市場改造，千年“商脈”不可斷

　　作為一德路乃至整個廣州老城區市場改造的序幕，藝景園一拆除，立馬就讓萬菱廣場的商鋪頂手費在三年里勁升八十倍。在為一個市場的逆市而動感到興奮的同時，我們也不能不為一德路以及全市市場升級改造可能帶來的震蕩而擔憂。
　　
　　
　　改革開放中，在全國范圍內都出現過“一管就死，一放就亂”的經濟現象，作為千年商都的廣州，如何在現代化的進程中，既建設好我們的城市，又維系好我們的“商脈”？這是一個高屋建瓴的課題，而非一城一池之得失。商家的希冀，立市的根本，城市的發展，微觀和宏觀的思量都擺在了各級政府的面前，我們拭目以待。
　　
　　頂手費連年狂飆
　　一德路才是推手
　　
　　發生于萬菱廣場的逆市商情，根本原因在于它坐落于一個成熟的商業市場里。
　　樓市低迷，裹脅著廣州的商鋪租金一路下滑。有數據顯示，站西路鞋業城、中大布市、芳村茶葉市場等一些曾經出過“鋪王”的專業市場，租金調整最高降幅達到了90%。
　　然而，在一片跌跌不休中，有一個奇怪的現象，位于廣州老城區的一德路萬菱廣場的商鋪，頂手費一年內翻了一番，近期最高成交超過40萬元。3年前，這里的商鋪頂手費只要5000元，也乏人問津。
　　是什么原因引發了這一逆市而動的商業現象？深入調查后我們發現，這一逆市而行的商業現象的背后更讓關注的是一德路批發市場整治帶來的震蕩。近年廣州，仰忠街市場拆遷后將商業機會拱手讓給義烏，西湖路夜市的消亡，中山四路商業街被拆后老字號的沉淪，甚至近期濂泉路批發市場整治中激起的手推車風波等事件，不能不讓人思考：作為千年商都的廣州，在這波城市現代化發展的進程中，商業市場要怎樣改造才能發揮更大的效應？怎樣才能堅守并實現商業立市的理念？
　　
　　頂手費天價一鋪難求
　　來到萬菱廣場，雖然是中午，可廣場內從負一層至八層的商鋪里客人絡繹不絕，首層商鋪由于通道狹窄，往來如云的客商甚至要側著身子才能通過，來這里的每個人手里都拎著大包小包的貨物。
　　“最近我已經把鋪子轉租出去了，可還是不斷地有人來詢問是否有鋪可租，因為想進萬菱的業戶特別多。”在負一層有兩間鋪頭的林女士說，“一年前根本沒有這樣的情況，那時首層商鋪最好位置的頂手費也只要十幾萬元。”
　　在二層，剛剛花了40萬元頂手費租下鋪面的陳老板有些無奈地說：“3年前，比這個鋪頭位置還好的鋪位頂手費只要5000元，我都沒考慮，現在想想，后悔啊！”陳老板的一個朋友也在今年5月花了30萬元頂手費租下二樓的鋪面，他告訴記者，首層的頂手費一般要60萬～70萬元，還沒有人愿意轉租。
　　
　　背后大樹名叫一德路
　　萬菱天壤之別的變異原因何在？重要的原因就是背后生長著一棵叫作“一德路”的大樹。
　　1999年，萬菱廣場的前身億安廣場曾經引入百貨業巨頭馬來西亞金獅集團旗下的百盛百貨，但他們特立獨行、高舉高打，不愿或不屑與一德路的商圈定位相吻合，結果只能以失敗告終。一位業內人士分析，一德路商業圈已有130年的歷史，這里是精品禮品、玩具和海味的批發零售商業圈，億安廣場的高端定位不適合在這里發展。
　　2003年10月億安廣場由萬菱置業競得，改名為萬菱廣場推出市場。本地化的戰略思維使他們踏上了依靠一德路批發市場商圈經營專業市場的道路，自此越走越順。
　　
　　藝景園拆除旺了周邊
