海外熱錢能抄底中國(guó)房地產(chǎn)嗎

易憲容

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)公布的2008年上半年全國(guó)商品房銷售面積與銷售的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本上與20 07年同期持平，但是同比增長(zhǎng)則不可同日而語(yǔ)。今年上半年，全國(guó)商品房銷售面積為負(fù)增長(zhǎng)7.2%，而2007年上半年同比增長(zhǎng)為21.5%，今年上半年比去年同期同比增長(zhǎng)慢了近30 %；全國(guó)商品房銷售總額上半年負(fù)增長(zhǎng)為3.0%，而2007年同期同比增長(zhǎng)為33.8%，今年比去年同比增長(zhǎng)慢了近37%。

正因?yàn)椋瑖?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量降價(jià)跌，開始有人在炒作“海外熱錢要抄中國(guó)房地產(chǎn)底”的新聞報(bào)道了。比如，有媒體報(bào)道，在年初，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些外資抄底上海樓市的現(xiàn)象。如今年1月，英國(guó)高富諾基金以12億元人民幣收購(gòu)高檔酒店式公寓“華山夏都”；今年2月，凱雷集團(tuán)以19.9億元人民幣收購(gòu)了服務(wù)式公寓項(xiàng)目“濟(jì)南路8號(hào)”；同月，韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)基金以9.63億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了酒店式公寓“翠湖天地御苑18號(hào)”。特別最近，有媒體報(bào)道，說(shuō)海外的熱錢有幾百億美元進(jìn)入中國(guó)抄底房地產(chǎn)市場(chǎng)。真有海外熱錢進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”之勢(shì)！

但是，實(shí)際上無(wú)論是20 06年關(guān)于海外資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的171號(hào)文件，及以后相關(guān)的幾個(gè)文件，對(duì)海外資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有嚴(yán)格的規(guī)定。海外資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不在商業(yè)性原則及居住性原則下是不能夠進(jìn)入的。也就是說(shuō)，即使海外資金再多，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)再高，海外熱錢要進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是要受到嚴(yán)格的限制的。特別是從最近公布的《中國(guó)外匯管理?xiàng)l例》來(lái)看，無(wú)論是外資進(jìn)入，還是外資流出；無(wú)論是外資通過(guò)經(jīng)常項(xiàng)目還是通過(guò)資本項(xiàng)目流入，都要受到嚴(yán)格的限制，因此，海外熱錢無(wú)論是通過(guò)正式的渠道還是非正式的渠道，要想進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非容易的事情。正因?yàn)椋畬?duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有各種嚴(yán)格的限制，因此，今年早幾個(gè)月正式進(jìn)入房地產(chǎn)外資迅速下降。即使上半年，外資進(jìn)入房地產(chǎn)也僅345億，占整個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金比重1.8%左右。這樣一個(gè)比重基本上不會(huì)造成對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)多少影響與沖擊。

有人說(shuō)，這僅是通過(guò)正式渠道的資金，可能通過(guò)非法方式進(jìn)入會(huì)比較多。其實(shí)，既然是通過(guò)非法的渠道進(jìn)入，那么，我們又如何能夠知道其熱錢流入的多少呢？如果知道了，政府還能夠沒(méi)有阻止的辦法？還有，即使外資是通過(guò)非正式的途徑進(jìn)入了，那么這些通過(guò)非正式進(jìn)入資金會(huì)輕易公開嗎？如果它們進(jìn)入后公布而不是隱藏，這樣，政府監(jiān)管部門不是正好找到某種打擊辦法嗎？

還有，假定海外熱錢可以順利進(jìn)入中國(guó)，那么這些熱錢一定會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？因?yàn)椋诰薮蟮闹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其差異性十分明顯。正因?yàn)檫@種差異性，一線城市的投資價(jià)值會(huì)大一些。但是，一線城市的房?jī)r(jià)早就炒作到天花板上去了。最近，盡管這些城市的房?jī)r(jià)有所下降，但是與炒作之前的房?jī)r(jià)水平相比仍然差距太遠(yuǎn)、上漲幅度過(guò)大。因此，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整的過(guò)程中，房?jī)r(jià)剛調(diào)整就進(jìn)入抄底，估計(jì)太低估了海外熱錢投資者的智商了。這些海外資金整天在國(guó)際市場(chǎng)上流動(dòng)，在無(wú)孔不入尋求高回報(bào)的投資機(jī)會(huì)。試想，這些海外資金，假定可以自由進(jìn)入的情況下，他們會(huì)輕易地流入剛開始進(jìn)入下行通道的房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？我想這是根本不可能的事情。這些投資者身經(jīng)百戰(zhàn)，對(duì)市場(chǎng)的變化了如指掌，房地產(chǎn)下行時(shí)的市場(chǎng)是不可能進(jìn)入的。

更何況，經(jīng)過(guò)一年來(lái)的美元次貸金融危機(jī)，不僅國(guó)際金融市場(chǎng)出現(xiàn)了流動(dòng)性嚴(yán)重缺乏，而且各國(guó)政府為彌補(bǔ)這種流動(dòng)性不足，已經(jīng)向市場(chǎng)注入巨大的流動(dòng)性。國(guó)際金融市場(chǎng)的流動(dòng)性缺乏，那么，還有多少海外熱錢流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

再加上最近美元對(duì)非美元貨幣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，應(yīng)該是大量的熱錢流向美國(guó)資產(chǎn)的時(shí)候，而不會(huì)反方向，國(guó)際熱錢流向新興市場(chǎng)。因此，就目前的情況下，媒體炒作大量的海外熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不符合實(shí)際的。

那么，媒體及房地產(chǎn)開發(fā)商為什么要大力地炒作海外熱錢進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄低？其實(shí)，最為重要的原因是在早些時(shí)候他們使出各處招式炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)救市不成功之后，只能夠另找出路了。希望通過(guò)這種“海外熱錢抄底國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)”的炒作，一則是誘導(dǎo)國(guó)內(nèi)居民重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二則借此來(lái)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，以便維持房地產(chǎn)的暴利模式不改變。