房價漲還是跌？

李　斌

社科院《房地產藍皮書》的公布，引起了社會各界人士的廣泛關注與討論。記者就“藍皮書”中的觀點，采訪了著名經濟學家茅于軾、中國社會科學院金融研究所研究員易憲容、上海證券報評論部主編時寒冰。

“拐點”已成事實

時寒冰：“藍皮書”的觀點很可笑。第一，“藍皮書”的觀點自相矛盾。如果對照一下“拐點”說，“2008年中國房價上漲幅度將大大低于2007年”，這本身就是“拐點”的特征。他們是不是把“拐點”和“極點”的概念弄混淆了？學過高等數學的人都知道，“拐點”并非是指由上升轉為下降、由下降轉為上升，而僅僅標志著上升或下降的形態發生了變化。如果由上升轉為下降、或者由下降轉為上升，應該是“極點”了。

第二，即便2008年房價沒有下跌，而僅僅是社科院專家形容的“2008年中國房價上漲幅度將大大低于2007年”，實際上，這也意味著房價出現“拐點”甚至步入跌勢(極點)了。道理非常簡單，2008年的通貨膨脹比2007年高得多。換句話說，2008年的貨幣比2007年大大貶值了。

第三，目前，深圳、廣州等地的房價已經明顯下跌，深圳市的房價甚至可以用暴跌來形容，有的樓盤跌幅甚至超過了50%，這種勢頭正在向全國蔓延。就連一直唱多房價的潘石屹也驚恐地表示，地產商將“保北京、上海的項目”。房價下跌已經讓一部分開發商變成了驚弓之鳥，如果像“藍皮書”說的，2008年出現拐點的可能性不大，地產商如此驚恐豈不成了笑話。

茅于軾：既然“藍皮書”說的是“可能性不大”，就說明還是有可能的，并不是完全沒有可能。我認為“藍皮書”也沒有完全否定房地產有“拐點”。

“拐點”是一個新聞詞匯，不是經濟學用語。經濟學講的是供給和需求，有人提出的房地產市場存在剛性需求的說法是不對的。大批人口涌進城，對房子的需求是不會增加的，也不會因為這些人抬高房價，因為他們沒有錢，也沒有能力買房。能買得起房的都是高收入的人。

銀行風險已被轉嫁

時寒冰：房價下跌銀行是不會死的。銀行前幾年貸出去的款肯定是安全的，這一點毫無疑問。唯一有風險的，是2007年房價最高時貸出去的資金，但這時的房貸首付已經提高了。至少，房價跌40%對銀行不會有太大影響，銀行大不了回收一些房子。開發商等不到房價再次上漲的那一天，但銀行可以，銀行有足夠的資金和耐心等到那一天。真正要當心猝死的是開發商。兩年不開發土地收回，政府可以接著拍賣。這點錢用于補償銀行足夠了吧？怎么能說銀行先死呢？不客氣地說，銀行后面站著國家這個大靠山，即使開發商死上一百次，銀行還會好好地活著。

易憲容：“銀行先死”的言論早就不值一駁了。某些人總是通過各種方式來要挾政府的房地產政策，這是非?；闹嚨?。銀行的錢不是只貸給房地產開發商，它還會貸款給眾多企業。商業銀行的房地產貸款其實只占全部貸款的10%。即使這10%都收不回來又能怎么樣？應該不會導致銀行倒閉。

誠如，現在大部分買房人都是通過銀行信貸購買的，按揭首付一般都在30%以上。房價下跌，買房人放棄所持有的住房幾乎是不可能的，這樣會給買房人造成很大的經濟損失，至少會損失30%的首付。除非買房人完全喪失了工作或支付能力，他們才會考慮放棄持有。既然買房人不會放棄持有的住房，房價下跌的風險早就由買房人承擔了。危及銀行金融安全也就無從談起。

茅于軾：房價下跌對銀行的影響是最直接的，但銀行已經把風險轉嫁給了買房人和建房人。事實上，無論是買房的還是建房的，好多人都撐不住了?，F在買了房用于自己居住的人問題還不大。主要是那些投機買家，尤其是借錢投機買房的人，如果房價降了，利率高了，他們就有可能拋售手中的房子。如果這些投機買家和建房人破產了，風險就會轉嫁到銀行。

房價不是以成本定價

時寒冰：生產成本高了，商品售價就一定高嗎？不，這取決于成本的轉嫁能力，這要看市場狀況。在市場處于買方市場的時候，由于供大于求，成本很難順利傳遞到售價當中，企業常常要通過壓縮自身利潤對上漲的成本進行消化。如果企業沒有消化成本上漲的能力，就可能面臨破產。反之，在賣方市場，成本上漲會順利傳導到售價中。

現在，商品房市場正在從賣方市場向買方市場轉變，開發商轉嫁成本的難度正在大大增強。這是問題的一個方面。另一方面，決定商品房成本的最重要因素——地價，正在下降甚至是大幅度下降。這遠遠抵消了勞動力成本、建材成本的增加等因素。因此，所謂成本增加，商品房價格就不會降的結論是非常荒謬的，也是非常不負責任的。

易憲容：我認為，房價不是由土地價格決定的，而是房價決定了土地的價格。如果市場預期未來房價會出現逆轉，房地產公司是不會冒險進入這個高風險行業的，更不會以高價拿地。

茅于軾：房價是需求拉動的，與成本沒關系，地價越來越高也是這個原因。房價減去建筑成本(鋼筋、水泥、人工費等)就是地價，房價高就是高在地價上。我們可以去小城鎮看看，那里的房子還是兩三千元一平方米，地價便宜房價也是上不去的。北京上萬元一平方米的房子，并不是鋼筋水泥漲價，是地價漲得太高了。（摘自2008年6月3日《新財經》）