　　而追蹤導演了萬菱商鋪近期頂手費逆市攀升的幕后推手，不能不提一德路上知名的批發市場藝景園。
　　藝景園精品廣場作為華南地區最大型的工藝品、精品、飾品的專業市場，因其地塊是廣州“中變”時的爛尾工地，未經批準擅自改建、擴建，導致消防安全和無證經營的情況日益凸現。在2008年一德路地段整治行動中，大部分區域被拆除，撤離的近千商家因不想離開一德路這塊商業集散地，寧愿付出更高的代價留在此地，于是旁邊的萬菱廣場便被眾多商戶相中，一時間鋪面供不應求，價格成倍增長。就連附近剛剛招商的北京路駿田廣場，也吸引了數百家業戶進駐，租金創下新高。
　　在一德路經商的吳先生說，藝景園拆除以后，不僅萬菱的生意更好，一德路其他商鋪也被帶旺。除了萬菱廣場，目前一德路周邊的德寶廣場、國際玩具廣場、中港玩具批發廣場、萬福精品廣場、珠光仰忠街批發市場、北京大廈、泰康廣場等專業市場的租金也是居高不下。
　　
　　老城區市場改造政府以民為本
　　
　　藝景園的拆除，只是一德路整治甚至整個廣州老城區批發市場升級改造的序幕。據廣州市相關部門負責人介紹，廣州市政府將按照《批轉市經貿委關于借鑒義烏市經驗大力推進我市批發市場整合提升和發展工作方案的通知》，對905個市內批發市場進行升級改造。
　　
　　政府：既要管好周邊環境也讓商家做好生意
　　
　　
　　“對于廣州市批發市場的升級改造工作，我們計劃中心城區的市場要整合提升。為解決交通、規劃等問題，引導老城區的批發市場向黃埔、番禺等符合規劃的市場轉移。”廣州市相關部門負責人表示，廣州市將學習義烏的經驗，打造大型的批發市場園區。
　　具體到一德路的整治問題，越秀區副區長齊小平表示：“關鍵是要標本兼治，從老百姓的角度出發，既要管理好周邊環境，也要讓商家把生意做好。如果光是堵而不合理地疏，肯定不是一個多贏的好辦法。我們現在要疏堵結合，通過原地騰挪，爭取向空中立體發展……”齊小平說，區里將爭取在亞運會來臨之前啟動相關整治方案，原則就是：以民為本講求疏堵結合，立體發展原地拓展空間。
　　
　　商戶：海外客源早已固定零售生意也很龐大
　　
　　對于一德路的改造，在此經營了二十多年的商戶們也提出了自己的看法。
　　在此經營鐘表的吳女士說，一德路100多年來已經形成了大大小小22個專業市場，現在的國際知名度很高：“我們在這是老商家了，很多客戶都是國外的，歐美、非洲、東南亞的都有。他們非常信任我們，現在好多人已經不過來看貨了，直接在網上下單。那些東南亞的商家傳真過來，一次就訂購好幾百個品種，我們商量好物流渠道就行了。”
　　“毛里求斯、南非的商人一般住在麗都酒店，東南亞的商人一般住在廣東酒店……” 經營毛絨玩具的林女士說，固定的外商客源已經形成了習慣采購的勢力，而一德路商業圈的公交地鐵完備，也吸引了眾多市民前來采購，雖然名為批發市場，但零售生意額也非常龐大。
　　經營家居飾品的鐘先生來自義烏，他說：“我們義烏有幾千戶在廣州經商，其中1000多戶聚集在一德路。現在如果叫我搬走，我更愿意回義烏。義烏也整治過舊的商業市場，不過他們整治時給商家提供了相應的鋪子，一邊拆一邊考慮如何安頓商家，新的商業圈也同時做好配套設施。”
　　
　　專家：商業立市才是根本政府做好服務管理
　　
　　通商埠，重貨賈，對于廣州這座嶺南重鎮的發展與繁榮，專家們建言：整治市場不可損傷以商立市之本。
　　
