上海商務(wù)花園發(fā)展前景值得期待

商務(wù)花園( A B P — A d v a n c e dBusiness Park) 是位于城市近/遠郊的一種低密度辦公產(chǎn)品。現(xiàn)階段多以北京的“總部基地”、“非中心”等面目示人，強調(diào)的是市區(qū)傳統(tǒng)CBD無法具備的生態(tài)辦公環(huán)境。國內(nèi)各地開發(fā)商從中嗅出商機，“照貓畫虎”地把商務(wù)花園的樣式復(fù)制到各地，但大多數(shù)開發(fā)商的認識仍僅停留在建筑形式的表象上，并未充分認識到商務(wù)花園的內(nèi)在經(jīng)營內(nèi)容。

商務(wù)花園發(fā)展歷程及其內(nèi)涵

經(jīng)濟高速發(fā)展促成了發(fā)達的公路體系，郊區(qū)城市化于是成為一些發(fā)達城市的發(fā)展路徑，帶動了城市邊緣的商務(wù)花園從無到有的發(fā)展。概括而言，商務(wù)花園發(fā)展可分為以下四個時期：

第一代直接從“ 工業(yè)園區(qū)”演化而來，通常坐落于城市的邊緣區(qū)域或臨近某個小城市。園區(qū)由多組小規(guī)模的建筑組成，主要為從事輕工業(yè)、倉儲或零件組成的非商業(yè)型的企業(yè)。第一代的園區(qū)并未體現(xiàn)“花園”特色，其建筑標準較之廠房有所提高；第二代開始追求如何有機地融入城市（位于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域） ， 更多地加入城市生活的元素，與城市緊密聯(lián)結(jié)；第三代已成為城市功能的一部分，此時的商務(wù)花園已有私人空間和公共空間之分，但是園區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)還不能真正擁有優(yōu)美的獨立小環(huán)境；第四代商務(wù)花園已逐步變成了一個與小城相仿的大社區(qū)，或者是一個新型的現(xiàn)代化NEWTOWN，其中最具代表性的就是美國的硅谷。

商務(wù)花園最初的誕生有其內(nèi)在的社會及經(jīng)濟原因。在城市中心成本飆升及環(huán)境不斷惡化的情況下，郊區(qū)低廉的土地成本及清新的環(huán)境促使大批企業(yè)涌向郊區(qū)。另一方面，城市人口向郊區(qū)的巨量導(dǎo)入，也給商務(wù)花園的快速發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

上海發(fā)展商務(wù)花園初具條件

在國內(nèi)，商務(wù)花園以總部基地作為突破口，從北京開始紅遍大江南北。2006年4月，上海總部經(jīng)濟促進中心發(fā)布的首張總部經(jīng)濟地圖，圈定了16家將予以重點扶持的總部經(jīng)濟基地，其中就有商務(wù)花園的身影。

上海發(fā)展商務(wù)花園存在著重要機遇，一方面，得益于散布于長三角城市群內(nèi)的大量工廠，使上海成為跨國公司設(shè)立其“指揮中心”和“神經(jīng)中樞”的首選之地。2007年世界500強企業(yè)中已有5家公司在上海設(shè)立了地區(qū)總部，上海外資總部經(jīng)濟項目達到了603家，這也是上海相比北京設(shè)立總部基地更有優(yōu)勢的重要原因；另一方面，從寫字樓市場看，租賃市場供需緊張，租金持續(xù)上漲，使得原先在市中心CBD辦公的部分企業(yè)，不得不尋找租金更低廉的替代場所。而市中心CBD有限的辦公面積也無法滿足一些企業(yè)對大面積辦公樓的需求，尤其是那些具有生產(chǎn)研發(fā)部門的大型企業(yè)，于是在郊區(qū)購置總部樓宇成為新的發(fā)展趨勢。

