郎咸平：房價不會大漲

臨近年關了，房地產商的日子不太好過。

先是王石發表了“拐點論”，被廣泛報道。隨后他本人澄清“我同意出現拐點的說法，但也補充中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區城市處于不同的房市周期，不能一概而論。前一句話被大量引用，第二句話卻沒人提了。”

王石不光說說而已。很快，萬科在廣州的樓盤就開始低價銷售，預計2萬開盤的中心地段房子卻以1.3萬元均價開盤、兩個小時內就被排隊售罄，同時，萬料的股票應聲而落，跌破了31元的增發價格，至今仍在27～28元間徘徊，

壞消息不斷傳來，據報道，上海80％的購房者持幣待購。處于觀望階段；很多房地產商謹慎起來，不敢輕易拿地。萬通集團董事長馮侖表示，萬通最近在廣州拿到的幾塊土地的價格都不高，與上半年不斷涌現“地王”的時候形成鮮明對比，現在中小房地盧商幾乎都不敢競份拿地了。

2007年的樓市在高歌猛進后畫了一個休止符，大家都在猜測，這個休止符是暫時的還是要持續很長時間，對此，經濟學家郎成平有自己的看法。

兩筆資金導致房價上漲

問：深圳在2007年1月的平均房價是1萬每平米，到了10月份變成1.7萬，不到半年漲了70％，這個數據在您看來合理嗎?

答：這個還只是平均樓價，實際樓盤的數據，比如深圳東部華僑城，目前賣到20萬一平方米。而且，另外一個奇怪現象出來了，就是深圳的家具、裝修生意并不好。

問：那是不是因為太多資金進入樓市，他們是為了投資而不是自住而造成的?

答：這些現象不是簡單的流動性過剩所能解釋的。流動性過剩也就是，假如我們老百姓錢真的多的話，應該樓盤價格上升，而且不應該有樓無市，應該整個社會都會同時起飛，或者同時變得更熱，所以這一輪房價漲幅很奇怪。

問：那到底是什么原因導致房價上漲呢?

答：中央政府宏觀調控的思想沒有被徹底地貫徹，到最后由于調控的手段出了問題，而使得四年來的宏觀調控基本失效，這就是我的判斷。是什么原因造成2007年的樓市泡沫，我的觀點和國內幾乎所有人都是不一樣的。但是你們知道，我一定是對的。

問：您能闡釋得更清楚些嗎?

答：我認為樓市泡沫的真正原因，是由于這一兩年來，我們中國的投資環境繼續惡化，所以很多企業家把應該投資和不投資的錢匯集成為所謂的虛擬資金打入樓市造成的，這些錢數量非常龐大，基本上是買高價樓盤。這筆錢是真正造成樓市泡沫的主因。那么第二筆錢，也是第二筆虛擬資金是什么錢呢?這就是某些干部的腐敗款，這些錢不會消失。

問：也就是說，只有很好地控制這兩部分資金才能抑制樓市泡沫?

答：前一陣子溫家寶總理對深圳的地下金融作了一個改革，一番整頓，其中一個目的就是對這種資金進行查處規范。可是這種資金已經不僅僅是在深圳發現，這筆貪污款在全國各地大量進入股市。此外，第三筆資金就是各位所熟悉的國際熱錢，第四筆資金就是小老百姓的錢，包括我本人在內。那么，宏觀調控的問題在哪里呢?就是沒有一個宏觀調控是針對第一項資金和第二項資金的。至于第三和第四筆資金，不是說它們完全不重要，而是重要性在第一項跟第二項虛擬資金之后。

問：為什么您覺得前兩部分資金能起到更重要的作用呢?

