災(zāi)區(qū)房貸面臨“震痛”尷尬

日前，中國銀行業(yè)協(xié)會專職副會長楊再平表示，銀行業(yè)協(xié)會已向相關(guān)部門提出請求，妥善解決地震災(zāi)區(qū)損毀房屋的按揭貸款問題；部分銀行主要負(fù)責(zé)人也對該問題進(jìn)行了表態(tài)，即采取了貸款延期、還款寬限期、不予罰息等寬限措施。

央行副行長蘇寧也表示，央行正在會同相關(guān)部門積極地對此情況進(jìn)行研究，“相信會給大家一個(gè)妥善解決的辦法，既要保護(hù)商業(yè)銀行的利益，也要保護(hù)廣大人民的利益。”

有關(guān)專家表示，因房屋損毀不能償還的房貸債務(wù)，應(yīng)由銀行、貸款人和包括政府在內(nèi)的第三者同擔(dān)。但是，銀行會因此導(dǎo)致不良貸款率的激增，特別是災(zāi)區(qū)本地的中小銀行及農(nóng)村信用合作社等區(qū)域性銀行，其影響則更加明顯。因此，中國應(yīng)該建立巨災(zāi)保險(xiǎn)制度，從而最大程度地減少巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)對社會經(jīng)濟(jì)生活的沖擊。

房貸險(xiǎn)難解地震災(zāi)難

四川大地震后千萬間房屋倒塌，那些流離失所的按揭購房者很可能面臨失屋但仍要還房貸的難題。這不禁讓不少供樓人想到，若在辦按揭時(shí)投保了房貸險(xiǎn)，是否能夠從保險(xiǎn)公司獲得賠付，從而通過保險(xiǎn)公司來分解還貸風(fēng)險(xiǎn)?

從保險(xiǎn)公司獲悉，作為財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的一種，房貸險(xiǎn)主要保火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但并不包括地震。像保險(xiǎn)公司在中行、工行等中資銀行做的房貸險(xiǎn)都只是基本條款，地震被列為除外責(zé)任。對于自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險(xiǎn)，借款人可以通過投保房貸險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。由于地震發(fā)生概率太小，而一旦大面積發(fā)生，任何一家保險(xiǎn)公司也無力承擔(dān)。因此，目前保險(xiǎn)公司均未將地震列為房貸險(xiǎn)的理賠范圍。這使得遭受地震災(zāi)害的貸款買房者雪上加霜：房子沒有了，卻還要繼續(xù)還錢。

保險(xiǎn)界人士表示，房貸險(xiǎn)一般將地震、海嘯等自然災(zāi)害造成的損失列為除外責(zé)任，即不賠償企業(yè)和家庭由地震原因造成的財(cái)產(chǎn)損失。對于投保者來說，需要通過選擇一些險(xiǎn)種以及附加險(xiǎn)，最大程度地彌補(bǔ)地震帶來的損失。一些財(cái)險(xiǎn)公司不僅有涉及針對地震災(zāi)害造成城鄉(xiāng)居民房屋損失的險(xiǎn)種，而且在企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中有一個(gè)附加險(xiǎn)是地震責(zé)任險(xiǎn)。另外，家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中也將地震險(xiǎn)作為附加險(xiǎn)。如果將地震列為附加險(xiǎn)，通過對房屋損失情況鑒定，一般會予以一定的賠付。但是，即使有了地震這個(gè)拓展條款，災(zāi)后一定能獲得賠償嗎?也未必，還要看具體的理賠條件。有些合同條款會進(jìn)行比較嚴(yán)格的規(guī)定，比如房屋倒塌由泥石流引起是否會在賠付范圍；還有，如果房屋設(shè)計(jì)的抗震級別是7級，但地震級別達(dá)不到而倒塌的話，是不是屬于設(shè)計(jì)施工問題也會進(jìn)行詳細(xì)的說明，這些都需要看保單當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)具體事項(xiàng)，并沒有統(tǒng)一的國際慣例。

