經濟嚴冬，房產春天何時來臨？

在國際金融危機越演越烈，中國經濟面臨下滑風險的情況下，11月9日，國務院公布了關于拉動內需的十項新舉措。11月10日，又公布了十項新舉措具體的政策。可以說，這十項新舉措的落實，意味著中國新一輪的宏觀經濟政策調整拉開了序幕。

2008年對于中國房地產市場來講，肯定是一個值得特別關注以及深度研究的年份，其歷史作用具有非凡意義。究其主要原因，首先是此輪長達10年市場發展周期終于告一段落；其次是美國次貸危機直接沖擊中國房地產市場基本面；第三是中國房地產市場制度發生重大結構變化。也就是說，2008年中國房地產市場的確已經進入拐點階段，其具體市場特征包括供過于求、房價下跌、成交下降、土地流拍、觀望氣氛濃厚、企業資金緊張、房價劇烈下跌引發維權事件此起彼伏。目前大家對此似乎已經達成共識了，繼10月美國“救市”之后，社會關注瞬間聚焦到“是否救市”以及“如何救市”的問題方面。

政府：只能引導市場，重點轉向保障民生

自1998年中國啟動住房制度改革以來，百姓住房難的問題日益突出。此次政府投資9000億元建保障性住房，或許能為中國的住房格局趟開一條新路。亞洲金融危機后，房地產成為支撐國內經濟增長的支柱產業，獲得高速發展，房價迅速上升，資本快速向房地產聚集。房價日漸上升，也讓眾多房產商和炒房客充滿樂觀情緒，對隱藏在城市中的購買力深信不疑。

與此同時，只漲不降的房價也越來越成為新購房者的壓力。對于無法批量生產、資源稀缺的房地產來說，過度的商業化讓低收入群體喪失了購買能力。

人們指責房地產行業，但商業的游戲規則就是追逐利潤，房產商不會愿意做沒有利益的事，為普通人建房子也因此成了一句空話。從這個角度來看，房地產業承受如此之大的社會壓力，似乎有點冤。

在某種意義上說，當前9000億元的投資只是政府在“償還舊債”。1998年政府啟動住房改革之時，就有建設保障性住房的規劃，以解決城鎮最低收入家庭住房困難問題，保障性住房更是被寫進了“十一五規劃”中，然而多年來一直沒有被真正重視起來。套用馬丁路德金的說法，“保障性住房是一個空頭支票，現在是到了兌換的時候”。

房地產業的確是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電、家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要；對推動就業、居民消費結構升級具有重要作用。我國十多年來國民經濟的快速發展，房地產業起到了不可或缺的重要作用。近兩年來，由于房地產業過往多年的繁榮，在很大程度上表現為投資主導型，在民生保障中起重要作用的廉租住房建設、經濟適用房建設在房地產開發中置于次要地位，房地產的安居功能被不斷弱化。隨著市場泡沫的累積，居高不下的房價成為影響城市發展的一個嚴重問題。但是，政府在這樣一個過程中只能引導市場，而不能去過多地干預。

政府應該清楚認識到當前房地產市場的問題所在，即要把房地產市場以投資為主導轉化為以消費為主導的市場，強調發展房地產是以住房消費為主導。政府可以采取種種信貸優惠、稅收優惠的政策來幫助及鼓勵消費者進入房地產市場，并通過這種方式來解決居民基本的居住條件，改善他們的住房福利條件。這與2007年下半年以來的房地產市場政策是一脈相承的。

以投資為主導的房地產市場，不僅容易吹大房地產市場的泡沫，也是不可能持續的。這次美國金融危機產生的原因盡管是多方面的，但是誰都知道房地產泡沫的破滅是導致這次金融危機的根源。因此，對于中國來說，盡管不一定會出現美國現在的金融危機，但是，如果對房地產市場泡沫警惕不足，一旦吹大的泡沫破滅，所面臨的金融風險同樣不可低估。

確立以消費為主導的房地產，既是擴大居民內需的根本所在，也是中國經濟得以持續增長的根本所在。未來政府財政政策及信貸政策也就是會圍繞著這個基點而展開。

其實，十條措施盡管所涉及的項目很多，但最為重要的是兩大類，一是加快實施重大民生工程，二是加大公共基礎設施建設。在民生方面，住房建設放在十分重要的位置上。比如說，十大政策的第一項就是安居工程的建設。安居工程有廉租屋建設、棚戶區的改造及農村危房的建設，所強調的是房地產的政府財政支持部分，通過政府財政支持來保證居民的基本居住條件。

