生態農莊的投資與風險

廚衛齊全，51平方米的一室一廳；231平方米的蔬菜大棚，外加一個160平方米的露天院落。30年的使用期，總共售價24萬。如果不是沒有房產證，只有一張20年或50年的租期合同，足以讓城市中被房價所壓的市民為之垂涎。正是看中了這里面的商機，在北京郊區，如此的生態農業投資正在悄然流行。

溫室、大棚邊的“樣板間”

從北京城區的立湯路往北走，越過兩邊的綠野，驅車不到一個小時的車程，在昌平區興壽鎮肖村昌金路拐角的左側，就可以看到一片規劃整齊的“小區”。

進入“小區”，有專門的保安、物業看守，筆直的水泥馬路，以及聯排的住宅小獨棟。如果不是每戶人家的住宅旁都多出一個玻璃溫室、大棚——里面生長著郁郁蔥蔥、討人喜歡的黃瓜、豆角——的話，幾乎和一個普通住宅小區沒有任何區別。

為了方便前來看房者對“小區”規劃有更直觀的了解，這里也有1:1比例的“樣板間”，就建在溫室、大棚旁邊。

但是，這個小區對外的稱謂是北京市肖村都市農業種植合作社。這里的100多戶業主雖然清一色都來自城區，但綠油油的蔬菜大棚，現代化的電腦灌溉，忙忙碌碌的種植人員，似乎還昭示著，這里是一個合乎規定的農業生態園。

7月底，當《小康·財智》記者前往昌平區調查采訪時，該都市農業種植合作社的負責人告訴記者，只要一次性付19.8萬元，就能用“土地承包”的方式獲得一個200平方米左右的玻璃溫室，231平方米的鋼架蔬菜大棚，外加一個160平方米的露天院落。租期為30年。

如果再交4萬元，公司還可以幫業主建造一個和樣板間一模一樣，50平方米左右的一室一廳，里面水電，廚房，衛生間，上、下水齊全。“只要不改變房屋的結構、大小，業主還可以根據自己的喜好，自己裝修。”該都市農業種植合作社負責人稱。之后，每年只需要交納2500元的上地建設費即可。

園區要求業主唯一硬性的條件就是，房子旁邊的蔬菜大棚不能閑置。業主可以選擇自己種，也可以讓生態園的工作人員代替打理，將來的收入按照業主和生態園6:4分成。

該都市農業種植合作社總共200畝。共設計了出租單元150戶。該合作社負責人透露，目前生意還不錯，每天來看房的人很多。“150套，已經訂出100套，今年10月份就可以全部入住。”

最長可“住”50年

在順義潮白河岸邊，靠近京平高速公路沿河出口，有一個農業生態觀光園。記者了解到，為了吸引客戶，該生態園自己統一建好了54平方米的水、電、暖齊全的房屋，外加360平方米的蔬菜大棚(其中露天綠地100平方米)，售價18萬元，租期25年。除此之外，每年只需要交納2000元的物業費即可。溫室大棚的利益分成是業主和觀光園7:3。

而且，租賃年限和面積也可以靈活掌握。54平方米的房子，租期延長至30年的話，21萬元；租49年總價款增加至26萬元。該公司人士向記者介紹，如果在54平方米的基礎上，適當增加價款，加蓋3、4平方米，還可以將目前的一室一廳改為兩室一廳。“如果這樣還覺得小，還有大戶型——建筑面積在135平方米。條件是附帶2畝以上的大棚。租期25年的話，價位是36萬。”

事實上，在北京的郊區，尤其是順義、通州的潮白河兩岸，昌平小湯山這樣的自然環境優美，交通便利的區域，類似的生態農莊悄然成風，形式也大致雷同。

在同一個地方，此類的生態園也扎堆。甚至一家類似的生態園剛剛開始招租，附近另一家就把前者的合同文本直接拿到后，自己再去克隆一個出來。

就在距離小湯山鎮昌金路旁的“北京市肖村都市農業種植合作社”不遠，驅車大概5華里的距離，還有一家興壽鎮崔村辦的農業生態園。雖然距離前者，這里離北京城區更遠了些，但價格更為便宜。

該生態園有230多畝。在每戶800平方米的面積里，包括：143平方米的生活區、300平方米的種植園，外加上300多平方米的蔬菜大棚。同樣是30年的租期，總共僅需13.8萬元。

記者采訪得知，如果再加上5萬元，也可以在143平方米大的生活區里建一個80平方米左右的“住宅居室”。以后，每年只需交納1800元的地租和水電費即可。大棚里的產品也同樣是6:4分成。

