給房產公司一個活下來的理由

　　最近很多城市房價都有所下降，朋友都在說房市巨變即將到來，我覺得不會這么悲觀，但的確所有的發展商都應該特別警惕。1991-1994年的海南，房地產出現過一個特別的泡沫時期，大家見面打招呼都是說：“嘿，不留神又賺錢了”。那個瘋狂的時候遠甚于去年，當時海口本土人口不到30萬，整個海南島600萬人，20%在城市里，剩下都是在鄉下，就這么一個地方有1.8萬家房地產公司，泡沫破滅的時候逃出來的公司連1%都沒有，萬通幸存，活著而且繼續還在發展。
　　為什么有的公司能夠活下來，而剩下多數公司活不下來？我跟易小迪、潘石屹經常在一起談到，我們的行為有很多相似的地方：第一，我們買地都不是特別瘋狂。這不是我們商量的，而是從海南活下來以后，我們知道一個公司的發展有三樣東西絕對不能靠，不能靠爹，不能靠天，不能靠買地。另外，我們都不像別人那樣著急。很多突飛猛進的公司屬于青春期的公司，以大為目標，為了大而做大。當大家都瘋狂擴張的時候，萬通一直在講反周期。為什么反周期呢？
　　我們從海南出來后發現全世界公司有四種死法：第一，社會革命、政權改變、制度變革；第二，自然災害；第三，技術革命；第四，商業周期。1993年后我們就在想怎么才能不死。社會革命，陳勝吳廣來了，你也沒有辦法，小亂進城，大亂下鄉，只有跑了；自然災害怎么辦呢？只有買保險了；但在商業周期中避免死亡，只有靠智慧、經驗。
　　1993年后，我們采取了反周期的安排，“別人辦喪事的時候你辦喜事”，“別人辦喜事的時候，你居安思危，做好離婚準備”。到現在為止，在135家A股上市房地產公司當中，我們的現金狀況、負債率都非常低，每股凈現金流是少數正數的幾家，正是因為我們采取了反周期的措施。
　　大陸做房地產，主要是從香港學，而我們一直反對把香港模式作為唯一正確的模式。我們提出了“美國模式”。美國200年中，房地產演變了三種角色：第一代叫“地主加工頭”。有地，是施工單位、建設單位出身，轉化為地產商；第二代是“廠長加資本家”，典型的像萬科，一方面是工廠化生產，一方面是資本市場不斷融資；如今的紐約地產商已經變成“導演加制片”，今天凡紐約來的大地產公司，一定記住他是“張藝謀”。為什么呢？張藝謀拍電影，版權是誰？不知道。誰投的錢？都不知道。但是就知道這個電影是張藝謀的。他掙三筆錢，干股、制片費和票房分帳。今天來到中國的紐約大地產公司包括洛克菲勒都是這樣，紐約叫“收費開發商”。我們能活到今天的企業，除了研究香港模式，還要研究一下歐美模式。萬通現在也是把美國幾家公司作為目標企業，在商業模式上發生一些變化，同時又注意到周期，所以我們就能夠躲過這個麻煩。