顯微鏡下察趨勢

2007年被稱為住房保障元年，2008年呢?

房價、土地、保障房、物業稅，這些對市場而言頗具敏感度的詞匯，在2007年被屢屢提及，2008年仍是大家的最愛。而2007年底的中央經濟工作會議傳達出的“緊縮”、“防通脹”信號，更為這些信號增添了變數。

房價

當談及房價問題時，專家們表現出不約而同的一致，那就是對目前房價漲幅過快的擔憂。

中國指數研究院院長莫天全用一系列嚴謹數據傳達出對2008年房地產價格的擔憂：“以2007年9月份為例，重點城市房價普遍上漲較快，且漲幅進一步加大，全國10個重點城市中有4個城市漲幅超過了10％，其他城市漲幅均在6％以上”，莫天全表示，“由于房價持續快速上漲，目前房價繼續高位運行，這在短期內不大容易得到改變”。

中國指數研究院的報告預測，2008年“我國住房價格上漲的壓力依然存在”。報告認為，供不應求近期難以改變，“地價開始持續快速上升，而高地價抬升了開發商建造商品住宅的成本，這部分也將轉移到售價中去，再次推高房價”。

面對高房價態勢，中國房地產業協會會長宋春華開出的藥方是：“支持自住消費，抑制投資，遏制投機”，宋春華表示，2008年國家仍會繼續重點打擊市場不法行為，維護正常的市場秩序。

供地

房價未來可能繼續高漲，這就又把土地供應推到了風口浪尖。

莫天全指出，目前中國土地供應存在三個值得關注的方面：土地供應仍相對緊缺：地價上漲較快的情況依然突出：土地過分集中于部分大型開發企業，形成新的壟斷。

國家統計局的數據顯示，2007年前三個季度，全國土地購置面積同比增長了17.8％，比上半年增幅提高了7.8個百分點。與此同時，全國土地開發面積同比增長11.3％，比上半年提高3.7個百分點?！斑@表明，在適度加大供應、穩定房價的調控定調下，土地新增供應正在逐步增加，土地供應進一步加大?！蹦烊f。

與此同時，全國地價上漲較快的情況并沒有改變。2007年前三季度，全國土地購置費用同比增長29.4％，超過同期土地購置面積增幅11.6個百分點：土地開發投資同比增長18.5％，超過土地開發面積增幅7.2個百分點。

“更為嚴重的是，土地供應速度本身已經滯后于市場需求，土地資源和資金都呈現出向上市公司集中的趨勢，加劇了土地的集中性。大量土地聚集在部分開發商手中，就有可能形成壟斷產品，壟斷產品又形成壟斷價格，并且不斷地把價格推向新高。”莫天全憂心忡忡地指出土地市場可能存在的隱患。

國土資源部土地勘測設計研究院副總工程師鄒曉云則強調指出，未來國土部門會采取加大保障房、中低價位中小戶型住宅用地供應等手段，解決土地供應面臨的種種問題。

鄒曉云也以數據說話：“以2007年第三季度為例，全國土地供應總量已經接近8萬公頃，房地產開發用地接近2萬公頃，住宅用地則在15000公頃左右。”

國土資源部的數據顯示，在土地供應方面，2002年到2005年全國土地供應平均季度增長率為15％，在整個土地供應總量中，用于房地產開發的比例一直在20％-30％之間，其中居住用地又在房地產開發用地中占到了70％-80％的比例。

鄒曉云還反駁了地價上漲較快的指責：“所謂天價土地，與國土資源部城市地價監測平均地價水平相比有很大差距。城市平均地價是整個城市土地價值的平均市場水平，能夠比較全面客觀地反映城市正常價值。現在所謂的地王價和天價，很難說是一個正常的市場價?！?/p>

而對于企業“圍地”現象，鄒曉云指出，國土資源部“已經在采取一些行動，比如限制大規模出讓土地、不交全地價款不給辦證、限制開發時間等措施，只是這些措施要有時間上的滯后性”。

保障房

2007年8月的“24號文”可謂一石激起千層浪，2007年住房保障元年的說法不脛而走。

宋春華對保障房建設管理深有感觸。他指出一“完善保障住房體系，2007年已經跨出了重要一步，出臺了‘24號文’，具有鮮明的政策取向，就是把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，是對1998年‘23號文’的重要補充與發展?！?/p>

“24號文”中，國家對保障房多年來的經驗進行了總結，提出了進一步建立健全廉租房制度，改進和規范經濟適用房制度。同時，文件也提出了改善其他住房困難群體居住條件的內容，涉及到棚戶區改造、舊住宅區改造以及農民工居住條件改善等?？梢哉f，這是一份盡力做到全面兼顧的跨世紀文件。

作為建設部政策研究中心主任，陳淮強調該項工作要重落實，“住房保障雖然在時間上晚于其他住房形式，但從思路和制度上看，它已經相對完善，重點則在貫徹實施上?！标惢幢硎?。

北京大學房地產研究所所長陳國強認同這種說法。他進一步指出，保障房建設的重點在于落實土地和資金，這都需要地方政府出臺具體措施，否則再好的政策也是一句空話。

物業稅

物業稅在2007年某些城市的空轉試點，引發了業界對物業稅在2008年會否實施的猜想。

2007年10月，按照國家稅務總局的統一部署，物業稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧廈、重慶、河南、安徽、福建、大連10個省市進行空轉試點。

深圳是第一批物業稅“空轉”試點城市。深圳市地稅局一位不愿具名的官員透露，深圳從去年開始的物業稅模擬空轉，到目前為止并沒有實質性的進展，主要問題源自稅收部門與房產管理部門之間的信息傳遞差錯較多，尤其是業主信息和房產價格信息變動較大，不具備實際征稅條件。

“因此，我們目前階段只能寄希望能在一些基礎工作上實現突破，比如健全資信系統等，這是物業稅實施的基礎?！标悋鴱娬f。

雖然開征物業稅呼聲日甚，物業稅征收過程中可能遇到的問題同樣不可忽視，如其中涉及到的眾多利益博弈關系，農村區域目前還有較大比例的未辦證住房，城中村中存在著大量有爭議的住房等。這些目前處于立法真空地帶、模糊地帶的問題該如何處理，現階段看來難有定論。

專家表示，在這些問題尚沒有很好的解決方案之前，物業稅的征收要想進入操作層面并不容易。物業稅不可能倉促上馬，2008年實施的可能性就更不存在了。

“我們在模擬的時候也在討論，是按房屋的評估原值征收，還是按比例征收。我們的原則就是，要找到老百姓能夠接受的稅基、稅率、稅負?！必斦抗賳T曾這樣表態。