這個生態園的經理告訴記者，去年這個時候，自己的項目售價還只是8.3萬元，但今年漲價了，因為周圍的類似生態園的行情都在看漲。

農莊=高爾夫球場+垂釣園+采摘園

雖然沒有產權，只有一紙的長期承包租賃合同，但有一塊屬于自己侍弄的土地，和城市中住宅毫無二致的設施齊全的居室，對城市人還是一種誘惑。從性價比上講，畢竟在這個房子上的花費要比北京4環內的房子首付還要少。此外，這里還有更新鮮的空氣和安靜宜人的環境。這吸引著每一個城市中的人。

據順義潮自河邊的生態觀光園負責人透露，該園15萬平方米，總共150戶，目前已經入住30戶。“來買的客戶主要是城里的市民，為了自己周末休閑度假用，或者父母養老。當地農民是買不起的。有些客戶是首都機場的退役飛行員。”

該生態園幾步之遙便是水草蔥蘢的潮白河。生態園的業務員在游說前來看房的客戶時，這里是必帶的參觀地。

由于臨近京平高速公路，開車的話，交通還算便利。即便如此，該觀光園的負責人向記者表示，將來，觀光園中還將有超市和綠色餐廳。“公司還試想，如果園區里住有退休醫生的話，還可以組建一個醫務室。”

為了吸引更多的城市人前來“買房”長期租住。有先見的一些生態園的“農民們”也在增加自己農莊的高附加值，以便招攬更多的客戶。

一畝私人農莊+垂釣園+明星體育公園+高爾夫球場+采摘園=25萬；小湯山隱園農莊，夢想之家，環境優美，物業完善。這是同樣位于小湯山的一家農莊用手機短消息形式發送的“廣告”。

這家農莊位于小湯山四海路東側，總共600畝大小。目前，門口依然還掛著某高新科技發展公司的牌子。

該農莊的銷售人員告訴記者：“25萬買20年的租期，并不貴。”因為在他們看來，這不但能得到一個2臥1室1衛1廚的80平方米住房、200平方米的溫室大棚、284平方米的獨門獨院；在農莊里還正在建一個600平方米的高爾夫練習場，還有只對業主開放的采摘園、垂釣園和體育健身公園、網球場。

“將來農莊外面要拉上圍墻，有專門的物業負責安保，和一個高檔社區沒有兩樣。”銷售人員稱，25萬目前只是起步價，將來還有上漲的空間。因為來看房的人絡繹不絕，第一期的130戶已經預定出不少。

政策范圍內擠出的“鄉間住宅”

仿佛是為了某種程度上的謹慎起見，各家生態園都不公開打廣告，而是靠口耳相傳，客戶互相舉薦，或者發手機短信廣告。對外的稱呼也都是清一色的“農業生態觀光園”、“農業種植合作社”或者“種植業配送中心”，等等。

甚至在各家農莊與客戶簽訂的承包合同上，表述也都很相似。“響應國家關于建設社會主義新農村的政策……發展生產、生態、旅游、休閑為一體的現代化農業……讓城市市民享受鄉村田園生活。”幾乎是每家合同中必備的關鍵字眼。

在實際操作中，各家生態園也極力把自己和政府正在打壓的鄉村小產權房撇清界限。

“這絕對不是房地產項目。我們整個園區都是搞生態農業的。不是買賣上地，而是租賃溫室大棚。”一家“農業種植合作社”的負責人向記者辯解，“之所以敢開發這些農莊，項目都是以農業大棚名義立的項，經過了村、鎮、區的層層批復。”

他也承認，對每戶來租賃大棚的業主，合作社都會事先聲明：“溫室和大棚不能荒廢，至少要種些東西，如果沒有時間或興趣，我們可以幫著打理。”

不但對溫室和大棚的種植進行限制，一般的生態園農莊會把住宅居室的面積牢牢限制在50平方米左右。雖然每戶出租大棚的面積都在好幾百平方米以上，但合同中就列明：不允許加蓋或加層，乃至大范圍地改變居室外觀。

“唯一的變通方式就是，你可以通過增加更大面積的溫室和大棚來增大自己的住宅居室。”潮白河邊的一家生態觀光園負責人這么告訴記者，他們的方式就是大戶型可以建到135平方米，但條件是附帶2畝以上的大棚。在該園區，普通的規劃都是一戶面積1畝左右，配一個小居室。

