中國房價是漲還是跌

北京奧運會的到來并未給中國房地產帶來“強針劑”，相反，來自資金和銷售的壓力讓開發商越來越著急，而老百姓們卻靜靜地在一旁觀望著房價的變動，兩種心態折射出中國樓市目前萎靡不振的狀態。

2008年，國家將存款準備金率提高至17.5%的歷史最高位。面對著低迷的市場、高漲的融資成本以及萎縮的銷售業績，開發商資金狀況越來越不理想，如何擺脫這一不利局面，確保現金流、攤薄利潤以求能夠挺住，開發商們各想其招，一是推遲開盤，等待時機；二是降價。對于降價，開發商又有兩種選擇：一種是直接降價，不過這種方法容易背上“惡性降價”的罵名，連累同行，引發多米諾骨牌現象；另一種方法是促銷，報價不降只提供其他優惠，通過促銷，“開發商少掙點，銀行少損失點，政府不再進一步壓制”，眾開發商試圖以此尋求一種多方共贏的新平衡。

新房促銷花招頻出：

競拍+送車

日前，網上爭論很熱的“深圳房價打賭事件”再一次將人們的視線拉向房價市場，深圳房價從2007年1月的每平方米10872元，一路飆漲60%，到10月已是每平方米17350元。隨后在11月驟降12%，至今年5月，房價整體回落63%。漲上去的又掉下來了，房價回到去年年初的水平，每平方米約1.1萬元。

最近，深圳關內就首次出現了萬元以下的樓盤，該盤為“雷圳0755”，位于深圳房價最高的區域南山區。6月21日首批推出759套單位用于公開發售，均價9800元/平方米。另外值得關注的是，該盤起價7980元/平方米的單位共有20套。

同樣，上海房市也呈現萎靡狀態。今年1～6月上海商品住宅的總供應量為618.04萬平方米，低于2006年上半年的943.84萬平方米和2007年上半年的699.79萬平方米；總成交量為525.9萬平方米，不但低于2006年上半年的851.32萬平方米，甚至比2007年上半年的1043.63萬平方米萎縮了近一半；總成交金額則為739.61億元，也低于2006年上半年的810.63億元和2007年上半年的1037.37億元。

就近期北京房價市場表現看，地產開發商急于收回項目資金，主打“促銷”戰略。有采取“特價房”策略，它們的折扣普遍都在9折以下，甚至已經有低于8折的項目。

位于亦莊北京經濟技術開發區的金地格林小鎮6目前推出10套特價房，起價7600元/平方米，均價8000元/平方米左右。特價房源為144平方米3居B1戶型、138平方米3居B5戶型、140平方米左右3居B2戶型，分別位于B7和B8號樓。按照在售9500元/平方米的均價計算，特價房最多可節省房款27萬元。

還有新房通過競拍方式銷售，位于朝陽北路的珠江羅馬嘉園，對外宣稱均價19000元/平方米，四期小戶型是24000元/平方米，而目前該樓盤的所有房子都打八折，7月份更是推出3套低價拍賣房，13000元(7折)起拍 ，登記后可參與活動，依當日拍賣價簽約。據銷售人員介紹，該樓盤2005年夏天的銷售價格為6000多元一平米，到去年12月份的時候達到最高的21000元一平米，“現在房價比去年同期便宜了很多。”

“房車聯動，買房送車，送完為止，358輛汽車等您開回家！”，這是位于昌平區回龍觀體育公園北側的東亞上北中心打出的廣告，可以說是京城開發商“送車”規模最大的一次促銷活動，然而該樓盤的銷售現場并沒有出現所期待的火爆場面。據樓盤營銷負責人方先生介紹，其實“買房送車”只是一個噱頭，并不是真送車，而是折價沖抵房款。

另外，“購房即送停車位”、“一次性付款免收10年物業費”以及公共維修基金、契稅、合同印花稅等等各種“變形打折”成為開發商吸引購房者眼球的誘餌。

然而，如此花樣的促銷活動卻并沒有將低迷的市場帶入繁榮，根據北京房地產交易管理網數據統計發現，今年上半年北京住宅期房及現房網上簽約總量為40600套，其中期房上半年網上簽約為33284套，現房簽約量為7316套。去年上半年住宅期房及現房網上簽約總量為65004套，其中期房簽約總量為54290套，現房簽約量為10714套。今年上半年簽約量比去年同期下降了24404套，下降幅度達到38%。