值得一提的是，即使在地震中獲得賠償，對于通過銀行貸款買房的人或企業(yè)來說，銀行仍將享受優(yōu)先受償權(quán)。

據(jù)了解，此次四川災(zāi)區(qū)，以地震險(xiǎn)作為附加險(xiǎn)購買的比例非常低。一方面，地震發(fā)生的概率很小，人們很少有這樣的意識，而保險(xiǎn)公司也不會刻意去推行這個(gè)附加險(xiǎn)種。另一方面，收費(fèi)相對比較昂貴，特別是在房貸險(xiǎn)強(qiáng)制購買被取消后，更少有人問津。

幾年前，在銀行按揭買房必須有房貸險(xiǎn)提供履約保證，房貸險(xiǎn)也須是銀行所指定保險(xiǎn)公司的房貸險(xiǎn)。由于房貸險(xiǎn)的第一受益人是銀行，房貸險(xiǎn)的出險(xiǎn)幾率很低，并且保費(fèi)也是比較高，一套60多萬的房子，房貸險(xiǎn)需要近5000元的保費(fèi)。這就造成了保險(xiǎn)公司的高保費(fèi)收入，引起房貸者不滿。后來，部分商業(yè)銀行看到房貸險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不是很高，出險(xiǎn)事故比較小，為了取得房貸業(yè)務(wù)增加，就取消了房貸險(xiǎn)，按揭買房者只需要簽訂按揭購房合同就可以了。

面對此種情況，保險(xiǎn)公司這塊比較好的保費(fèi)收入面臨著減少的風(fēng)險(xiǎn)，就對房貸險(xiǎn)的條款、保險(xiǎn)結(jié)算方式、承保方式等多方面做了變動。保費(fèi)一次性收取，并且由銀行來代收，保險(xiǎn)公司也一次性向銀行支付全部手續(xù)費(fèi)。

在隨后的實(shí)施過程中，保險(xiǎn)公司為了提升業(yè)務(wù)，對于銀行的手續(xù)費(fèi)用提成也就越來越高。同時(shí)，隨著提前還貸的業(yè)主數(shù)量激增，提前退保的投保人亦同步上升。

按規(guī)定，保險(xiǎn)公司在退保時(shí)需按照未到期責(zé)任年限的保費(fèi)全額退還給客戶，但支付給銀行的手續(xù)費(fèi)卻無法追回。加之保險(xiǎn)公司支付給銀行的手續(xù)費(fèi)相當(dāng)高，有的甚至高達(dá)保費(fèi)的30％，致使保險(xiǎn)公司此項(xiàng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損。部分保險(xiǎn)公司開始放棄房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)；后來，房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)放開，多數(shù)的貸款者很少再買這種險(xiǎn)種，房貸險(xiǎn)也就逐步退出人們的視野。

面對地震帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司應(yīng)該發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，對于地震對按揭買房者造成的破壞，可以通過房貸險(xiǎn)來化解。然而，由于缺乏相關(guān)保險(xiǎn)品種，當(dāng)類似于地震類自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)，保險(xiǎn)公司在降低公民財(cái)產(chǎn)損失中發(fā)揮的作用非常有限。

有關(guān)專家指出，保險(xiǎn)行業(yè)在中國的發(fā)展還并不完善，每次巨災(zāi)也在一定程度上推動著行業(yè)的發(fā)展和人們對保險(xiǎn)的重新認(rèn)識。大地震過后，會掀起大家普遍關(guān)注有關(guān)地震的保險(xiǎn)產(chǎn)品，但實(shí)際任何保險(xiǎn)品種的設(shè)計(jì)都是有專項(xiàng)針對性的，投保時(shí)還是需要根據(jù)自己的實(shí)際情況和針對性的保障事件來購買保險(xiǎn)。

