房價下跌剛開始起碼持續(xù)五年跌幅５０％

最近半年來，中國大陸的樓市出現(xiàn)了一些前兩年從未有過的變化：

1、成交量大幅下跌。春節(jié)期間，武漢只賣出一套新房。而北京在2007年限制第二套房的政策公布的當天，本來某樓盤有近200人有意向要購買，結果第二天，這200個人全部沒有了意向。

2、開發(fā)商買地的熱情仿佛是剛跑完馬拉松的運動員，沖刺后直接撞到冰箱里一樣，由熱情過剩到冰凍。一些樓板價超過市場樓盤價的地王仿佛受了核福射產(chǎn)生變異的怪胎一樣，橫空出世，很快各地土地拍賣紛紛以底價成交，甚至無人應拍。有趣的是，上海某樓板價超過2萬元的所謂地王的得主，這個公司的自有家底只有1億多，卻買下超過20億的地皮，這種缺乏根本的社會常識和財務常識的公司，全國又有多少?又有多少地王是被類似的公司拿下的?好在這個公司比較識時務，據(jù)說已以損失數(shù)千萬元違約金的代價退地。

3、部分城市房價下跌明顯。這主要是深圳、廣州等地。上海和北京似乎是最后的堡壘。不難發(fā)現(xiàn)，越是下跌快、下跌幅度大的地區(qū)，之前的上漲速度也快，上漲幅度越大。

在這種情況下，很多所謂的專家，要么是一些與地產(chǎn)利益密切相關的官員，鼓吹三種典型的錯誤觀點：1.市場冷清時的觀望時期是買房的最佳時機；2.房價頂多下跌5％～10％；3.樓市有望短期內回暖。

這些人的話是否可信，可以參考巴菲特的名言：“不要問理發(fā)師是否需要理發(fā)。”

樓市的上漲或下跌，絕不是三五個月能完成的，樓市的下跌起碼持續(xù)5年以上，幅度是從最高位下跌50％左右。原因如下：

1、中國房價的泡沫程度為100％左右。

一種商品的價格主要受其價值的影響，同時受供求價格的影響。而不是主要受供求關系影響。住房的價值體現(xiàn)在為住房付出購買成本的人，住這樣的房子能掙多少錢，這個指標就是一個地區(qū)一套房產(chǎn)價格和家庭年收入的比例(如果是商業(yè)地產(chǎn)，就是這個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)活動愿意支付多少房租)。2006年，美國家庭年收入的中位數(shù)是4.6萬美元左右，每套房20.07萬美元，平均一個家庭4.3年的收入可以買一套房子。北京2006年人均可支配收入19978元，一個三口之家年收入6萬元左右。2007年，北京五環(huán)內房價每平米已超過1萬元，100平米的房子相當于16.6倍的家庭年收入，這個肯定不合理。上海的房價與北京差不多，人均可支配收入比北京多90元。

即使是美國的房價相對于收入這么低，美國還是爆發(fā)了次級貸危機，京滬的這個比例是美國的4倍。考慮到中國人比美國人節(jié)省，以及一些父母愿意把養(yǎng)老的錢補貼給子女買房，這些國情決定了中國的房價有理由比美國高一些，但8倍是個合理的比例，16倍則應當下跌一半左右。

不同意以收入衡量房價的觀點是根本錯誤的，因為房產(chǎn)必須都要用收入來買。一些認為北京和上海這樣的地方地位導致房產(chǎn)的稀缺性的說法同樣是錯誤的，因為房價暴跌的香港、東京等地的房產(chǎn)同樣是稀缺的。認為想在北京上海買房的人很多支持了高房價同樣是根本錯誤的。哪個美國人不想在紐約擁有一套房子?沒有購買力，任何購買欲望都等于零。

2、房產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，則價格變動周期較長。

房產(chǎn)的價格主要受價值決定，但短期的價格受供求關系的影響，這和股票是一樣的(所以長期來看，股市6000點是不合理的，但短期來看，6000點是合理的)。當房產(chǎn)供不應求的時候價格就會上漲，供不應求的比例越高，價格漲得越快，越高，反之亦然。房產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，這樣當供不應求，房價上漲時，房產(chǎn)商即使想多些可售房產(chǎn)，也需要一個較長的周期，即短期內的供求狀況不能有根本的改變。于是樓市的上漲會持續(xù)很長時間。

但我們都注意到，最近十年的樓市持續(xù)大漲的過程中，樓市的投資也在持續(xù)快速增長，全國各個地區(qū)，每年都增長30％左右，這樣，房產(chǎn)的供應量不僅目前快速增長，在未來的幾年，同樣會大幅上漲。樓市的供不應求必然轉變?yōu)楣┐笥谇蟆?/p>

大幅上漲后的樓市，在歷史上沒有短暫下跌的范例。上漲十年的一個市場，怎么可能僅經(jīng)過幾個月的調整就繼續(xù)上漲?日本的樓市，曾經(jīng)在33年中漲了100倍，其實只相當于每年增長15％，可是后來持續(xù)大跌15年，下跌70％。1990年到現(xiàn)在，18年過去了，日本的樓價還沒有漲到當年的最高峰。

3、貨幣緊縮政策。

第二套房的貸款利率不但沒有優(yōu)惠，反而高于基準利率一成。自1998年以來，中國的房屋貸款增長了100倍，怎么可能持續(xù)呢?

另外，目前的存款準備金率已提高到17％左右。《商業(yè)銀行法》規(guī)定銀行的貸存比不得超過75％，而目前不少銀行已超過了這個比例，銀行進一步大量發(fā)貸款支撐高房價是不現(xiàn)實的。

4、炒房客出貨。

沒人知道前兩年有多少房子是被炒房客買的，不過很多房子永遠沒有燈光是事實。當繼續(xù)大漲的預期不存在了，這些房產(chǎn)會拋向市場，沒有足夠的購買力承接，會進一步壓下房價，越是下跌，選擇拋售的炒房人會越多。

另一個因素，就是深圳這樣房價快速下跌，下跌幅度超過首付比例，則房產(chǎn)已是負資產(chǎn)，銀行成為替死鬼以后，將不得已拋售收回資金，這種拋售同樣對房價是種打壓。

一套房產(chǎn)投資巨大，即使多付出一成的價格，也相當于損失了很多勞動所得。所以一定要有耐心等待合理的房價再買進，盲目抄底入市多半損失巨大。