房?jī)r(jià)漲還是跌？

李　斌

社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》的公布，引起了社會(huì)各界人士的廣泛關(guān)注與討論。記者就“藍(lán)皮書(shū)”中的觀點(diǎn)，采訪了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容、上海證券報(bào)評(píng)論部主編時(shí)寒冰。

“拐點(diǎn)”已成事實(shí)

時(shí)寒冰：“藍(lán)皮書(shū)”的觀點(diǎn)很可笑。第一，“藍(lán)皮書(shū)”的觀點(diǎn)自相矛盾。如果對(duì)照一下“拐點(diǎn)”說(shuō)，“2008年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于2007年”，這本身就是“拐點(diǎn)”的特征。他們是不是把“拐點(diǎn)”和“極點(diǎn)”的概念弄混淆了？學(xué)過(guò)高等數(shù)學(xué)的人都知道，“拐點(diǎn)”并非是指由上升轉(zhuǎn)為下降、由下降轉(zhuǎn)為上升，而僅僅標(biāo)志著上升或下降的形態(tài)發(fā)生了變化。如果由上升轉(zhuǎn)為下降、或者由下降轉(zhuǎn)為上升，應(yīng)該是“極點(diǎn)”了。

第二，即便2008年房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌，而僅僅是社科院專(zhuān)家形容的“2008年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于2007年”，實(shí)際上，這也意味著房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”甚至步入跌勢(shì)(極點(diǎn))了。道理非常簡(jiǎn)單，2008年的通貨膨脹比2007年高得多。換句話說(shuō)，2008年的貨幣比2007年大大貶值了。

第三，目前，深圳、廣州等地的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯下跌，深圳市的房?jī)r(jià)甚至可以用暴跌來(lái)形容，有的樓盤(pán)跌幅甚至超過(guò)了50%，這種勢(shì)頭正在向全國(guó)蔓延。就連一直唱多房?jī)r(jià)的潘石屹也驚恐地表示，地產(chǎn)商將“保北京、上海的項(xiàng)目”。房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)讓一部分開(kāi)發(fā)商變成了驚弓之鳥(niǎo)，如果像“藍(lán)皮書(shū)”說(shuō)的，2008年出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性不大，地產(chǎn)商如此驚恐豈不成了笑話。

茅于軾：既然“藍(lán)皮書(shū)”說(shuō)的是“可能性不大”，就說(shuō)明還是有可能的，并不是完全沒(méi)有可能。我認(rèn)為“藍(lán)皮書(shū)”也沒(méi)有完全否定房地產(chǎn)有“拐點(diǎn)”。

“拐點(diǎn)”是一個(gè)新聞詞匯，不是經(jīng)濟(jì)學(xué)用語(yǔ)。經(jīng)濟(jì)學(xué)講的是供給和需求，有人提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在剛性需求的說(shuō)法是不對(duì)的。大批人口涌進(jìn)城，對(duì)房子的需求是不會(huì)增加的，也不會(huì)因?yàn)檫@些人抬高房?jī)r(jià)，因?yàn)樗麄儧](méi)有錢(qián)，也沒(méi)有能力買(mǎi)房。能買(mǎi)得起房的都是高收入的人。

銀行風(fēng)險(xiǎn)已被轉(zhuǎn)嫁

時(shí)寒冰：房?jī)r(jià)下跌銀行是不會(huì)死的。銀行前幾年貸出去的款肯定是安全的，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。唯一有風(fēng)險(xiǎn)的，是2007年房?jī)r(jià)最高時(shí)貸出去的資金，但這時(shí)的房貸首付已經(jīng)提高了。至少，房?jī)r(jià)跌40%對(duì)銀行不會(huì)有太大影響，銀行大不了回收一些房子。開(kāi)發(fā)商等不到房?jī)r(jià)再次上漲的那一天，但銀行可以，銀行有足夠的資金和耐心等到那一天。真正要當(dāng)心猝死的是開(kāi)發(fā)商。兩年不開(kāi)發(fā)土地收回，政府可以接著拍賣(mài)。這點(diǎn)錢(qián)用于補(bǔ)償銀行足夠了吧？怎么能說(shuō)銀行先死呢？不客氣地說(shuō)，銀行后面站著國(guó)家這個(gè)大靠山，即使開(kāi)發(fā)商死上一百次，銀行還會(huì)好好地活著。