銀行遇災(zāi)區(qū)房貸“震痛”

實(shí)際上，自汶川大地震以來，災(zāi)區(qū)大量房屋建筑被摧毀，不少人痛失親人和家園，喪失還貸能力后還得背負(fù)沉重房貸，政府和銀行將如何處理善后，已成為沉重的社會話題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此次地震涉及的個(gè)人房屋按揭貸款損失約10．5億元，其他貸款損失應(yīng)在100億元以上。

有關(guān)人士表示，對于抵押房屋的損失情況，估計(jì)短期內(nèi)很難出臺最終解決辦法，不過，銀行方面將根據(jù)人道主義的原則，依據(jù)具體情況進(jìn)行具體的處理。

為了緩解災(zāi)區(qū)人們的房貸負(fù)擔(dān)，月19日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于全力做好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知(第1號)”的文件，要求各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)對災(zāi)區(qū)不能按時(shí)償還各類貸款的單位和個(gè)人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災(zāi)區(qū)其他救災(zāi)信貸支持。

有關(guān)方面人士表示，對于抵押房屋的損失情況，目前尚處于調(diào)查和評估階段，只能作暫緩的處理，很難確定最終的解決辦法，不過，銀行方面將根據(jù)人道主義的原則，依據(jù)具體情況進(jìn)行具體的處理。

在正常情況下，對于逾期還貸者，銀行通常會進(jìn)行催收催繳，并作罰息處理，對其信用進(jìn)行不良記錄。一般而言，對于普通商業(yè)貸款，罰息利率為貸款利率基礎(chǔ)上上浮50％，公積金貸款罰息則為萬分之二左右，如果逾期3個(gè)月不還款，銀行就可對逾期還款者進(jìn)行起訴，要求對房子進(jìn)行清償處理。

四川省銀監(jiān)會人士表示，災(zāi)區(qū)受損房屋和房主的具體情況不盡相同，各家銀行直接受影響的房貸規(guī)模也不一樣，目前很難提出一刀切的最終處理辦法。銀行在此次災(zāi)區(qū)重建中將面臨一系列的制度創(chuàng)新，但這需要時(shí)問，災(zāi)區(qū)應(yīng)參考國際做法來解決災(zāi)區(qū)受損房貸問題，在這個(gè)過程中人性化和人道主義是考慮重點(diǎn)。

中國銀監(jiān)會還召集工、農(nóng)、中、建、交以及郵政儲蓄銀行的主要負(fù)責(zé)人，向媒體發(fā)布銀行業(yè)此次抗震救災(zāi)情況。針對房貸這一特殊情況，各個(gè)金融機(jī)構(gòu)都表達(dá)了看法和當(dāng)前采取的措施。

中國銀行副行長朱民告訴媒體，將根據(jù)國際慣例逐漸處理個(gè)人房貸問題，在現(xiàn)階段，可做到不收罰息、不計(jì)入個(gè)人檔案，“我們會本著人道化的方式處理這一問題”。

工商銀行副行長張福榮稱，對于個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，工行在這一段特殊時(shí)期，會采取提供一段寬限期、延長貸款期限、延長貸款還款期限、對違約客戶減免罰息、對違約客戶不登記違約記錄等措施來減少災(zāi)區(qū)用戶負(fù)擔(dān)。建設(shè)銀行表示，對災(zāi)區(qū)因受災(zāi)害影響導(dǎo)致無法正常還款的個(gè)人貸款借款人，將在災(zāi)情發(fā)生后給予一定寬限期。寬限期內(nèi)，借款人可以不歸還貸款本息，對其貸款不計(jì)罰息，不在個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中反映違約記錄。建設(shè)銀行還提出對災(zāi)后重建的個(gè)人住房貸款在基準(zhǔn)利率上下浮15％。農(nóng)業(yè)銀行副行長張?jiān)品Q，農(nóng)行會在2008年5月12日至11月12日期間，對受災(zāi)害影響無法正常還款的個(gè)人貸款(含個(gè)人住房貸款)，不計(jì)收罰息或復(fù)利，也不在人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)和農(nóng)行內(nèi)部信貸管理系統(tǒng)反映不良信用記錄。并將視各地災(zāi)后重建進(jìn)度，決定貸款緩付期是否進(jìn)一步延長。

