搶救樓市的前提是搶救“樓市成交量”

從往年樓市的“金九銀十”演變成現今“銅九鐵十”；從9月到10月國家兩次降低兩率以及地方政府的各項救市措施，樓市的冷淡，鑒于百姓濃厚的觀望情緒的濃厚且與日劇增。對此，各地政府部門和開發商各出奇招，想方設法要“回暖”當前的樓市“寒冬”。可結果依然是差強人意，為何如此?各方說法各異，但是唯有一點是統一的，那就是救樓市的前提應是搶救成交量，這也是各種措施到達救市的最終目的。

地方“救市”背后，是今年以來房地產市場的持續下滑。數據顯示，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3％，環比下降1％，房價漲幅環比首次出現負增長。而各地交易量更是進入“冰河時期”，很多城市已不到去年同期一半的水平。在樓市重鎮長三角的兩大城市，杭州和上海相繼出臺相關政策刺激成交陷入“冰點”的樓市。而放眼全國，已有10多個城市的地方政府出手“拯救”樓市，方式各異、力度不一。

事實上，在今年上半年，各地政府針對樓市的激勵性政策就已經陸續出臺。如南京市取消商品房“一套一價”管理方式；補貼按現行財政體制分擔，在辦理產權證時發放，出臺了《關于保持房地產市場穩定健康發展的意見》，共20條房產新政，其中還表明將適當調整普通商品住房稅收優惠政策標準，合理認定二手住房交易稅收征收時點，進一步降低居民購買和轉讓房屋過程中的稅收負擔。沈陽市于5月份將市內五區普通住宅標準上調至6700元，平方米，使得大部分商品住房的交易契稅從4％降至1.5％，之后又啟動購房補貼政策并提高公積金貸款的年限和額度；西安市政府9月出臺《關于恢復房地產業發展的若干意見》，為購房者提供1.5％、1％、0.5％三個等級的財政補貼。

我省的兩個重要城市，福州和廈門也是采取了相關的各項措施。在今年8月4日，福州市頒布了契稅減半、放寬預售的政策。所謂契稅減半的《意見》規定，2007年1月1日后通過公開出讓方式取得商品住宅用地的項目，同時具備住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下(包括140平方米)、單套成交價格在7000元／平方米以下(包括7000元，平方米)3個條件的，可享受契稅減半征收等相關稅收優惠政策。而放寬預售許可證門檻，此舉放寬取得預售證的“門檻”，縮短了開發商回籠資金的周期。更為重要的是， 《意見》還表示將搭建銀企對接的互動平臺，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產企業正常合理的信貸需求。之后又有調整公積金貸款規定，對于公積金的高效使用標準做出相應的調整，提高公積金貸款金額上限，延長貸款最長期限至30年，并增加公積金貸款承辦銀行，簡化公積金貸款樓盤備案流程。

從今年8月1日起，廈門市降低了購買商品住房入城鎮居民戶口的政策門檻，調整了普通住房標準。新政策規定，在廈門島外同安、翔安兩區購買商品住房的，除享受原有“購房入戶”政策外，新增“購買70～80平方米商品住房可辦理不超過2人的常住戶口”的政策。調整普通住房標準后，可讓更多買島內房者少交1.5％的契稅。廈門不僅放寬了普通住房標準，還調整了購房入戶政策，對“購買70平方米以上的房子，可辦理不超過2人的常住戶口”。通過廈門業內人士分析，廈門房地產市場是外需型的，近幾年廈門市場有一半買家是外地人，實行入戶政策的調整，對外地買家有拉動作用。而高檔住宅定義的放寬，則明顯是降低買房契稅。

在今年這個“金九銀十”時期，對整個房地產市場而言應是最為不尋常且不樂觀的。一方面，在濃厚的觀望氣氛中，樓市度過了最冷的一個“金九”，“銀十”也不被看好；另一方面，政府發出“救市”信號，上到一個月內兩次降息，下到地方紛紛出臺激勵樓市的方案?？墒歉黜棿胧┑念C布和實施，對整個市場的回暖度也不見好轉，觀望和守候的氣氛依然存在。

