地方“救市潮”襲來

李　俊

房地產市場的不景氣已成定局，各地成交量均有明顯下滑。投資銀行高盛也直言對房地產行業的持續性復蘇依然缺乏信心，認為在房價下跌、居民承受能力隨收入增加而相應提高、2008年二季度開始的行業投資增速繼續放緩(包括新開工項目面積、在建項目面積和已完工項目面積)的情形下，至少還需要兩個銷售旺季才能讓住宅市場的供求格局達到一個比較均衡的水平。

作為與房地產企業關系最為密切的利益群體之一，各地地方政府紛紛出臺利好政策，試圖救市，以挽救自身財政收入和GDP增速的下滑。地方政府“救樓市”的政策已經迅速蔓延，且措施更加完善，對房地產市場的支持力度在加大。出臺救市政策的地方政府從最初的地震災區的成都到西部地區的重慶、西安，再到中部地區的長沙、武漢，再發展到東部沿海的福州、廈門，現在已經到達長三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海。未來可能會有越來越多的地方政府加入到救市的行列。

救市三招

變相提高居民購買力

公積金方面的利好政策。幾乎每一個出臺救市政策的城市都通過公積金途徑來提高居民的購買能力，包括降低公積金首付比例、提高貸款額度和年限、放寬貸款年齡等。例如，長沙政府在7月22日提出：購買第一套商品房申住房公積金貸款的，首付房款比例由30％調整為20％，貸款最長期限由20年調整為30年；蕪湖9月1日提出購買第一套商品住房首付比例下調為20%，購買第二套商品住房首付比例下調為30%。公積金政策被最頻繁運用的主要原因在于，這是地方政府能夠完全掌控的一項政策，且和減稅、補貼政策相比，不會影響地方政府的收入。

降低交易稅費。部分城市降低了交易的綜合稅率和契稅。包括河南、沈陽、蕪湖、石家莊等城市都減半征收普通住宅的契稅；長沙將二手房交易綜合稅暫由1.98％調整為1.1％；南京也適度調整了普通住宅的稅收優惠標準。

政府直接給予購買補貼。作為地震災區的成都，配合中央精神給予購買總價分1.5%、1%、0.5%三個等級的一定比例的財政補貼，其他部分城市也競相效仿，西安從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼；沈陽根據購買面積給予個人購房每平方米10元、15元和20元的購房補貼；個人出售不足5年的普通住宅，根據出售單價，給予每平方米37.5、56.25 和75元的補助。

緩解開發商現金流壓力

一方面，地方政府通過避免提前征收稅金、降低土地拍賣保證金以及減少保建費等多種方式緩解開發商的現金流壓力。長沙市政府提出規范稅收的收取和稽查行為，房地產開發企業的營業稅、企業所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規提前收取，降低和放開開發過程的規費；成都適度減少的報建費用；還有許多政府，對于去年已拿地、未完全支付地價款的企業，適度延長付款時間。

另一方面，部分地方政府開始動用金融系統保證甚至鼓勵開發貸款的發放。南京市政府提出，重點支持普通商品住房和政策性住房開發建設，支持經營管理和企業信譽好的開發企業發展壯大。積極拓展住房消費信貸業務，全力保障個人購買自住住房的貸款需求。

輿論導向

大多數地方政府已經意識到輿論的重要作用。長沙市政府提出要充分利用各種媒體，宣傳“房地產業作為國民經濟的支柱產業不動搖”，宣傳“房地產發展的優越條件和美好前景，鼓舞投資和消費信心”；福州市政府提出要“充分利用各種媒體，從經濟發展態勢、宜居城市環境、獨特的僑臺優勢等方面宣傳我市房地產業發展潛力和前景，增強投資和消費信心”；南京市政府提出要加強涉房矛盾糾紛處置力度，加強對房地產領域的宣傳規范和輿論引導。

從政策效果上看，筆者認為地方層面的刺激政策對購買力的提升作用仍然有限。以補貼及減稅政策為例，如果財政補貼占房屋交易總價的1.5%，而契稅(3%)減半征收，政府實際補貼款占房屋總價的3%。而實際上，許多開發商的打折比例都在3%以上，因此政府的這些刺激購買力的政策效果有限。

救市見效了嗎

從各地救市政策出臺前后的成交情況來看，有些地區的銷量仍然繼續下降，而有些已企穩，具體效果如何，尚難以有明確的定論。

如，成都2008年6月15日出臺《關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》，但在隨后的兩個月，成交量無論是同比還是環比數據，都仍然不斷下降。7月商品房成交面積為122萬平方米，環比下降6%，同比下降49%；8月商品房成交面積為91萬平方米，環比下降25%，同比下降59%。長沙2008年7月22日出臺《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》。在政策出臺之前，6月、7月長沙商品房成交面積同比分別萎縮46%和35%；而8月、9月，成交面積分別下降26%和上升33%。但同時，9月份的成交均價有小幅下降，因此很難判斷長沙市的成交量度量企穩是得益于政策刺激，還是降價。沈陽2008年8月11日推出秋季房交會優惠政策，9月商品房成交180萬平米，環比上漲148%，成交均價由每平米3293元上升到3350元，是成交狀況最好的一個城市。

筆者認為各地政府紛紛出臺的救市政策尚難以改變樓市降溫的預期。就算是放寬二套房貸的限制，開發商也不一定能抓到“救命稻草”。有三點因素不可忽視：其一，樓市購買力受到損傷。海外金融風暴的爆發，及國內經濟下滑風險的出現，使部分海外機構與國內企業退出投資型購房的群體。而且，房價走勢的不確定因素增加，抑制了他們的投資需求。其二，買漲不買跌的消費心理制約購樓熱情。其三，銀行對投資型購房惜貸。鑒于次貸危機的教訓與國內斷供的議論，國內銀行對房貸趨于謹慎，把重點轉向爭取首套房客戶。

未來走向如何

受外圍市場的影響，中國出口形勢嚴峻，依靠出口拉動經濟增長的概率較小；而經濟增長的另一個引擎房地產也受制周期調整，銷售情況持續低迷。一旦房價出現大幅下跌，財富縮水效應將帶動居民內需的減弱。因此，在保增長的壓力下，中央及地方政府繼續出臺政策救市的概率將大大增加。

從短期來看，政府救市的核心將圍繞提升居民的購買能力和緩解開發商的現金壓力。從長期來看，政策將圍繞土地集約的大方向，通過減少政府規費或者適度提高容積率以增加開發商的獲利空間，鼓勵投資行為。

但是對于政策執行的效果需要謹慎對待，首先，財富效應和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購房能力，對未來的相對悲觀預期將影響其購買行為；其次，根據抽樣調查，目前居民的首付比例在4成以上，即便是降低第二套房的貸款比例，未必會對居民的購買行為產生較大的沖擊，另外改善需求的購買彈性較大，部分居民的購買往往是投資加改善，因此，一旦房價出現下跌，購買的意愿將大幅削弱；最后，作為商業機構的銀行，對貸款的安全性是目前首要考慮的問題，銀行對成交量也是密切關心的，對開發貸款的實質放松依賴于成交量的回升。

（作者供職于博財證券投資顧問公司）

編輯：許倩xu.qian.1982@gmail.com