房子能夠協議分割嗎？

徐中孟　雷艷坤

一物一權原則，是指一個物上只能存在一個所有權，一個所有權的客體也只能是一個獨立的物。因此，物的某一部分不能成立單獨的所有權，多個物也不能僅成立一個所有權。

索先生與張女士于2005年協議離婚，針對登記在張女士名下的一套兩居室，雙方在離婚協議中約定：一間歸索先生所有，一間歸張女士所有。2007年1月，張女士對離婚協議中的房屋劃分不滿，起訴至法院，要求確認離婚協議中有關房屋的約定無效。

此案經過法院的審理，近日做出一審判決，確認雙方的約定無效，兩居室歸張女士所有，同時張女士給付索先生房屋折價款。

承辦法官認為：一套房屋只能設定一個所有權，雖可以由兩個以上個人共有，但法律不允許對同一套房屋設定兩個以上的所有權。也就是說，一套房屋不能由兩個以上個人分別擁有該套房屋的不同房間。因為一套房屋如果設定兩個以上所有權，不僅每個所有權的范圍和界域無法確定，而且所有權人對物的直接支配和排他的權利也無法實現。這在物權理論上稱為一物一權原則。本案是依據物權基本原則和《物權法》的相關規定做出的終審判決。

一物一權

針對此案，筆者與判案法官對“一物一權”和物權公示性的理解等問題存在不同看法，同時還對本案中涉及的共有關系與判案法官的意見存在一定的分歧，提出供大家探討。

首先，就“一物一權”原則和物權公示性原則而言，所謂一物一權原則，是指一個物上只能存在一個所有權，一個所有權的客體也只能是一個獨立的物。因此，物的某一部分不能成立單獨的所有權，多個物也不能僅成立一個所有權。所謂物權公示性原則，是指物權的享有與變動必須采取可由社會公眾獲悉的外部表現方式，否則該物權不能具有排它性效力，也就無法保證物權的絕對性。因此，一個房屋上只能成立一個所有權，且以房屋登記管理機關登記和頒發的所有權證書上記載的所有權人為權利人，房屋內的兩個房間不能單獨設立所有權，筆者就上述問題的意見與該案承辦法官的觀點是一致的。

但是，上述判斷是建立在物權公示性原則基礎上、對第三人效力而言，屬于對外的效力；對內來說，當事人之間可以對該物形成共有關系，根據約定或法律規定形成按份共有或共同共有。對共有關系而言，《中華人民共和國民法通則》第七十八條規定：“財產可以由兩個以上的公民、法人共有。 共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。”《物權法》第103條則規定：“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確，除共有人有家庭關系等外，視為按份共有。”因此，本案中，如果索先生與張女士在婚姻關系成立前或婚姻關系存續期間對該房屋的分配不存在其他約定，則雙方在婚姻存續期間對房屋屬共同共有,而二人在離婚協議中對房屋內房間所屬的約定，即“一間歸索先生所有，一間歸張女士所有”的約定是二人將房屋共同共有關系變更為按份共有關系的約定，該約定幷不違反強行法的規定，依“合同自由”的原則，是合法有效的，應得到法院的保護。

綜上，如果二人在房屋登記管理機構登記和頒布的所有權證書上將該房屋的所有權人登記為一人、未明確二人為共有人的話，則如果該登記的所有權人將房屋賣給第三人，第三人可以依賴公示效力，相信該登記所有權人為房屋的唯一所有權人，而與其達成買賣交易幷依法辦理房產過戶手續，未登記者不能因自己與登記所有權人間存在按份共有的約定而主張買賣合同無效、房產過戶手續無效，但可以依據其與登記所有權人的約定而向登記所有權人要求其承擔違約責任或侵權責任。在不涉及第三人的情況下，當事人之間應按照內部約定處理共有關系及物的分配，幷以此辦理相應的物權變動手續，違反約定者，應承擔違約責任或侵權責任。

優先購買權

本案中，從張女士起訴要求確認離婚協議中有關房屋的約定無效的理由可以看出，張女士是因“對離婚協議中的房屋劃分不滿”而起訴，違約意圖明顯，而其要求法院確認離婚協議無效的理由不成立，因此，法院應駁回張女士的訴訟請求，確認該離婚協議約定有效。

綜上，筆者對此例案件有如下觀點：第一，不動產的物權應該存有兩大要件，一為”公示公信“的原則，二則為”登記主義”；那就是說，不動產的所有權人，以在行政機關所登記的為準，其具備了對抗善意第三人的效力。

第二個問題是該合同是否有效的問題。簡單而言，以“合同自由”的原則，雙方當事人在不違反法律規定的范圍內有訂立合同和確定合同內容的自由，在這個問題上筆者認為該合約應為有效，不過在處理上，由于“一物一權”的原則及房屋本身特定等問題，難以對房屋作出合理的分割，因此，如果張女士不是起訴確認該協議無效，而是要求法院依法對房屋進行分配的話，筆者主張應把房屋變賣，而把價款平均分配，在房屋變賣時，雙方中的一方，可以得到“優先購買權”為宜。

插牌：所謂物權公示性原則，是指物權的享有與變動必須采取可由社會公眾獲悉的外部表現方式，否則該物權不能具有排它性效力，也就無法保證物權的絕對性。因此，一個房屋上只能成立一個所有權，且以房屋登記管理機關登記和頒發的所有權證書上記載的所有權人為權利人，房屋內的兩個房間不能單獨設立所有權。

（徐中孟，中國人民大學民商法學博士生, 著有《大陸合同法規》等）

（雷艷坤，中國人民大學民商法學碩士,光大銀行法律合規部）