“共有產(chǎn)權(quán)”住房新模式探索

李澤旭　楊　江

江蘇在全國(guó)率先試水一年有余的經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度，試圖為那些既無條件住上廉租房，又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的群體圓住房夢(mèng)。

走進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房

陳愛芝的丈夫常年沒有工作，靠在工地打零工賺一點(diǎn)貼補(bǔ)家用?！叭乙粋€(gè)月收入不到800元，還要吃用、供女兒上學(xué)，到哪輩子才能買上商品房？”就在陳愛芝一籌莫展之際，姜堰市在江蘇省率先進(jìn)行“經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度”試點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，南苑新寓的8棟樓中有3棟用來救濟(jì)陳愛芝這樣的“夾心層”(即收入在低保標(biāo)準(zhǔn)之上，又不符合廉租條件，家庭可支配收入又不足以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人群)。

一年前，陳愛芝一家三口搬到姜堰市南苑新寓，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)10年的蝸居生活。新家建筑面積70平方米，總價(jià)7萬元，雖然單價(jià)只有當(dāng)?shù)厣唐贩康囊话?，但?duì)于陳愛芝一家而言仍然是個(gè)天文數(shù)字。“向親友借了4.5萬元，購(gòu)買了45平方米，剩余的25平方米產(chǎn)權(quán)歸政府?！?/p>

陳愛芝并不十分明白什么叫共有產(chǎn)權(quán)，但她卻深切體會(huì)到了這種購(gòu)房模式給自己帶來的實(shí)惠，“還有25平方米的產(chǎn)權(quán)歸政府，每個(gè)月我只要付租金49元”。

按照江蘇的政策，5年內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)戶可以按照最初的購(gòu)買價(jià)逐步或一次性從政府手中購(gòu)回剩余產(chǎn)權(quán)，5年后則按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，當(dāng)然，如果無力購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，住戶可以一直居住下去，只是無法上市交易而已。

陳愛芝說她想再辛苦幾年，把剩余的產(chǎn)權(quán)買回來?！坝绣X多買一點(diǎn)，沒錢就少買一點(diǎn)，可以一年買幾平方米嘛?！标悙壑フf，“有了共有產(chǎn)權(quán)模式，我們就輕松多了，不需要背負(fù)銀行貸款，遲早能有一套完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)房?！?

在姜堰，目前已有300戶陳愛芝這樣的“夾心層”家庭通過共有產(chǎn)權(quán)模式擁有了自己的部分產(chǎn)權(quán)房。在另一個(gè)試點(diǎn)城市泰州，436戶受惠家庭中已有80%左右購(gòu)回了剩余產(chǎn)權(quán)。

按照規(guī)定，即便擁有了完全房產(chǎn)，一旦上市交易，陳愛芝仍舊要將房?jī)r(jià)收益的50%上繳政府。

租售并舉

“共有產(chǎn)權(quán)制度是繼經(jīng)濟(jì)適用房、解困定銷房、廉租房、拆遷復(fù)建房等住房保障形式后，江蘇省嘗試的又一種制度創(chuàng)新，也是江蘇住房保障體系中的重要一環(huán)，是住房改革的一大跨越?！苯K省建設(shè)廳房改辦黃清說。

為解決“夾心層”住房難問題，江蘇提出了包括共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的三種措施。另兩種，一是擴(kuò)大廉租房保障收益面，將廉租房保障對(duì)象由最低收入家庭擴(kuò)展到低收入家庭，南通市正在試點(diǎn);二是鼓勵(lì)發(fā)展“共有租屋”，即租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房。

黃清坦言，率先試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)模式的泰州、姜堰兩地目前主要還是為解決拆遷戶中的“夾心層”住房問題，這一做法也確實(shí)推動(dòng)了當(dāng)?shù)夭疬w進(jìn)程。在這兩地之后，蘇州、淮安、高郵、如皋等地也已開始試點(diǎn)，無錫、連云港也開始了試點(diǎn)的準(zhǔn)備工作。2007年年底，江蘇省完成了1000戶共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，江蘇省將逐步向全省進(jìn)行推廣。