今年1～5月，北京市商品住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降了48.8%，還達不到2003年同期的銷售水平。國家統計局剛剛公布的5月份國房景氣指數也只有103.34，比4月份回落0.73點，這是該指數連續六個月出現環比回落。

二手房市場受牽連

一手房市場的不景氣同樣波及到二手房行情，記者從中天置地的工作人員獲悉，目前位于潘家園附近的二手房均價在11000～12000元一平米，去年均價都在13000～14000元每平米左右，“比去年便宜了不少，現在是賣房子的人比買房子的人多，而且成交率非常低。”

李杰，房蟲，2006年4月在北京西大望路東方雅苑貸款購買了一套45平米的小戶型房子，該樓盤是2005年7月份開盤，開盤價是7800元/平方米，而他買時已經上漲到9200元/平方米。之后他開始一邊將房屋出租，一邊在等待房價的上漲，“去年年底這里的房價漲到18000元/平方米，我沒有賣，我想房價還有可能再漲。”

然而，令他沒有想到的是，受一手房價低迷的影響，二手房市場價格也在下跌。今年5月份，當他再次去房屋中介公司詢問價格時，工作人員告訴他，現在來登記售房的人數陡增，并且價格也已經降到了16000元/平方米，李杰決定要在奧運會之前盡快出手，可是“房子空了將近一個月了，來看房的人越來越少，每月的租金剛夠物業費和銀行貸款利息。”

據鏈家地產統計數據分析，2008年上半年二手房平均成交價格為9589元/平米，相比去年上半年的8428元/平米，漲幅為13.8%；也就是說2008年二手房價同比漲幅相比去年回落20%左右（2007年上半年北京二手房成交均價相比2006年上半年的6372元/平米，漲幅高達32.3%）。

鏈家地產市場研發中心認為，今年上半年二手房價基本處于停滯狀態（2008年上半年二手房平均成交價格相比2007年年底的9407元/平米漲幅僅為1.9%），與2007年上半年相比真正的漲幅實質都出現在去年下半年，這固然有整個市場大環境影響買賣雙方對房價心理預期走低的原因，但本質上還是近幾年房價上漲過快后的漲幅理性回落。

而在二三級樓市聯動愈加明顯的上海，二手房市場也是一片低迷景象。近日有來自中原地產上海公司各門店的統計顯示，6月份上海二手房市場成交量比去年同期下降了30%至40%，成交價格也呈平穩有降的趨勢。分析師表示，隨著投資者的淡出，從生活出發、以實際品質論高低的自住型理性購房成為主導力量。上海中原研究咨詢部所做的問卷調查還顯示，超過一半的受訪者表示還將繼續觀望等待。

最后，“鏈家地產”市場研發中心認為，2008年上半年二手房市場價量增速都大大放緩，這說明在經過前幾年的過快上漲后，供需心理都已逐漸趨于理性；但與此同時，從二手房市場的流通率來看，由于國家宏觀調控政策和房產市場增長過快因素的影響，相當一部分需求還未得到釋放，成交量進一步上漲仍將是未來的主流趨勢。

看漲：中國房價還有上升空間

針對目前國內樓盤的低迷狀態，人們對于房價是漲還是跌，眾說紛紜。

一向語出驚人的華遠集團總裁、華遠地產董事長任志強，對于目前的房地產市場前景他表示“不焦慮，因為房地產市場長期是看好的，房價永遠會上漲，華遠房子賣的很好，不擔心銷售”。

任志強稱，在房地產中有三個問題即住房政策問題、市場問題、產業政策問題，一直沒有搞清楚，才出現目前的混亂。政府的缺位，公共產品的缺失，政府寄希望市場當雷鋒，替其解決問題，“市場只有買賣雙方定價的才是市場，如果是政府定價的怎么叫做市場。”