　　商業立市才是廣州根本
　　“商業立市，是廣州的根本。一座城市的商業對這座城市最大的貢獻是什么？是它帶來的繁榮。”廣東商業流通研究所所長王先慶認為，廣州有濃厚的商業基礎，在市區成熟的市場進行整治的目的就是為了提升商業的附加值，那么，現在的期望與擔憂歸根結底是一個整治手段的問題，“希望能夠以一德路的整治為契機，為廣州商脈的延續、拓展創造良好的示范效應。”
　　有商業專家認為，這幾年政府搞經濟通常的做法是圈一塊地，然后招商，或者以政策吸引商家。政府的過分“使勁”，造成了最后的結果具有極大的不確定性。
　　
　　政府僅需做好服務管理
　　王先慶認為，對于一德路這么多年積累的“人氣”和“商氣”，政府其實只要做好服務和管理工作就足夠了，如停車難、缺倉庫等問題。政府應該引導一德路的發展，不能因為新的規劃而沖淡了專業市場的商業氣氛。
　　
　　“我曾到韓國首爾的東大門、南大門市場以及臺灣西門町考察過，他們的硬件設施不比我們好，但是他們的物流配套做得好，還是24小時營業，廣州應該向他們學習。”一位商業專家建議，一德路周邊的大新路、大德路有一些爛尾樓，政府可與開發商協調，改建成停車場、物流中轉站，這樣既解決了制約一德路進一步發展的瓶頸問題，又可以讓爛尾樓們創造出新的價值。另外，一德路虛擬市場也亟待建立，可是目前一德路自身的業態升級滯后，很多設備不能適應市場發展的速度。
　　專家還指出，北京的秀水街就是國內專業市場改造的典范。在奧運會期間，北京秀水街的銷售額增加了一倍以上。而廣州即將迎來2010年亞運會，除了每個國際大都市都不缺乏的現代購物中心以外，我們還能為消費者提供什么本地特色的商業服務？這是一個急需思考并要解決的問題。
　　
　　商圈不同需要不同規劃
　　那么，一德路甚至是廣州專業市場的升級改造到底應該怎么走？
　　有專家建議，政府可以聘請世界高水平的咨詢集團參與改造升級策劃，讓商圈升級就擁有精確的導向，包括吸引什么樣的顧客、行人、商家，公車站設在哪里，各類車輛應該停在哪里，物流中轉站如何設置等。在這種精確的導向下，通過對一德路商圈環境的整體改造，發展新型的業態，最終提升它的價值。
　　另外，對不同商圈的行業發展，在改造和規劃時要有正確的估計，再根據行業特點做好配套服務。比如，玩具禮品行業的運輸體積最大最多，它的流通量大，要多少倉儲，我們都要有正確的評估。
　　
　　鏈接：廣州教訓：過度拆遷商圈消亡
　　作為當年第一批在廣州仰忠街市場做生意的老板鄭先生說：“仰忠街市場拆遷后，由于政府沒有相應的合理安置，只是簡單的一刀切，很多同行都去了義烏發展，現在生意做到十多億的不在少數，甚至給浙江創立了許多知名品牌。”現在說起來，鄭先生還很惋惜廣州把那么好的商業機會拱手讓給了義烏。
　　廣州有不少非常好的商業資源和品牌：西湖路夜市曾經是廣州最出名的小商品交易市場，中山四路商業街過去聚集了廣州70%的商業老字號，甚至濂泉路批發市場也是全國出名的中低檔服裝批發交易中心……如今，他們有的因拆遷而消亡，有的正面臨整治的變數。
　　“一個成熟的商業圈，沒有多年的沉淀肯定形成不了，衣、食、住、行樣樣都要考慮到位。”有業內人士表示，廣州應該正視老品牌市場的魅力，正視老城區的商圈改造，千萬不能為一時之利而廢多年之功。
　　（來源：羊城晚報 2008年9月9日 編輯/王