“姜堰還計(jì)劃將共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房由拆遷中的‘夾心層家庭擴(kuò)展到社會(huì)上的‘夾心層家庭?！秉S清說，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房目前的資金來源于政府土地收益的5%或地方政府城投公司的投資，“實(shí)踐證明，只要各級(jí)政府認(rèn)識(shí)到位，真正落實(shí)住房保障工作，為弱勢(shì)群體辦實(shí)事，履行政府責(zé)任，資金就能確保到位?！?/p>

江蘇的規(guī)定是，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房每套戶型面積最大不超過70平方米，個(gè)人擁有產(chǎn)權(quán)的份額不低于50%。共有經(jīng)濟(jì)適用住房國(guó)有產(chǎn)權(quán)份額的面積，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門代表國(guó)家按國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行管理，并向居住人收取租金。租金標(biāo)準(zhǔn)可為公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)，也可介于公有住房租金與廉租住房租金之間。

“也就是租售并舉。實(shí)際操作中多按廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取租金。”黃清解釋，購(gòu)房者在購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房5年內(nèi)，可一次或分期按原共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房成本價(jià)購(gòu)買國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的面積。5年后，按照經(jīng)濟(jì)適用房主管部門會(huì)同物價(jià)部門重新確定的價(jià)格執(zhí)行。購(gòu)房人在未取得共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房完全產(chǎn)權(quán)和取得完全產(chǎn)權(quán)的5年內(nèi)，不得將房屋上市交易，確需出售的，應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)將個(gè)人產(chǎn)權(quán)面積售給經(jīng)濟(jì)適用房主管部門，用于安排其他“夾心層”家庭。

取得完全產(chǎn)權(quán)5年后，經(jīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房主管部門同意，可按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格上市出售，按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的50%向政府繳納土地出讓金等收益。“政府將這筆收益納入城市住房保障發(fā)展資金管理，專項(xiàng)用于今后的共有產(chǎn)權(quán)、租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。”黃清解釋。

“無力購(gòu)買的住戶可長(zhǎng)期居住，政府不會(huì)強(qiáng)制住戶將國(guó)有部分產(chǎn)權(quán)買回。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房如大規(guī)模推廣，瓶頸就是資金問題?！畩A心層作為低收入家庭，依據(jù)國(guó)家新的政策調(diào)整，既可以享受廉租住房政策也可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。江蘇下一步打算將其納入廉租住房體系?！?/p>

實(shí)踐中的爭(zhēng)議

作為保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房涉及私有產(chǎn)權(quán)和國(guó)有產(chǎn)權(quán)以共有形式結(jié)合，實(shí)踐中不免產(chǎn)生爭(zhēng)議。原江蘇省建設(shè)廳房改辦主任卞敬禮強(qiáng)調(diào)，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房肯定有許多需要完善的方面。首先是政府管理，包括租金、產(chǎn)權(quán)、交易等環(huán)節(jié)。其次是物業(yè)管理，“目前這些產(chǎn)權(quán)都是和其他商品房或經(jīng)濟(jì)適用房一起共建共管，時(shí)間長(zhǎng)了物業(yè)管理問題會(huì)暴露?！?/p>

復(fù)旦大學(xué)民法學(xué)教授劉士國(guó)認(rèn)為，我國(guó)的房產(chǎn)改革基本是朝住房私有化的方向發(fā)展。產(chǎn)權(quán)共有基本屬于一種特例，也屬于國(guó)家照顧困難群體實(shí)行救濟(jì)的一種方式，但不是長(zhǎng)期，也不是基本的方法。