任志強還說房價沒下跌，只是管理層和媒體希望房價下跌，相反，他認為房價永遠會上漲，預計今年局部地區還會暴漲。至于最近有些房地產在變相打折，“ 打折不表示不漲了，飛機有頭等艙和商務艙，商務艙打3折時頭等艙從來不打折，就算房地產的平均價格有所下降，但是市區好房子并沒有降價。”

素有“地產界思想家”之稱的萬通地產董事長馮侖在接受媒體采訪時表示，“我國房地產市場就像一出戲劇，戲演到一半，突然中場叫停，大多數人都在討論下面的戲怎么演，不明就里的觀眾紛紛退場，所以這段中場時間變成了無人喝彩時期。”

對于目前國內房價的預測，馮侖舉了個例子：如果一個城市人均GDP在1萬美元，那房價再漲就有風險了，如果GDP在4000-8000美元之間，緩慢上升的空間依然是有的。

馮侖稱，住宅市場在整個城市GDP達到1萬美金之前，以全世界的經驗看，每年有5%到10%的增長是非常正常的，現在的無人喝彩時期，價值會僵持，個別會下跌，但即使這樣，在城市GDP到達1萬美金之前，這個趨勢會保持。

馮侖還表示，在中國討論房地產問題實質就是住宅市場。而在未來15～20年內，中國房地產市場發展的強勁動力仍將是住宅產品，住宅的需求仍然很旺盛。此外，中國房價年均增長應該維持在5%～10%之間，如果超過15%可能就會引起消費者的不滿。

看跌：房價下跌成必然

在今年舉行的2008博鰲房地產論壇上，國務院直屬企業中國房地產開發集團公司理事長孟曉蘇講到，“房地產行業不要被這些年的行情慣壞，房價漲得不得了不要以為就是理性的，老百姓有意見。我們相信今年不會出現過度的波動，下半年是比較理性的。”

對于房價問題，易憲容則十分肯定地對媒體說到，“房價肯定要跌！居民購買消費模式改變以后，房價就會出現大的變化。” 他還表示，房價下跌不會給中國經濟帶來災難，因為，很簡單，價格是市場經濟核心，房價同樣是房地產的核心。

就目前中國的情況來看，上漲了8年的房價下跌是市場經濟內在邏輯、是中央政府的期望、是中國絕大多數人的期望、是中國房地產市場持續健康發展邏輯起點，是中國經濟健康持續發展的必由之路

日前在海南三亞參加21世紀房地產論壇時，北京科技大學教授趙曉表示，“今年10月份是一個很敏感的點，10月份是銷售的旺季，如果這個點開發商還是賣不動的話，市場的信心還是沒有恢復的話，我覺得這個市場的調整可能會進入一年以上，甚至到兩年以上完全有可能。”

為什么目前的房地產行業會出現如此困難的局面？這背后的奧秘到底是什么？潘石屹表示，這與全球經濟形勢有關，也與目前國內從緊的貨幣政策有關，但最根本的原因還是行業自身的原因。這幾年，行業發展速度太快，尤其是房地產開發商內心都期待能夠翻番、成倍地發展，本來2005年、2006年已經取得非常大規模的增長，到了2007年，全國房屋的銷售額又比2006年增長了44%，接近3萬億人民幣，這個44%壯足了房地產發展商的膽，拼命擴張，拼命囤地，而資本市場、股票市場對房地產上市公司的估值，也主要看他們的土地儲備，看他們擴張的規模和速度，一時，股票市場和土地市場互相激勵，形成正反饋，“嘯聲”一片。這就是產生這次房地產行業困難真正的原因

當然，房地產開發商敢降價也與銀行的承受力分不開。安家世行總經理楊大勇指出，銀行之所以得出房價下跌30%也扛得住的結論，主要由于銀行在給開發商的抵押貸款時，并不是按照開發商銷售的價格評估，而是根據銀行自身的評估體系給出的價格，一般情況下是房屋售價的70%，這也就意味著開發商在房屋預售前就已經可以從銀行拿到項目70%的抵押貸款。因此，只要辦理銀行抵押的項目，房價不低于目前銷售價格的70%，開發商就不會變成負資產，而其所開發的項目也不會變成爛尾項目。