房地產(chǎn)泡沫破裂后的危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂將發(fā)生什么后果?建筑業(yè)是勞動密集行業(yè)，一旦資金流向別處，建筑業(yè)將減少工作崗位。最危險的是大量民工失業(yè)，引發(fā)社會動亂。

房地產(chǎn)業(yè)有沒有泡沫的問題至今也還有爭論。大多數(shù)人認(rèn)為有泡沫，我同意這種看法。原因是空置率在上升，空置率包括建好而沒有賣掉的，和已經(jīng)賣掉而一年以上沒有人入住的。再一個證據(jù)是房價高漲而租價不高，說明大家搶著買房但是并不打算用，準(zhǔn)備將來漲價后賣掉，這樣的房子多了就是泡沫。

泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的破裂。大家比較關(guān)心泡沫什么時候會破裂。回答這個問題首先要回答為什么會有泡沫，是哪些因素促成了泡沫的形成，一旦這些因素不再存在，泡沫就到破裂的時候了。反過來說，只要這些因素繼續(xù)存在，泡沫就不會破裂，所以，研究形成泡沫的原因非常重要。

泡沫形成的根本原因

泡沫是三個基本因素造成的。首先是很高的經(jīng)濟(jì)增長率加上很高的儲蓄率。每年全社會所創(chuàng)造的財富以接近10%的速度在上升，而且全社會所創(chuàng)造的全部財富中有40%沒有消費(fèi)掉，儲蓄起來了，居民手中有很多錢。其次我國貧富差距很大，巨大財富并不是平均地分配給每一位居民，而是集中在少數(shù)高收入人群手中，其他中低收入人群并沒有很多錢。第三個因素是我國資本市場非常不發(fā)達(dá)，不能將閑置的資金調(diào)動到能夠獲利的項目中去。那些高收入人群手里的錢找不到投資機(jī)會，最后的結(jié)果他們的錢都涌向了房地產(chǎn)業(yè)，都拿去買房子了，造成房地產(chǎn)的高昂需求。這三個因素是造成房地產(chǎn)業(yè)泡沫的根本原因。這三個因素不但造成房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，也造成其他一些投機(jī)商品的價格猛漲，比如收藏品、古董、郵票、字畫之類，這幾年價格也在翻番，齊白石的畫價格就翻了番。

高儲蓄加高增長，收入分配差距大，資本市場沒有效率，這三點(diǎn)是造成房地產(chǎn)業(yè)泡沫的根本原因。只要這三點(diǎn)不變化，房地產(chǎn)泡沫不會破裂。政府出臺增加某些購房環(huán)節(jié)的稅收，減少期房的銷售，提高購房貸款的利息率等等，都不可能從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的形勢，可能會有短期效應(yīng)，但是高收入人群手中的錢沒有別的出路，最后還得回到房地產(chǎn)業(yè)中來。只要有大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，泡沫就不會破裂。

泡沫效應(yīng)會消失嗎?

這三個因素會不會變呢？高增長，估計不大會變，高儲蓄也不大會變，而且高增長和高儲蓄是互相依存的。增長掉下來，儲蓄也會掉，只要維持住高增長，高儲蓄也能夠保住。現(xiàn)在全國上下都在討論增長的持續(xù)性，都在關(guān)心增長的長期遠(yuǎn)景，萬一增長下降，政府和民間會盡一切力量救助，所以，這一條比較放心。

再談貧富差距。我國的貧富差距已經(jīng)大大地走在世界前列了，各方面想了許多辦法緩解這個差距，但是迄今為止收效不大。貧富差距的深層次原因在于人與人基本權(quán)利的不平等，這和政治機(jī)構(gòu)有關(guān)。看來也不是短期內(nèi)所能解決的。

最后就剩下資本市場的改革問題。如果高收入者有更多的投資選擇，錢就不一定流入房地產(chǎn)市場，這個市場進(jìn)來的錢少了，需求就減少，價格就會下跌，泡沫就會破裂。我國資本市場的改革已經(jīng)說了多年，雖然有不少進(jìn)步，但是根基沒動，還是國家壟斷，缺乏真正的競爭，連利率市場化都舉步維艱。債券市場規(guī)模太小，選擇的機(jī)會不多，利潤也很薄，直接投資很困難。有利潤的行業(yè)不容易進(jìn)入，都是國家壟斷的。最后就把錢投入到房地產(chǎn)市場，造成投資過度。五年前股票市場能賺錢，游資都進(jìn)入了證券業(yè)，房地產(chǎn)就沒有漲價；后來股票市場動蕩，游資紛紛撤出，一方面股票大跌，同時房地產(chǎn)應(yīng)聲上漲。如果我國的股票市場能夠恢復(fù)正常，資金再次進(jìn)入證券市場，房地產(chǎn)就會落價。再比如人民幣可以自由兌換，一部分資金就會換成美元，去買外國公司的股票，資金有了別的出路，房地產(chǎn)業(yè)缺乏資金的支撐，泡沫就會消失。總起來看，房地產(chǎn)的前景要從資金流動的方向來分析，別的細(xì)微末節(jié)的政策變化，改變不了大局。

泡沫破裂最危險的后果是大量民工失業(yè)

如果房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂將發(fā)生什么后果?最危險的是大量民工失業(yè)，引發(fā)社會動亂。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)吸引巨額資金，這些錢大部分用于蓋房子，因而維持了數(shù)額巨大的建筑業(yè)的就業(yè)。一旦資金流向別處，建筑業(yè)將減少工作崗位。當(dāng)然，資金流往別處，也會在別處創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，但是建筑業(yè)是勞動密集行業(yè)，同樣的資本吸引的勞動力比較多，其他行業(yè)用的勞動力比較少，而且建筑業(yè)就業(yè)門檻低，小學(xué)沒畢業(yè)也用得上，別的行業(yè)有所不同。

房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)銜人士常說，我國房地產(chǎn)將有幾十年的興旺發(fā)達(dá)，因為我國人口數(shù)量巨大，平均住房狀況很差，城鄉(xiāng)住房的需求將創(chuàng)造一個長期繁榮的房地產(chǎn)業(yè)。這話不錯，但關(guān)鍵是這大部分人口要能夠買得起房。我國的現(xiàn)實(shí)是財富集中在少數(shù)人手中，大部分人買不起房。所以，這個樂觀的前景只存在于虛幻之中。除非收入分配的狀況能夠有根本性的改善，讓中等收入的人能夠買得起房，否則，這個樂觀前景很難成為現(xiàn)實(shí)。