現在中央政府重提振興房地產市場的目標，這并不意味著對前兩年市場調控的否定，至多只能視為調控側重點的一種調整。中央政府希望通過加大投資，既以此來拉動相關產業，也解決城市低收入家庭的住房需求，使市場保持在消費主導的格局之內，而不是像以往那樣走上投資主導型的老路。但是，問題的復雜性在于，如果房地產市場完全表現為消費型市場，則它對拉動投資、進而拉動內需的作用就不可能發揮到理想的程度。

我們必須看到，房地產以往的興旺，在相當程度上是在地方政府的參與下實現的，地方政府不僅期望以此拉動本地的GDP，更重要的是考慮以房地產市場的高增長來解決其財政收入，這也正是前兩年的房地產市場調控遲遲難以收效的一個重要原因。而最近一年房地產市場陷入低迷，房地產開發商熬不住，地方政府同樣坐立不安，所以才會在中央政府行動之前，先有各地的地方政府推出形形色色的救市政策。

不管是前段中央出臺還是地方出臺的救市政策，都不能救市，而且這種引導還并非是立竿見影，必須要有一個過程。

據廈門建設局房地產與物業管理處處長矯健介紹，雖然中央與廈門都已經相繼出臺政策，但是廈門房地產現狀仍不容樂觀。大部分房產企業明年上半年的貸款期限都將到期，部分房地產在建項目目前已明顯放緩，市場供應目前仍然供大于求。而政府及地方的政策只是給企業鼓勁，提升市民的購房信心。信心樹立需要過程，一旦下跌，恢復同樣需要過程。這個過程，就是房地產商最難熬的時期。而在政府政策的指導下，未來的房地產是否研究了定位，研究銷售群體，研究自己的產品?

開發商：樓市嚴冬，利潤低下，地產商興味索然

政府9000億投資保障性住房的決策出臺后，對于地產公司來說是否打了一針強心劑呢?結果是必然的。擴大內需政策強調的是“加快建設保障性安居工程”，各大部委的新政則著力于減輕房地產流通環節負擔。減輕開發商資金壓力問題未觸及。多數公司表示短期內不準備進入保障房市場。房產商正陷入兩難境地：商品房短期內回暖尚早，保障房的大量推出將分流商品房的蛋糕；介入9000億計劃又利潤微薄，3％的利潤率如同雞肋，食之無味棄之可惜。

針對9000億保障性住房投資，萬科表示，公司還沒有對此進行系統的研究，短期內沒有進入該市場的打算；萬通地產也表示，公司目前開發的業務不涉及保障性住房，短期內也不會開發保障性住房；深圳也表示“尚在研究”。

為何而對9000億元的巨額投資，房地產商并不踴躍?

中投證券分析師李少明分析：“開發商沒有進入這個市場的動力，經濟適用房和廉租房都是政府出地，企業只負責建房子，以基本上不賺錢的價格賣給政府，企業還要付人力成本等各種費用，不賺錢的事情沒人去做。”

根據建設部、國家發改委等七部門2007年11月30日聯合印發的《經濟適用住房管理辦法》，經濟適用房的價格應當以保本微利為原則，項目利潤率應不高于3％。據保利地產相關人員介紹，公司已經召開專門會議研究國家9000億保障房建設計劃，如果有好的項目公司會投標，但是要求凈利潤率在15％以上，“3％肯定不能做，我們發行債券的年利率還是7％，這樣的利潤股東也不答應。”

去年，北京和廣州有很多企業參與競標，積極投入經濟適用房和兩限房建設。國信證券分析師方焱表示，這是因為去年、前年的房地產市場太火暴，大家都預期房價還會上漲，進入這個領域能通過快速銷售賺到錢，但是今年很多地都拍不出去，企業根本就不愿意參與。

去年房地產企業投身保障性住房，一方面認為未來的市場價格還會上升，另一方面政府在政策上有一些搭配，可以通過商品房獲得盈利，但是現在商品房銷售不佳，企業進入風險較大。

房地產市場既然是一個市場，我們就必須承認它的市場特性，尊重它的市場規律。既要堅持消費主導的原則，解決民生保障，又要允許房地產市場的投資活動，這需要中央政府和地方政府的協同配合。而最為根本的一個途徑，還是必須對地方財政制度進行根本性改革。地方政府如果擁有了充分的財政支配權，就減少了通過房地產市場增加地方財政收入的沖動。而房地產市場在減少了政府的過度干預與支持后，也就有可能真正按市場自身的規律來運行，而不至像前幾年那樣再度出現狂熱的炒作風潮。

保障性住房：對商品房市場影響有多大?

