物業公司收支管理體系的構建

　　物業管理收費問題是當前業主和物業公司最突出的矛盾。也是實施物業管理的難點。收費偏高，業主難以承受；收費偏低，則物業公司不能維持。為了擴大收入來源，使物業不斷保值增值，必須不斷提升物業管理服務水平，不斷強化成本控制的手段。規范物業公司的收支行為，構建物業公司收支體系，使物業管理逐步納入良性循環的軌道。
　　
　　一、日常收支管理體系的構建
　　
　　物業公司屬于微利性企業，日常收支管理是物業公司賴以生存和發展的基石。現階段大部分物業公司處于虧本經營狀態，日常收支管理問題成為物業公司發展的“瓶頸”，所以物業公司在日常資金收支運行過程中，不僅要采用先進的管理方法提高服務水平，還必須實行低成本管理運作模式進行核算。
　　
　　(一)日常收支管理現狀分析
　　物業管理費，是物業日常收支管理收入的重要組成部分，是長期穩定的收入來源。按現行《物業管理條例》規定。主要執行政府指導價，政府按照小區規模、檔次以一刀切的辦法來確定價格，雖然定價簡便，但執行后果是物業公司無法發展，直接導致大多數物業公司長期負債經營，物業公司只能不顧企業整體形象使用低素質員工和降低物業服務水平來維持生存。業主在物業管理中。一直屬于“弱勢群體”。除了一紙漏洞百出的購買合同外根本沒有與物業公司談判的資格。即使是《物權法》出臺之后，業主行使自己的權利仍然會受到這樣那樣的制約。業主切身利益難以獲取。導致以拖欠物業管理費的辦法進行反抗。
　　
　　(二)日常收支管理的變革
　　在市場經濟條件下，日常物業管理費作為市場化的產物，應完全由市場來決定，物業管理企業和業主根據所提供服務的性質、特點、檔次、內容、質量等特點。按照“結構簡單、服務專業、質價相符、優質優價”的原則確定物業日常管理收費標準。只要物業公司以招投標方式將收費預算提交業主委員會審核通過之后，就可簽訂合同進行管理服務。不必由政府部門規定指導價。物業管理公司只是一個被雇傭的對象。收多少錢，辦多少事。一切照章行事。如果物業公司表現欠佳，引起“民憤”，業主委員會有權讓其立即走人，解除合同。合同到期由業主委員會重新招聘或續聘物業管理公司。只有這樣才能做到物業公司有發展、業主物業保值增值的雙贏格局。
　　
　　二、維修專用基金
　　
　　維修專用基金是保修期滿后進行房屋共用部位和共用的設備、設施維修的前提條件，是由資金形態表現的。有人形象地把它比喻成房子的“養老金”。在物業管理中，需要用最少的基金使物業獲得最大的使用價值和經濟效益。
　　
　　(一)維修專用基金的籌集　維修專用基金數額巨大，不能靠日常管理收費來解決。應以基金的形式提取。對于商品房、經濟房、公有住房銷售。都要按購房款的一定比例繳交維修基金，不計入住宅銷售收入；利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益，也必須用于補充維修專用資金。如因特殊原因維修基金不敷使用時。經業主委員會研究決定，可按業主占用的建筑面積比例向業主續籌。
　　
　　(二)維修專用基金的現狀
　　維修基金屬于代管基金，由物業公司代為專戶存儲，專款專用。接受業主委員會監督。維修基金歸全體業主所有，但是現在大多數維修基金的管理都存在監管不力的情況。政府部門因實行政府指導價，對物業公司的挪用情況不便阻止。相互推諉；業主委員會程序不規范，形同虛設。無人問津；售房單位按建房價賣房。暗中把維修基金轉嫁到業主身上，使業主的權益受到侵害。
　　
　　(三)維修專用基金管理的建議
　　維修專用基金是業主物業增值保值的堅強后盾。建議政府部門將物業維修基金及基金凈收益集中到專業部門管理。維修基金使用時，由物業公司提出年度使用計劃和預算，經業主委員會批準核定后進行監控。委托物業公司實際操作使用。嚴禁挪作他用，使之保值、增值，解決業主的后顧之憂。
　　
　　三、物業多種經蕾的創收
　　
　　物業公司不能再像過去一樣將著眼點僅限于收取物業管理費，而應該廣開思路，結合市場的需要，走市場化道路。通過針對性的專項服務和委托性的特約服務。開辟物業管理收費渠道。由委托與受托雙方議定，根據提供服務的要求。按不同的管理水平確定不同的收費標準，由住戶與受托物業公司自行商定。另外，開發建設單位應給予物業公司大力支持。向其提供啟動資金或按成本價或較低的租金為物業公司提供商業服務用房，增加物業公司經營性收入。物業公司還可以利用自身對物業熟悉的優勢，為業主和租房者提供高效優質的專業服務，在一定程度上激活房地產市場，增加物業公司的造血功能，減輕業主的負擔。多種經營是物業公司籌集資金最好的渠道，也是最有市場前景的發展方向。
　　在市場經濟的大環境下，優勝劣汰的法則顯得尤為突出，物業公司之間服務、管理、規模等綜合質素距離的逐漸拉大，物業公司即將告別過去“物業市場圈地運動”，要想把業主滿意度由量變提升到質變的高度，鞏固市場占有份額，必須變革企業內部管理制度，不斷創新提升物業公司收支管理體系。為業主提供低值高效的服務。只有這樣才能穩健拓展物業市