據相關報道，盡管政策剛出臺時個別樓盤出現排隊購房現象，但是總體上仍然較為平靜。9月以來，全國樓市成交量持續在低位徘徊，同比去年連五成都不到，上海等城市的多個樓盤甚至出現整月“零成交”；十一長假，京滬深穗等一線城市的成交量不約而同降至歷史新低。在金融海嘯的大環境影響下，中國樓市跳過金秋，直接墮入“寒冬”。

數據顯示，“十一”黃金周期間，北京一手房市場銷情不佳。商品房和經濟適用房的成交量較去年同期下降近4成，而在銷出的1，988套住宅中，限價房占781套，另有622套是經濟適用房，商品房實際銷售僅為585套，日均銷售不足84套；二手房成交僅47套，比去年同期急跌六成多。

房源成交有所上升但并未出現“井噴”現象，今年上半年重慶主城區商品房成交面積近6007Y平方米，較去年同期減少20.3％，預計此趨勢還將持續。南京一手房在國慶7天假期僅認購609套和成交38套，分別約為去年國慶7天假期的35％和14％。為什么南京救市政策的效果并不明顯?一是購房者認為利好出盡是空，繼續觀望等待。二是僅憑房款1％的財政補貼，顯然對購房者缺少一些吸引力。

最近，《上海證券報·地產投資》聯合“和訊網”房產頻道進行了相關調查。其調查結果顯示，逾七成受訪者選擇“購房補貼”或“減免稅費”。這些都是明顯上的價格上的縮小，但不論是逾七成購房者選擇“購房補貼”或“減免稅費”，還是上海市再次調整住房公積金貸款額度上限，將每戶家庭購房總貸款額度提高到60萬元，目的是促成更多的成交量，保障更多的民眾達到“居者有其屋”，以此拯救不景氣的樓市。 可實際上，按各地政府給予購房者1％～0.5％的購房補貼費的上限，再加上購房減的免稅費，按全國各地樓房出售的平均價格來算，購房者購買一套住房至多超不過2萬元的優惠，對于動輒需要幾十上百萬的購房款而言，只不過是九牛一毛。而提高住房公積金的上限，那錢依然是“羊毛出在羊身上”，終究還是得讓購房者一分錢、一分錢的去償還。雖然政府部門在減免購房稅費及購房補貼上花費了財力、物力，但其起到的只是一個救樓市的作用，最終埋單的還是處于弱勢地位的購房者，得救的是樓房開發商。此種做法只是治得了樓房不景氣的標，根本難治本，只不過是頭痛醫頭腳痛醫腳而已。而真正讓不景氣的我國樓房能“回暖”，讓更多的底層民眾不為購房而頭痛，最好的方法就是適當調整我國當前樓價，以促成成交量。

進入2008年以來，尤其是下半年，我國受國際大環境和國內重大自然災害的雙重影響下，經濟發展出現了減速的態勢，各地方經濟同樣出現經濟下滑的態勢，有的地方還非常嚴重，尤其是房地產市場非常不活躍，成交量出現急劇萎縮。

近幾年來，各地方房地產業的發展經驗表明，房地產確實對各地經濟發展起到了重要的推動作用。如今，房地產市場急劇萎縮，將會拖累地方GDP的增長。因此，各地方政府頻出援手救樓市，旨在通過房地產這個龍頭，起到“四兩撥千斤”的效應，從而達到經濟增長仍然保持一定幅度的目的。此外，房地產業對各地方的財政收入影響重大。例如，有資料顯示：近幾年南京市土地出讓金占財政收入的比例呈下降趨勢，但仍占有相當大的比例，目前占1／3強。如果因樓市危機導致企業資金鏈斷裂，受影響的就不僅僅是一兩家企業。業內分析師指出，一些企業的資金鏈斷裂會引發規模更大、范圍更廣的其他企業的資金鏈斷裂，環環相扣，有可能引發某個城市的區域金融危機，并對一些中小型的銀行和金融機構造成致命性的打擊。這是一個“一榮俱榮，一損俱損”的利益鏈，其中一張多米諾骨牌倒下，就可能導致全系統連鎖反應。

