰雷加的《威尼斯狂歡節變奏曲》，威尼斯電影節，還有那個把東方文明古國推介到西方的大旅行家馬可·波羅，都曾把心遺失在這個浪漫又奇特的水城中。

如今，東方威尼斯二期——中國東南沿海首席島嶼式別墅城，一個福州真正意義上的富人區，一個開創了游艇別墅新時代的水岸名城。現二期已全新啟動，超越經典，再創傳奇，歐洲水岸威尼斯生活即將開幕，敬邀期待。

亞得里亞海永不落幕的明珠——威尼斯

素有“亞得里亞海明珠”之稱的威尼斯四周環海，位于意大利東北部亞得里亞海濱的威納托省(Veneto)。從地圖上看，威尼斯仿佛一顆鑲嵌在美妙長靴靴腰上的水晶，在亞得里亞海的波濤中熠熠生輝。

威尼斯是世界上唯一不通汽車的城市，這里只有水。港灣、海鳥、古老的教堂、披著黑紗的修女，在圣馬可廣場旁邊貢多拉徐徐而過……這里有的是地中海迷人的海水，南歐亮麗的陽光和島嶼特有的微風。

浪漫之城

水城威尼斯，可以說是為浪漫而生的。如果說，每個人一輩子都夢想著去一趟巴黎，那么巴黎人一輩子都夢想著去哪里呢?沒錯，那就是威尼斯。

威尼斯據說有全世界最好、最浪漫的咖啡館。威尼斯最古老、最有名的咖啡館是面向圣馬可廣場的弗羅里昂咖啡館。這是一家創業于1720年的老店。而該咖啡館的主人弗羅里昂·法蘭西斯科尼本人就是“廣播電臺”，因為他“無所不知、無所不曉的本事，前無古人，后無來者”。在這家咖啡館里，還有因描繪威尼斯的景色而負盛名的卡納雷托畫的從咖啡館里向外看的風景畫。這家咖啡館還受拜倫，歌德等文學家的青睞。

藝術之城

藝術在這里展現，每一座建筑物，每一棟房子，每一個廣場，每一座橋，每一段欄桿，每一塊石頭，都有杰出建筑天才的心血。

世界上最美的廣場之一——圣馬可廣場，有美得令人窒息的回廊，大師安東尼奧尼電影中最美的段落有一些就在這兒拍攝；這兒是文藝復興的一個重鎮，產過歷史上最重要的畫派之一：威尼斯畫派；德國音樂大師理查德·瓦格納在這里與世長辭……這個城市昔日的光榮與夢想通過保存得異常完好的建筑延續到今天，她獨特的氣氛令游人感到如受魔法，令凡是來過威尼斯的游客都戀戀不舍，樂而忘返。

悠游之城

威尼斯是個游人如織的小城，貢多拉小船載著游客在水巷中穿梭往來。一年四季從不間斷，在此居住的人們也習慣了這樣悠閑的生活方式。威尼斯人生活得很富足，也很悠閑。大街上三五成群的人在一起聊天，曬太陽，端著一杯咖啡就能聊上半天。街巷里彌漫著咖啡，巧克力，橄欖油的香味。

狂歡之城

若有機會，你或許該體驗一回威尼斯的狂歡節，人們穿上意大利傳統衣服，帶上手工制做的皮制面具，五彩繽紛，卻洋溢著威尼斯獨有的氣質。這是威尼斯狂歡節上必不可少的道具。在那一天，不同階層的人可以通過面具融合在一起，在面具的后面，社會差異暫時被消除，富人變成了窮人，而窮人成了富人；年齡差異被消除，老人變年輕了，年輕人一下子老成持重起來。

平時，水城威尼斯總是游人如織。到了狂歡節，來自世界各地的游人更是源源不斷。威尼斯本就是一個千變萬化、充滿魔力的城市，在這里過狂歡節就好像是親自去揭開她神秘的面紗，其獨特和美妙之處超乎想像。

東方威尼斯二期富豪夢想之城

禹洲·東方威尼斯位于閩江中下游之南臺島城門螺洲，地理位置優越，三面環烏龍江，一面為蔥郁茂密的桔林。沿烏龍江北岸，岸線長約1750米。江面煙波浩淼，如海般寬闊，沿江而居，盡展壯麗的開闊水景，綠意翠堤，至尊美景值得珍藏回味。

禹洲·東方威尼斯二期，巨資聘請世界排名第八的澳大利亞柏濤環境藝術設計公司精心設計規劃，使禹洲·東方威尼斯從一開始便擁有世界級起點。項目融意大利威尼斯水城的居住理念及建筑精髓于一身，成為中國首例引入江水的活水別墅，開創了一個水系規劃的全新格局：四通八達的社區水系，水系統的循環完全利用烏龍江的天然潮汛，既環保又保證了水質的新鮮，創造了真正的頂級擁水型水島別墅典范。正因為其堅不可摧的優勢，禹洲·東方威尼斯一期，如磁石般地吸引著福州各界人士爭相鑒賞，并引起了強烈的社會回響，得到絕對的認可。2008年，禹洲地產大舉重金投資，憑借雄厚的實力和豐富的開發經驗，禹洲·東方威尼斯從園林到品質均得到了全方位的升級，鑒于一期的成功，二期將更具高度，禹洲·東方威尼斯二期將引來新一輪的輝煌，請與我們一起拭目以待!