不過，南京市建委研究室主任陸玉龍堅(jiān)持認(rèn)為，這種方式可以有效解決購(gòu)房群體中的大部分有購(gòu)房意愿而無購(gòu)房能力的中低收入家庭難題，應(yīng)是我國(guó)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)解決公民住房問題的主要方法。與他的設(shè)想不同，江蘇共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房試點(diǎn)時(shí)遵循了經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，也就是免土地出讓收益和稅費(fèi)減半。而陸玉龍認(rèn)為這部分投入同樣應(yīng)該計(jì)為政府產(chǎn)權(quán)。

他解釋，在產(chǎn)權(quán)運(yùn)作中，政府應(yīng)按照投資比例擁有經(jīng)濟(jì)適用房相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。體現(xiàn)“誰投資，誰所有，誰受益”以及公共財(cái)政的公平原則。

由此，他認(rèn)為江蘇經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度還可以在6個(gè)方面進(jìn)行制度創(chuàng)新：改變土地供應(yīng)方式，建設(shè)用地由行政劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楣_“招拍掛”方式；改變定價(jià)方式，將土地出讓金、稅費(fèi)等全額計(jì)入房屋成本，形成與商品房?jī)r(jià)格基本接近的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格；改變房屋建設(shè)方式，政府直接通過公開招標(biāo)選擇建筑商，減少中間環(huán)節(jié)；改變房源供應(yīng)方式，由單一集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)變?yōu)橐造`活多樣的方式供應(yīng)保障性住房；改變交易方式，在受助者走向富裕不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)其盡快上市交易；改變補(bǔ)貼方式，由免土地出讓金和一半稅費(fèi)這一單一比例的補(bǔ)貼方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N比例的補(bǔ)貼方式。

“將政府的投入都計(jì)入產(chǎn)權(quán)，土地由劃撥轉(zhuǎn)為公開‘招拍掛，與商品房?jī)r(jià)格基本接近。這就脫離了經(jīng)濟(jì)適用住房的保障初衷。”江蘇省建設(shè)廳某工作人員對(duì)陸玉龍的理論提出質(zhì)疑。

而陸玉龍則認(rèn)為，政府在土地等方面的投入如果不計(jì)入產(chǎn)權(quán)，就是變相的福利分房，“請(qǐng)問，住房保障的目標(biāo)是什么？是保居住還是保擁有？我認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房制度與經(jīng)濟(jì)適用住房制度都應(yīng)該首先解決前者，但現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)際操作效果卻體現(xiàn)了后者。”

提供免土地出讓收益和稅費(fèi)減半的優(yōu)惠，在他看來實(shí)質(zhì)就是贈(zèng)送部分房屋產(chǎn)權(quán)，“這顯然有悖于公共財(cái)政公平原則，也違背了住房保障原則。如果中低收入家庭買不起房，政府提供部分補(bǔ)貼，那么享受低保收入的特困戶就應(yīng)該享有全額補(bǔ)貼，也讓他們買得起住房，而不需要提供廉租房，這顯然不妥?！?/p>

此外,中低收入家庭是一個(gè)動(dòng)態(tài)群體，不斷有人脫貧致富，又不斷產(chǎn)生新的符合救助條件的人，需要享受住房保障。但經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量是有限的，又因價(jià)格優(yōu)勢(shì)，許多不符合標(biāo)準(zhǔn)的人想方設(shè)法獲取經(jīng)濟(jì)適用住房，而使該享受的人反而失去了獲得保障的權(quán)利。

陸玉龍認(rèn)為，將政府投入都計(jì)入產(chǎn)權(quán)，恰恰首先保證了經(jīng)濟(jì)適用房的保障性，避免開寶馬車住經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象，并將經(jīng)濟(jì)適用房作為不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期有效性與受助家庭經(jīng)濟(jì)狀況的動(dòng)態(tài)性有機(jī)對(duì)接起來，形成脫困家庭退出住房保障機(jī)制和經(jīng)濟(jì)適用房循環(huán)利用機(jī)制。“在此基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)權(quán)共有扶助低收入家庭逐步獲得產(chǎn)權(quán)?！?/p>

(摘自《新民周刊》2008年第2期)