對此，政府在頒布各項救市措施時，要顧慮到很多的相關行業以及整個國民經濟。對于政府本身而言，其處境也是尷尬。一方面，過分的降低房價，必然會對開發商和相關行業造成一定影響。另一方，若是微小的調整房價，那樓市的市場依然是繼續的觀望。

有人說，樓價沒有深度回調到應有的價位，也就是還沒有回復到最底部的位置上?樓價的“底”是個深不可測的“黑洞”，不僅一般人難以看清，就是最厲害的投機老手也未必看得清。雖然在過去長達將近一年的樓價回調過程中，一些樓盤的價格的確有了較大幅度的回落，但由于投資者受到較大的政策限制，而那些自住型購房者也輕易不敢接盤，不知何時是底。不少人總希望自己是抄底的才心甘情愿，但這樣的機會很少而且稍縱即逝，即使最高明的投資家也很難把握。

可見，樓價高漲的時候，窮人買不起房；樓價回落的時候，窮人一樣買不起或不敢買房，甚至還有可能因宏觀經濟惡化導致失業。因此，樓市的健康不能以普通人是否買得起房為標準。

中國房地產指數系統副主任、中國指數研究院(華東)副院長陳晟表示，今年國內外經濟形勢錯綜復雜，美國次貸危機已演化成世界性金融危機，經濟衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調控就不僅僅是房地產一個行業的問題，而應立足整個宏觀經濟來看待。

據測算，房地產業每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業，鋼材需求減少2萬噸，門窗減少8萬套，衛生潔具減少2萬套左右。房地產行業在我國固定資產投資中所占比例已達1／4左右，且上下游共涉及50多個行業，在出口萎縮、消費不足的背景下，如果房地產業出現劇烈下挫，我國經濟迅速下滑的風險將加大。

眾多專家表示，“拯救”樓市并非拯救房價。陳晟說：“救樓市應該是救交易量，不是救房價，更不是救開發商。當前樓市調整，有外部調控和外部環境變化的原因，但根本上還是其內在規律的表現，是前兩年房價過快過猛上漲的必然結果。”

我國樓市調控已經持續了數年之久。本來，政府的初衷是要將樓市從投資者增長和房價上漲兩個“過快”的泡沫中拯救出來，使之回歸健康軌道。在目前樓市尚未完全回歸到健康軌道上來的情況下，如果出手救市，不僅與樓市調控初衷背道而馳，而且樓市泡沫將會被進一步吹大。分析人士指出，在宏觀經濟形勢依然嚴峻，通貨膨脹壓力未減、CPI高位運行之時，貿然出臺救市措施，不但將導致房價反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調控政策以及近年為抑制房地產投資過熱和房價暴漲所出臺的所有調控政策，都將功虧一簣。最為重要的是按照中央既定方針，繼續加強和改善宏觀調控，避免樓市泡沫越吹越大，樓市才能真正健康發展。

專家認為，2005年以來不斷加大力度的樓市調控，基本已將投機性需求擠壓出市場，當前各地根據“因地制宜、分類指導”原則作出微調，對剛性需求和改善性住房需求松綁，是可以理解的，也有利于樓市消費結構的優化。

政府救市應圍繞提升居民的購買能力和緩解開發商的現金壓力展開，在著力恢復消費者信心的同時，要切實通過完善機制，割斷和地產商的利益鏈條，以獨立監管者的角色，把房地產業引入健康發展的市場化軌道。