易憲容：“銀行先死”的言論早就不值一駁了。某些人總是通過(guò)各種方式來(lái)要挾政府的房地產(chǎn)政策，這是非常荒謬的。銀行的錢(qián)不是只貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它還會(huì)貸款給眾多企業(yè)。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款其實(shí)只占全部貸款的10%。即使這10%都收不回來(lái)又能怎么樣？應(yīng)該不會(huì)導(dǎo)致銀行倒閉。

誠(chéng)如，現(xiàn)在大部分買(mǎi)房人都是通過(guò)銀行信貸購(gòu)買(mǎi)的，按揭首付一般都在30%以上。房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)房人放棄所持有的住房幾乎是不可能的，這樣會(huì)給買(mǎi)房人造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，至少會(huì)損失30%的首付。除非買(mǎi)房人完全喪失了工作或支付能力，他們才會(huì)考慮放棄持有。既然買(mǎi)房人不會(huì)放棄持有的住房，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)早就由買(mǎi)房人承擔(dān)了。危及銀行金融安全也就無(wú)從談起。

茅于軾：房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行的影響是最直接的，但銀行已經(jīng)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)房人和建房人。事實(shí)上，無(wú)論是買(mǎi)房的還是建房的，好多人都撐不住了。現(xiàn)在買(mǎi)了房用于自己居住的人問(wèn)題還不大。主要是那些投機(jī)買(mǎi)家，尤其是借錢(qián)投機(jī)買(mǎi)房的人，如果房?jī)r(jià)降了，利率高了，他們就有可能拋售手中的房子。如果這些投機(jī)買(mǎi)家和建房人破產(chǎn)了，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行。

房?jī)r(jià)不是以成本定價(jià)

時(shí)寒冰：生產(chǎn)成本高了，商品售價(jià)就一定高嗎？不，這取決于成本的轉(zhuǎn)嫁能力，這要看市場(chǎng)狀況。在市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)的時(shí)候，由于供大于求，成本很難順利傳遞到售價(jià)當(dāng)中，企業(yè)常常要通過(guò)壓縮自身利潤(rùn)對(duì)上漲的成本進(jìn)行消化。如果企業(yè)沒(méi)有消化成本上漲的能力，就可能面臨破產(chǎn)。反之，在賣(mài)方市場(chǎng)，成本上漲會(huì)順利傳導(dǎo)到售價(jià)中。

現(xiàn)在，商品房市場(chǎng)正在從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本的難度正在大大增強(qiáng)。這是問(wèn)題的一個(gè)方面。另一方面，決定商品房成本的最重要因素——地價(jià)，正在下降甚至是大幅度下降。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵消了勞動(dòng)力成本、建材成本的增加等因素。因此，所謂成本增加，商品房?jī)r(jià)格就不會(huì)降的結(jié)論是非常荒謬的，也是非常不負(fù)責(zé)任的。

易憲容：我認(rèn)為，房?jī)r(jià)不是由土地價(jià)格決定的，而是房?jī)r(jià)決定了土地的價(jià)格。如果市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)公司是不會(huì)冒險(xiǎn)進(jìn)入這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的，更不會(huì)以高價(jià)拿地。

茅于軾：房?jī)r(jià)是需求拉動(dòng)的，與成本沒(méi)關(guān)系，地價(jià)越來(lái)越高也是這個(gè)原因。房?jī)r(jià)減去建筑成本(鋼筋、水泥、人工費(fèi)等)就是地價(jià)，房?jī)r(jià)高就是高在地價(jià)上。我們可以去小城鎮(zhèn)看看，那里的房子還是兩三千元一平方米，地價(jià)便宜房?jī)r(jià)也是上不去的。北京上萬(wàn)元一平方米的房子，并不是鋼筋水泥漲價(jià)，是地價(jià)漲得太高了。（摘自2008年6月3日《新財(cái)經(jīng)》）