充分認識村集體造地機遇

推進新農(nóng)村建設(shè)，興辦村級公益事業(yè)，村集體必須有相應(yīng)的經(jīng)濟實力。如何發(fā)展壯大村級集體經(jīng)濟？能否在集體土地優(yōu)化利用方面通過制定扶農(nóng)強農(nóng)政策，為村集體開發(fā)增收項目開辟綠色通道？筆者現(xiàn)就如何利用新一輪土地利用總規(guī)修編的機遇發(fā)展村級集體經(jīng)濟提出一些對策思考，供大家共同研究、探討。

縣（市）區(qū)級新一輪《土地利用總體規(guī)劃》即將開始修編，估計從2008年開始做土地利用現(xiàn)狀調(diào)查登記等前期準備工作，于2010年（也有可能于2009年底前）上報省級審定。作此估計的主要依據(jù)是：

其一，現(xiàn)行土地利用總規(guī)劃編制期為1997年~2010年。處在各地建設(shè)用地需求與現(xiàn)行土地利用總規(guī)不一致性突出、國家對耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地層層實行嚴格的行政管制的形勢中，2011年及以后多年的土地利用規(guī)劃必將在2010年底前制定。

其二，新一輪土地利用總規(guī)的修編將從今年開始逐步推進。國土資源部將積極穩(wěn)妥地推進土地利用總體規(guī)劃修編工作，今年將重點做好三方面工作：一是抓緊完善《全國規(guī)劃綱要》，盡快上報國務(wù)院批準實施；二是認真部署《全國規(guī)劃綱要》實施工作，切實發(fā)揮整體控制作用；三是切實加強規(guī)劃修編各項基礎(chǔ)工作，積極穩(wěn)妥地推進地方規(guī)劃修編。同時，在深化規(guī)劃修編前期工作基礎(chǔ)上，盡快完成省級規(guī)劃修編成果，爭取在今年年底前，絕大部分省級規(guī)劃成果上報國務(wù)院審批。同時，要根據(jù)輕重緩急，積極穩(wěn)妥地推進省級以下地方規(guī)劃修編工作。

在市場經(jīng)濟體制的條件下，行政村一級新開發(fā)村級集體經(jīng)濟增收項目的最佳選擇是：利用交通便捷、靠近工業(yè)園區(qū)或人口聚居區(qū)的集體所有土地，建造標準廠房、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、民工公寓等房產(chǎn)，以物業(yè)出租，收取租金。由于適宜于新開發(fā)物業(yè)經(jīng)營項目的地塊現(xiàn)大多為現(xiàn)行土地利用總規(guī)既定的農(nóng)保地（基本農(nóng)田），而要將農(nóng)保地調(diào)換為可建設(shè)用地，只能在新一輪土地利用總規(guī)修編時以面積和質(zhì)量相等的新造標準農(nóng)田置換，所以，為2010年后開發(fā)村級集體經(jīng)濟增收項目作準備，各行政村應(yīng)抓住新一輪土地利用總規(guī)即將修編的機遇，在今明兩年內(nèi)抓緊趕造耕地，以便在新一輪土地利用總規(guī)修編時，以新造的標準農(nóng)田將適宜于開發(fā)物業(yè)經(jīng)營項目的農(nóng)保地置換為可建設(shè)用地。

近幾年來，各地雖已在利用低丘緩坡改造耕地方面取得重大進展，但為數(shù)不少的村現(xiàn)還有造地的潛力?？h（市）區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村三級都應(yīng)重視和研究造地、調(diào)地問題，充分挖掘造地潛力抓緊造地，爭取在新一輪土地利用總規(guī)修編上報審定時，村集體均能調(diào)好若干畝可開發(fā)物業(yè)出租經(jīng)營項目的待置換用地。

由于可改造耕地的低丘緩坡大多位于偏僻的山區(qū)、半山區(qū)，而適宜于開發(fā)物業(yè)經(jīng)營項目的地塊大多落在市郊、鎮(zhèn)郊村，所以，要實現(xiàn)以新造耕地置換市郊、鎮(zhèn)郊的農(nóng)保地，需要村村結(jié)對、村企結(jié)對，需要縣（市）區(qū)政府制定規(guī)劃、制定政策，并由縣（市）區(qū)國土局和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處牽頭協(xié)調(diào)，抓好落實。

如何以補充耕地指標和建設(shè)用地為紐帶，以村村結(jié)對或村企結(jié)對的方式開發(fā)村集體經(jīng)濟增收項目？筆者現(xiàn)提出其政策框架的大致設(shè)想如下：村村結(jié)對的方式及政策設(shè)定：⒈以土地利用總規(guī)修編時，將新造標準農(nóng)田跨村置換適宜于開發(fā)集體經(jīng)濟增收項目的農(nóng)保地作為合作的基礎(chǔ)，以結(jié)對雙方共同開發(fā)物業(yè)經(jīng)營項目、共同管理出租經(jīng)營、按各自投入項目開發(fā)的資金比例共同分享出租收入為合作原則和目的。⒉造地村以提供的補充耕地指標作價參股，各地可根據(jù)本地的建設(shè)用地市場價設(shè)定。⒊物業(yè)開發(fā)項目落地村以耕地轉(zhuǎn)集體所有的建設(shè)用地的補償金參股，其補償價可參照征地補償價設(shè)定為每畝10萬元左右。⒋耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的年度計劃指標由市政府預(yù)定計劃，并根據(jù)輕重緩急逐年予以安排，或者由各村以后通過舊宅地還耕、產(chǎn)生復(fù)墾指標自行爭取早日轉(zhuǎn)用和投產(chǎn)。

村企結(jié)對的方式及政策設(shè)定：⒈以土地利用總規(guī)修編時，將新造標準農(nóng)田在造地行政村內(nèi)異地置換適宜于開發(fā)集體經(jīng)濟增收項目的農(nóng)保地作為合作的基礎(chǔ)；以造地村提供集體所有的建設(shè)用地、企業(yè)在地塊上建造并使用標準廠房或店面房、村集體收取建設(shè)用地出租金為合作原則和目的。⒉考慮到造地村在行政村內(nèi)以新造的標準農(nóng)田異地置換適宜于開發(fā)物業(yè)經(jīng)營項目的農(nóng)保地也將涉及承包地的調(diào)整及相關(guān)補償，所以，造地村向企業(yè)出租集體所有建設(shè)用地的資本作價，應(yīng)估算成補充耕地指標10萬元/畝、耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的補償金10萬元/畝，其租金可按每畝20萬元折算成貨幣資本，并按略高于銀行基準貸款利息予以確定。⒊耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的年度計劃指標也由市政府預(yù)定計劃，并根據(jù)輕重緩急逐年予以安排，或者由各村以后通過舊宅地還耕、產(chǎn)生復(fù)墾指標自行爭取早日轉(zhuǎn)用和投產(chǎn)。