據了解，每家生態園都把建筑面積控制在整個園區面積的5％至8％。這些示范園的立項都是在農業耕地上的政府溫室大棚扶持項目，經過當地政府的立項、驗收。

北京市政府顧問、中國農業現代化研究會副理事長袁士疇告訴《小康·財智》記者，根據國家相關土地法規和有關政策，為了農產品的集中整理、包裝和粗加工，是可以在整個用地上的5％至10％的范圍內建造臨時工作間為農業服務的。“但并沒有統一對溫室、大棚等設施農業、示范農業中工作間等輔助用房做具體面積限制。”

在北京周邊的上述生態園中，居住面積操作上，幾乎都是當地區級政府中的農業管理部門在變通掌握。中國農業科學院農業經濟研究所教授蔣和平在接受《小康·財智》記者采訪時稱，“全國各地也都是如此，農業部等主管部門也并沒有制定統一標準。溫室大棚配備工作間，主要從考慮冬季的農業生產角度考慮的，只要求簡易、實用。”

因此，從某種意義上，在每一家農業示范園里，不乏有些人純粹是為了獲取一個在城市里如此便宜的價位是絕對難以買到的30年居住權。但就整個園區看來，他們確實在規劃之初就讓自己在符合國家的現行土地政策和農業政策的許可范圍內發揮想象力——統一的規劃、住宅的現代化乃至后期的物業配套，盡量讓每種想法的人住在這里都感覺宜居。

“想想看，你自己在家門口的菜園里種植蔬菜吃，會是什么感覺。”一位示范園的負責人如此對記者說。

位于興壽鎮崔村的農業生態園同時也是昌平區的蘑菇養殖基地。作為農業項目，除了政府的扶持，還需要更多的資金投入。“即便我們是把溫室大棚租給城里人，這也是讓他們參與農業示范園區的建設。”該生態園經理稱。

補貼拉低農莊投資成本

農業示范園熱的大背景是北京乃至全國各地，政府對設施農業的扶持力度正在逐步加大。

所謂設施農業就是通過溫室大棚等高科技的基礎建設，進行高效生產的農業發展模式。2006年4月24日，北京市涉農八部門聯合下發《關于發展設施農業的意見》，提出大力扶持發展設施農業，并明確了扶持條件和扶持內容。

該意見規定，“北京各區縣全年新增設施總面積在5000畝以上，且區縣有鼓勵新建設施農業發展政策的，將被作為市級重點扶持區縣予以扶持。”

《小康·財智》記者從北京市農委信息中心獲取的數據顯示：截至目前，北京市已發展設施農業27萬畝，從今年起至2012年，全市每年還將新增設施農業4萬畝，市財政還將每年投入補助資金6億元用于發展設施農業。

北京市農委一位負責人向《小康·財智》記者透露，“2008年全市的補貼標準是：按照規模不同，對新建符合要求的日光溫室，每畝以獎代補扶持1萬元至2萬元；鋼架大棚，每畝以獎代補扶持4000元至6000元。具體到區縣，加上其他扶持政策，比這個數目還要高一些。”

為鼓勵溫室、大棚建設，順義、昌平等區縣政府農委、財政局都下發了對各自屬地設施農業的補貼標準。

粗略算下來，一座200畝左右的生態園，經過區農委、財政局等單位組成的驗收組驗收合格后，即可獲得數百萬元的補貼。

順義一家生態觀光園負責人透露，從投資成本上說，由于補貼的可觀，拿地的錢，其實已經可以忽略不計了。主要的成本還是在建設生態園里面的住宅設施、餐廳等公用設施方面。

以該生態園為例，一座54平方米住宅面積的出租單位建設成本在7～8萬元，售價在18萬元左右。比起種植農業，公司的投資成本將可以很快收回。

記者了解到，該生態園注冊的公司，其身份就是主要經營蔬菜、水果配送，供應北京各大超市、賓館飯店，在該公司辦公室的墻壁上，還陳列著農業部、北京市農委為其頒發的安全食品認證、無公害蔬菜以證。

“公司的打算就是，利用這些出租單位的收益，迅速把投資成本收回來，接著做純粹的溫室蔬菜、水果。”該生態園負責人表示，畢竟，后者還是更擅長。

家住北京德勝門外的吳先生也看到這其中的商機。吳先生的父親退休后一直在老家昌平區興壽鎮的農村生活，通過村里的關系，吳先生承包了40畝地。租期為3。年。他透露，“2007年，當時拿地時，一畝地還不到1000元。現在高的已經漲到了2500元一畝。”