但是，眾多財(cái)產(chǎn)受損仍需歸還數(shù)以十萬元計(jì)的房貸的業(yè)主，所翹首以待的并不是聊勝于無的“還款寬限期，而是如何從這一雪上加霜的債務(wù)泥潭中掙脫出來的處理辦法。銀行業(yè)協(xié)會副會長楊再平表示，銀行業(yè)協(xié)會正在會同有關(guān)部門，請求有關(guān)部門就這個(gè)問題，對已經(jīng)造成的損失進(jìn)行處理，同時(shí)也會按照核銷的法定政策，實(shí)事求是地來做核銷。

5月23日，銀監(jiān)會發(fā)出緊急通知規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)有關(guān)核銷規(guī)定，對于借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷；對于銀行卡透支款項(xiàng)，持卡人和擔(dān)保人已經(jīng)在本次災(zāi)害中死亡或下落不明，且沒有其他財(cái)產(chǎn)可償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。這也是央行、銀監(jiān)會日前規(guī)定災(zāi)區(qū)按揭貸款可延期還款以來，為減輕受災(zāi)地區(qū)債務(wù)負(fù)擔(dān)實(shí)行的新的特殊金融政策，此舉意味著銀行將獨(dú)立承擔(dān)地震造成的不能償還債務(wù)的損失。

震災(zāi)房產(chǎn)損失誰埋單

“一石擊起干層浪”，關(guān)于按揭貸款房屋是否受地震影響的問題，在社會上激起激烈爭論。有意見認(rèn)為，貸款房屋若在地震中遭受全損，則貸款者可不必支付余款。商業(yè)銀行和法律界人士認(rèn)為，即貸款者與銀行之間的債務(wù)關(guān)系，不因抵押品(房屋)的滅失而消失。也就是說，即使房屋全損，貸款者也有義務(wù)按月還清余下貸款。

業(yè)內(nèi)人士表示，房屋抵押貸款屬于消費(fèi)貸款的一種。從《民法通則》來看，貸款者和銀行分別擔(dān)當(dāng)債務(wù)人和債權(quán)人的角色，而房屋產(chǎn)權(quán)便是銀行發(fā)放貸款時(shí)收取的抵押品；但抵押品的滅失并不導(dǎo)致債務(wù)人和債權(quán)人之間關(guān)系的終結(jié)。

按照《民法通則》和以往的判例：如果抵押品受損，且抵押品已投保的情況下，則銀行有權(quán)從保險(xiǎn)金中優(yōu)先受償；如果沒有投保，銀行也能從追索貸款者的其他財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先受償。由于中國尚未建立個(gè)人破產(chǎn)保護(hù)制度，這意味著銀行有權(quán)利要求法院對貸款者的其他存款或資產(chǎn)實(shí)施凍結(jié)。

而消費(fèi)者和銀行之間的貸款協(xié)議也顯示，抵押品滅失且消費(fèi)者不能再提供可替代的履約保證，雙方可以經(jīng)過協(xié)商終止貸款合同的履行。如不可抗力事件在保險(xiǎn)范圍內(nèi)，則銀行有權(quán)從保險(xiǎn)理賠金中一次得到相應(yīng)于未結(jié)本息的補(bǔ)償。對因消費(fèi)者的原因未投保或未足額投保致使銀行未能得到全額補(bǔ)償?shù)模M(fèi)者仍負(fù)有付款的責(zé)任。顯然，銀行是不可能主動免除債務(wù)人還款義務(wù)的。那么，房貸險(xiǎn)能否為地震受災(zāi)房屋埋單呢?答案也是遺憾的。根據(jù)中國保險(xiǎn)業(yè)通行的《個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)條款》，由于“地震或地震次生原因”所造成“保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失，保險(xiǎn)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任”。