答：可以說，四年來宏觀調控打擊的對象都是針對后兩筆資金，這也是為什么樓市泡沫依然存在的原因。比如，北京不準外國人買房，給了諸多限制，就是限制第三項資金。又比如最近政府有關單位推出措施，就是你要賣房子的話，你必須先還貸，然后買第二房利率提高，這一切的措施是針對第四項老百姓的資金。

相反地，我們從來就沒有針對第一項資金跟第二項資金進行過任何的宏觀調控。

而針對后兩項資金宏觀調控的結果是什么呢?會進一步打擊已經惡化的投資營商環境。比如，我們的銀行到年底大量抽緊銀根，那么就會讓企業客戶們日子不好過。如果你是企業家，你會不會想著干脆拿錢出來去炒股炒樓算了。上午宏觀調控，下午股市大漲，也是這個原因。

如果我說的是對的，就可以理解為什么這四年來，金融的執行單位他們宏觀調控政策不能夠貫徹中央政府的宏觀調控思維就這么簡單。因為你的手段是錯的。

2008年房價不會大漲

問：2007年十一之后，深圳、廣州出現了房價下跌的現象，您覺得原因是什么?

答：房地產要跌不容易，而且房地產價格大跌也是不利于穩定的。香港1997年就出現過一次房價大跌，但并沒有造成金融危機。因為香港的老百姓非常具有信托責任，就是該還就要還，基本上香港老百姓死扛著貸款，一直扛到7年之后的2004年。但如果同樣的事情發生在中國內地，房價下跌40％、50％、60％后會出現什么結果?我不知道，但我們不扛就是金融危機。現在深圳、廣州房價開始下跌，原因是我們針對第三項以及第四項資金的政策產生了一些效果，也就是中低樓盤接盤者后續無力，老百姓缺乏接盤的能力，因此時間一久，某些樓盤一定會下跌，尤其中低樓盤一定會下跌，高價樓盤可能持有不動，但是全面來講整個房價會下跌。

問：那您同意“拐點論”嗎?

答：上海房價跌了7％，深圳也下跌，是不是一個拐點不好說，應該說房價再大幅上漲的可能性不大了。

以北京為例，很多地產商，他現在怎么賣房呢?就是先推出幾戶，看看市場行情怎么樣再說。也就是說，地產商對于未來也不確定，所以目前對于所有的人而言，對于政府而言，對于地產商而言，2008年的走勢，說不清楚的，但是我不相信還會像今年一樣瘋狂地大漲。而且這種所謂的虛擬資金問題經過我幾次演講，已經引起了注意。只要抑制虛擬的亂串就不會有問題，現在最重要的是政府理解房價泡沫的主因，要針對這方面嚴加控制，之后，政策如何推出，就是政府的事了。

問：但是打擊虛擬資金并非一日之寒，如果虛擬資金再度活躍，房價還會繼續大幅上漲吧?

如果虛擬資金2008年再度活躍起來，可能是由于投資營商環境繼續惡化，房價又到一個新的高點，但是按照我的理論，目前的宏觀調控政策只會使得高點的房價緩慢下滑。一個最不好的狀況，就像樓梯一樣，可能慢慢下跌，過一陣子之后由于虛擬資金沖擊，又到新的高點，過一陣子，再達一個新的高點。所以我認為政府除了推行目前的宏觀調控政策，打壓承接能力之外，對于整個虛擬資金的走向以及虛擬資金治理，包括治理投資營商環境等等需要加大力度，我們要防止什么?防止樓價像樓梯一樣增長。而增長的動力基本上來源于這種不可測、不可控制、不可監管、來無蹤去無影的虛擬資金。

問：總之，您認為只要能控制住虛擬資金，就一定能解決樓市泡沫問題，就能控制住房價，是吧? 答：也不盡然。我認為真正要解決房地產泡沫的問題，不是一個簡單的宏觀調控，而是一定要跳出經濟圈才能解決。比如，我們競價之后的錢怎么運用，這不是簡單的財政盈余，而是應該應用到刀口上，就是貫徹目前中央政府的思維，即推行各地建廉租房以及經濟適用房。

目前坦白講，中央政府做起來也是比較積極的，我個人看還是比較樂觀。

摘自《新世紀周刊》2008年1月20日

編輯 王文娜