物業(yè)維修管理探析

　　摘要：本文以物業(yè)損壞的程度為依據(jù)對物業(yè)維修工程進(jìn)行了分類，在簡單分析影響房屋使用壽命因素的基礎(chǔ)上，總結(jié)了物業(yè)維修的基本特點(diǎn)，依據(jù)物業(yè)維修的特點(diǎn)對如何做好物業(yè)維修的管理工作，合理延長物業(yè)的使用年限提出了一些建議。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)維修；物業(yè)維修管理；特點(diǎn)
　　
　　物業(yè)維修是指對物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修和改建，具體地說是對物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)，對損壞物業(yè)的維修，以及對不同等級物業(yè)功能的恢復(fù)、改善、裝修，同時結(jié)合著物業(yè)維修加固，增強(qiáng)物業(yè)抗震能力等。
　　以物業(yè)損壞的程度為依據(jù)，按物業(yè)的工程規(guī)模，物業(yè)維修可分為不同的類型：（1）小修工程。凡以及時修復(fù)使用過程中構(gòu)、部件的小損小壞，少量用工，綜合平均費(fèi)用為所修房屋現(xiàn)時總造價的1%以下，保持房屋原有完損等級的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。（2）中修工程。中修工程是指房屋少數(shù)部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，只牽動或拆換少量主體構(gòu)件并需要進(jìn)行局部維修，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下，仍保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。（3）大修工程。大修工程是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或房屋設(shè)備，但不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上的工程。（4）翻修工程。翻修工程是指已失去修繕價值，需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或僅保留原房的一小部分且利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行改造的工程，翻修工程的費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價。
　　
　　一、物業(yè)維修管理的特點(diǎn)
　　
　　1.由于房屋使用期限較長，在使用中由于各種自然或人為的因素影響，同一結(jié)構(gòu)房屋的使用功能減弱的速度和損壞的程度是不均衡的，當(dāng)損壞發(fā)生時隨時都可能進(jìn)行小修、中修、大修、或翻修，因此，物業(yè)維修管理工作大多是經(jīng)常地、不定期的。
　　2.由于物業(yè)的各個部位，如結(jié)構(gòu)、防水及零星構(gòu)筑物部件等都可能會有不同程度的損壞，這就決定了損壞項(xiàng)目的多樣性和維修工程的分散性，這就使得物業(yè)維修工作點(diǎn)多、面廣、量大。同時對維修工人提出了較高的技術(shù)要求，工人需要根據(jù)維修項(xiàng)目的情況變換修理技術(shù)、工藝和方法。
　　3.物業(yè)維修工作由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，只能在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行。尤其對一些具有歷史紀(jì)念意義的房屋維修，要達(dá)到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)其維修就受到了更大的限制。
　　4.物業(yè)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備的多樣性，決定了其維修技術(shù)工種的復(fù)雜多樣性。對物業(yè)維修管理工作人員來說，由于要涉及到維修工作的安全性和及時性等諸多方面的因素，與不同工種之間的密切配合就顯得尤為重要。所以，對管理者的綜合素質(zhì)如適應(yīng)能力、技能技藝等就都有較高的要求。
pWxvbhmvS+4B3RDYHQTQNA==　　5.根據(jù)商品經(jīng)濟(jì)的價值規(guī)律，物業(yè)公司提供服務(wù)應(yīng)獲取適當(dāng)利潤。所以，物業(yè)維修所投入的建材、勞務(wù)、機(jī)具、管理等應(yīng)該是一種有償服務(wù)，而其費(fèi)用由業(yè)主和使用人來承擔(dān)。這就要求物業(yè)維修工作應(yīng)“能修則修、應(yīng)修盡修、以修為主、全面保養(yǎng)”。[1]
　　
　　二、做好物業(yè)維修管理工作的建議
　　
　　物業(yè)維修管理是人們從事生產(chǎn)、生活等各類活動必不可少的物質(zhì)條件，目前它已經(jīng)形成了社會的巨大不動資產(chǎn)。如何合理延長物業(yè)的使用年限，降低其在使用過程中的損耗，已成為探索改進(jìn)物業(yè)維修管理模式，提高物業(yè)維修水平的重要課題。對此，筆者有以下建議：
　　1.為了能及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)的損壞狀況，分析產(chǎn)生的原因，積累經(jīng)驗(yàn)，掌握其規(guī)律性，達(dá)到延長物業(yè)的使用年限的目的，物業(yè)維修工作應(yīng)該進(jìn)行適時檢測。檢測一般是用工具或儀器以及人的觀感來檢查物業(yè)的現(xiàn)有狀態(tài)，它包括對物業(yè)及其附屬設(shè)備的性能狀態(tài)或運(yùn)行狀況的檢查測定，如對物業(yè)漏滲的檢查、對電梯運(yùn)行狀況的檢查等等和對物業(yè)性能及運(yùn)行狀況進(jìn)行判斷時所進(jìn)行的定期檢測，如根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對房屋結(jié)構(gòu)可在3—5年檢查一次，重點(diǎn)觀測結(jié)構(gòu)的變形、腐蝕、沉降、損壞等狀況。目前我國還沒有進(jìn)行定期檢測，一般都是當(dāng)損壞嚴(yán)重時(如結(jié)構(gòu)明顯損壞，強(qiáng)度不足，非修不可時)才進(jìn)行檢查鑒定。而在日本、美國定期檢測已成為一項(xiàng)制度[2]，所以，為了及時了解物業(yè)受損情況，防患于未然，應(yīng)建立定期監(jiān)測制度。
　　2.目前從事物業(yè)維修工作的大多是農(nóng)民工，普遍缺少服務(wù)理念和維修技能。 為了提高他們的綜合素質(zhì)，應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)范化管理，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，提倡“換位思維”的內(nèi)涵型發(fā)展道路；同時應(yīng)制訂培訓(xùn)計(jì)劃，開展技術(shù)交流，如參加各種專業(yè)學(xué)(協(xié))會開展的交流活動、專題講座等無疑會加速他們對知識、技能的掌握。
　　3.物業(yè)管理部門應(yīng)做好廣泛宣傳工作，向住戶大力宣傳用房、愛房知識，使大家對物業(yè)損壞的危害性引起足夠重視，自覺維護(hù)身邊的環(huán)境，盡量減少物業(yè)維修的發(fā)生。
　　作者單位：成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]吳錦群.物業(yè)維修服務(wù)與管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004.
　　[2]黃海，?？?延長房屋使用壽命途徑的探討[J].河