上海商務(wù)花園的問題及不足

盡管擁有良好的發(fā)展機遇，但上海商務(wù)花園的發(fā)展卻不盡如人意，許多項目的招商陷入困難。

商務(wù)花園的成功開發(fā)必須遵守以下3個原則：因地制宜，因時制宜，因人制宜。因地制宜，要求開發(fā)商務(wù)花園的區(qū)域必須具有完善的產(chǎn)業(yè)鏈、便利的交通和成熟的生活配套設(shè)施；因時制宜，是針對商務(wù)花園的客戶而言。對于剛從高科技園區(qū)孵化器中走出來的處于成長期的企業(yè)來說，希望尋找到既能滿足獨立辦公需求又能展示自身形象的辦公場所，商務(wù)花園很好地滿足了這一需求。處于成熟期的企業(yè)，其規(guī)模和市場占有率都已經(jīng)達到了相當(dāng)穩(wěn)定的程度，控制成本、集約化的發(fā)展模式成為眾多企業(yè)的選擇。擁有各類研發(fā)、辦公、配套生活設(shè)施規(guī)劃的具有一定規(guī)模的商務(wù)花園是其首選；因人制宜，是針對開發(fā)商的資金實力而言。資金實力雄厚的開發(fā)商可以采用定制化的生產(chǎn)模式，即針對入住園區(qū)的客戶需求進行產(chǎn)品設(shè)計工作，定制化產(chǎn)品保證了資金回報。資金實力相對薄弱的開發(fā)商一般采用規(guī)模化生產(chǎn)，此種模式在一定程度上彌補了資金不足的影響，但規(guī)模化生產(chǎn)無法準確把握需求。

上海商務(wù)花園出現(xiàn)的招商困難局面，正是由于開發(fā)商未能嚴格按照上述3個原則開發(fā)項目。比如，作為上海市重點扶植的總部經(jīng)濟項目——浦江智谷，雖著力打造節(jié)能生態(tài)商務(wù)園區(qū)，但目前只有3家企業(yè)入駐。該項目位于閔行區(qū)浦星公路東側(cè)、聯(lián)航路南北兩側(cè)，公共交通極為不便，而且周圍沒有完善的產(chǎn)業(yè)鏈和成熟的生活配套設(shè)施；在因時制宜原則方面，開發(fā)商大都著眼于吸引處于成熟期的大中型企業(yè)，而忽視了處于成長期的高科技企業(yè)；此外，除一部分為訂單生產(chǎn)外，大部分商務(wù)花園的開發(fā)模式均是規(guī)模化生產(chǎn)，忽略了對需求的調(diào)研取證，致使很多建成項目與市場實際需求出現(xiàn)偏差，如一些大面積單元銷售較為緩慢。

一個值得關(guān)注的趨勢

目前，大多數(shù)高科技企業(yè)并未進入商務(wù)花園，而選擇在高科技園區(qū)建立總部和研發(fā)中心。

現(xiàn)在，一些發(fā)達城市的高科技園區(qū)已逐步分離成3種形態(tài)：科技辦公園、科技工業(yè)園和科技商業(yè)園。科技辦公園作為科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)、管理的中心，是科技園區(qū)3種業(yè)態(tài)中最具創(chuàng)新活力的一個環(huán)節(jié)；科技工業(yè)園作為科技辦公園的下一個階段，使成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品并進入生產(chǎn)階段，實現(xiàn)了科技的產(chǎn)業(yè)化；科技商業(yè)園利用其歷史及現(xiàn)實的條件，在高地價區(qū)形成科技產(chǎn)品的物流產(chǎn)業(yè)，完成整個產(chǎn)業(yè)的循環(huán)。

高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，成為吸引高科技企業(yè)進入的重要因素，而且科技辦公園主要的物業(yè)形態(tài)是寫字樓，同樣關(guān)注低密度和高綠化，滿足了高科技企業(yè)建立總部和研發(fā)中心的需求。上海張江高科技園區(qū)為進一步吸引知名高科技企業(yè)，就為易趣、聯(lián)想、IBM、杜邦等企業(yè)量身訂做研發(fā)中心、總部大廈等不同功能的樓宇。高科技辦公園雖然沒有打出商務(wù)花園的概念，但它卻是高科技園區(qū)與商務(wù)花園理念的完美結(jié)合。由于高科技園區(qū)所具有的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、優(yōu)惠的政策以及高知名度，使得在高科技園區(qū)開發(fā)商務(wù)花園項目成為可能，同時大大提高了項目開發(fā)的成功率。

商務(wù)花園在國內(nèi)的發(fā)展尚處于起步階段，但是我國郊區(qū)城市化的發(fā)展以及人們對于美好工作環(huán)境的追求，使其具有良好的發(fā)展前景。