備受關(guān)注的地震災(zāi)區(qū)原有房貸如何處置的問題，目前尚無定論。多位專家表示，對于地震中的房產(chǎn)損失，應(yīng)由銀行、貸款人和第三者共同承擔(dān)。

北京市國聯(lián)律師事務(wù)所律師徐燦表示，銀行、貸款人和第三者應(yīng)共同承擔(dān)這部分損失，在第三者中，既包括政府的撥款，也包括保險(xiǎn)公司的賠付。徐燦同時(shí)提醒，既然房貸險(xiǎn)的受益人為銀行，那么銀行就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這部分保險(xiǎn)費(fèi)用。

據(jù)了解，臺灣“9·21”地震發(fā)生后，臺灣民間最初也曾要求，希望有關(guān)部門能夠完全將這部分房貸“吸收”。但因?yàn)椤坝腥擞薪杩睿腥藳]有借款”，完全由有關(guān)部門“吸收”對于民眾而言并不公平。實(shí)際上，在“9·21”地震發(fā)生后，有關(guān)部門已于第一時(shí)間宣布，對災(zāi)區(qū)居民原有房屋已辦理擔(dān)保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原貸款利率減4碼，利息展延6個(gè)月”的措施。但這并不能解決根本問題。

在民間機(jī)構(gòu)及謝志誠等人的推動下，后來新增了更為切實(shí)的解決方案，即由有關(guān)部門給予每戶最高350萬元新臺幣的貸款額度，如果受災(zāi)戶重建或重購住宅花費(fèi)200萬元新臺幣，則剩余150萬元新臺幣的額度即可用于原貸款的償還，并適用優(yōu)惠利率。這意味著，350萬元新臺幣的新貸款，是以受災(zāi)戶重建或重購的新房和土地，以及原有住房的土地作為新的抵押擔(dān)保品。

此外，如果原貸款剩余的額度較低，受災(zāi)戶可與銀行協(xié)商，以原土地及住房清償所余債務(wù)，有關(guān)部門將給予銀行一定的利息補(bǔ)貼。即受災(zāi)戶、有關(guān)部門及銀行三方各退一步。

據(jù)稱，農(nóng)行此前向媒體透露，地震災(zāi)害將為其新增60億元以上的不良貸款，而中、工、建、交等國有大型銀行尚未對外公開有關(guān)損失數(shù)據(jù)。銀行會因此導(dǎo)致不良貸款率的激增，特別是災(zāi)區(qū)本地的商業(yè)銀行、中小銀行，以及農(nóng)村信用合作社等區(qū)域性銀行，其影響更加明顯。因此，中國可以借助國際經(jīng)驗(yàn)，通過建立政府支持下的巨災(zāi)保險(xiǎn)制度，從而最大程度地減少巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)對社會經(jīng)濟(jì)生活的沖擊。

在地震險(xiǎn)這個(gè)事情上，中國可以借鑒一下日本的經(jīng)驗(yàn)。1995年日本神戶大地震一共摧毀了10萬棟房子，之后日本各地多次發(fā)生地震。由于房屋倒塌不僅要負(fù)擔(dān)房屋貸款，還要承擔(dān)新建房屋的費(fèi)用，因此引發(fā)了居民購買地震險(xiǎn)的浪潮，使地震險(xiǎn)的普及率由2．9％上升到了20％。

數(shù)據(jù)顯示，日本大約有855萬人購買了地震保險(xiǎn)，占購買保險(xiǎn)人群的17．2％，大部分非壽險(xiǎn)公司該項(xiàng)保險(xiǎn)產(chǎn)品保費(fèi)收入保持雙倍增長趨勢。