現在一些開發商擔心，大規模修建保障性住房是否會打擊商品住宅市場。

顯然，大規模修建保障性住房必然會分流住房需求。但與新加坡等國由國家修建公屋的制度不同，我國的保障性住房主要依靠開發商建設，政府給予一定的稅費支持，允許企業獲取一定利潤。在樓市調整期，萬科等龍頭企業已經開始爭搶保障性住房項目。

S0H0中國董事長潘石屹表示，我國的保障性住房包括三部分：廉租房、經濟適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場沒有沖突，經濟適用房有不完全產權，有一定的沖突，而雙限房與普通商品住宅在產權和品質上離得很近，對普通商品住宅市場帶來的沖擊最大，在國家領導人的講話中每當提到保障性住房時，一般都提廉租房和經濟適用房等，沒有直接講雙限房。今后這三部分保障性住房各自占有多大比重對市場的影響很不一樣。

據悉，地方政府通常將開發任務通過招投標的方式轉移給開發商，由開發商報價，價低者得；地方政府也_可能成立領導小組，自行開發建設，這種情況在開發商不感興趣的時候必然會出現。

如果是由開發商建保障性住房，由于利潤和房價都很低，只能將成本盡量做低，從而影響房屋的質量和檔次。如果地方政府自己建，其成本控制力度通常不會比開發商強，戶型設計等方面都不及開發商專業，房屋質量和設計也不會高。這樣一來，經濟適用房必然和商品房分別屬于兩個不同的市場，所以對整個房價的影響不是很大。

企業在保持品牌與品質的同時，找準產品定位，滿足市場的附性需求。那么我們的消費者呢?政府一直提倡以消費型為主導，殊不知，我們的大部分消費卻依然望穿秋水。

購房者：降價風遍及，引發樓市綜合癥

2008年3月，江北的“一口價”掀開江南降價大幕，時至今日，降價風遍及各地，不得停歇。回首過去樓市高速發展，降價可謂萬眾期盼。當眾望所歸的降價到來時，沒有人料想到，這竟是一個被眾多復雜體系所糾纏的多米諾骨牌，房價逐步倒下正在引發一系列連鎖反應：房產價值縮水，老業主退房潮聲此起彼伏；開發商資金鏈繃緊，大批面臨交付的新房受阻；斷供房、催辦證、假按揭正在上演，銀行啟動預警系統；降價后的偷工減料成讓人擔憂的下一輪話題；售樓員和策劃人面臨著被辭退與減薪的困境……

“降價綜合癥”正在逼近每一個買過房或者正在以及即將買房的人。房價不斷地下跌，只能讓潛在的購房者加劇購房觀望情緒。根據目前市場成交情況來說，有些中檔樓盤的價格已經接近成本價在銷售，但是，我們的消費者還在觀望中，就是不敢出手，怕房價還會降。所以一味的降價只能是讓越來越多的人不敢購買房產。

記得溫總理對媒體曾經提到，現在缺少的不是貨幣，而是信心，信心沒了，有錢也不愿意消費啊。國家已經做出了積極的應對，未來會陸續地把4萬億投資用來拉動內需。

冬天是所有人的冬天，但是過冬時每個人穿衣多少卻各不相同。不要看到別人穿短衣，你穿棉襖就沒面子，換成自己穿短衣時就可能凍死。房地產的冬天，企業找準位置很重要。冬天過后，洗禮一定會有。冬天里，有些企業一定會“凍”死，萬劫不復；有些企業“死后”，春天到了還能再“發芽”；有些企業則能艱難挺過寒冬。所以，在寒冬到來的時候，趕緊審視一下自己，找準企業的定位。

企業要找好定位，產品也要做好細分。如何在市場供求中找到價格缺口的平衡，對于產品很重要。

而作為購房者，也要有自己的位置，只盯準價格是不理智的。房產價格越高，越有人買，越降等的人越多。其實，房地產沒有所謂的決定平衡點。什么時候價格最低?等到你認為最低的時候，其實性價比已經不是最好，便宜沒好貨。

大環境是冬季，但是春的跡象始終存在。因為和別的國家相比，中國有其特殊性，所以我們應該緊緊抓住這一特色，在冬季里求生存。