最初，吳先生把地里的溫室大棚建好以后，便分別按棚租給一些公司和城里的單位。這些單位把此當自己菜地，自己種菜。一般租期并不長，大致都在3到5年左右。

對比周圍別的生態園的一次性30年的“居住加種植”模式，他也按捺不住了。當然，讓他擔憂的地方就是，僅憑自己有限的資金和管理能力，萬一投資了以后，“一百套僅出租三、四十套，成本收不回來，也是一個問題。”

目前已經投資了類似生態園的人士向《小康·財智》記者透露，從村里拿到地也是一門學問，目前的價格都不是絕對透明的。租多少年，該收多少錢都不是明碼標價，這也為將來雙方的糾紛埋下隱患。

政府曖昧的支持態度

每個農莊、生態園有信心的動力更多還在于當地政府的支持。

昌平區農委相關負責人告訴《小康·財智》記者，根據設計圖紙上的生產標準和建設標準，由相關單位組成的驗收組每年年底也會進行檢查。“可能會有一些生態園并不是真正熱心發展農業。但只要生態園是按照規劃在種植蔬菜、花卉，是挑不出毛病的。”

該官員也表示，政策只能正面引導絕大多數的生態園致力于設施農業的發展。對現在“居住加種植”做法，法律并沒有明文規定禁止，

記者從小湯山四海路上那家掛著“高新科技發展公司”的農莊負責人口中獲悉，該農莊不僅是政府花大力氣扶持的草莓園。在當地政府所倚重的每年一度的草莓節上，農莊還是接納外來參觀的定點單位。這些細節，足可見地方政府對這件事看法和定性上的曖昧。

該公司之前是昌平區小有名氣的林業、苗木種植公司，正是看中了生態農莊的商機，在拿到了政府的批文，順利在村里租到了地以后，該公司才決心投資。

“我不是給你夸海口，如果將來不是因為違法行為，而遭政府取締，我敢在合同里給你寫上雙倍賠償損失。”該負責人要給記者打“保票”。

有一位投資農莊的人士向記者坦言，如果純粹在農村搞設施農業、生態農業，在高投資下，效益不高而且回收慢，與開發能招攬城里來的有錢人居住的農莊相比，當地村民和政府會選擇哪一種，結果顯而易見。

就在那個“高新科技發展公司”農莊里，農莊負責人透露，前期已經投資了三千萬宋建設物業樓，用于將來的農莊管理和溫室大棚的日常打理。這對于當地農民自己發展溫室來說，是不可想象的。

順義潮白河岸邊的生態觀光園負責人還向記者展示：公司在當地開發農莊以來，村里已有幾十個村民被安排進入農莊，平均每人月工資1500元；平時，公司還為村民出資修馬路，搞義診。“這些都是在幫助當地農村建設，如果我們不來搞農莊，這些地里種的還會是價格低廉的麥子。”

生態園投資有無風險?

但是，專家們看上去更冷靜。蔣和平認為，真正的設施農業是和目前這種做法有本質上的區別的。農業科技園、生態園的資金投入應該主要是用于生產。這才是政府政策補貼的初衷。一旦政府察覺到發展過程中出現偏差，今后的補貼可能會有所調整。

“溫室農業，本身的投資是低廉的。但生態園一旦做起了房產、物業的這一塊，未免牽扯更多的投資和精力，無形中也就加大了農業投資的成本和風險。”蔣和平在接受《小康·財智》記者采訪時說。

袁士疇表示，雖然在目前，“居住加種植”還沒有被決策層明確定義為違規建房，但它投資模式最大的風險就是——“畢竟是偏離了農業用地中耕地的根本性質。一旦遭遇農業政策調整，這種承包租賃合同的法律效力將是無力的。”

在與生態園簽訂合同時，都市農業種植合作社的每一個銷售人員都會很負責地提醒客戶，這是一份土地承包合同，30年過程中也會有風險存在的。

在該合作社提供的土地承包合同里，還明確注明：“如遇政府征地、拆遷，甲方(合作社)同意拆遷方地上建筑物及附屬設施的賠償全部歸乙方(客戶)所有。”

通常的簽約模式是：合同是客戶與生態園簽，和村里的集體單位不產生關系。如果客戶需要，生態園也會把自己與當地所在集體單位簽訂的土地承包合同副本復印一份給客戶。

為了讓有意向的客戶放心，生態園也會不斷地安撫客戶，從政策層面說，生態園區的土地都是基本農田。也就是說，被政府征用、劃撥的可能性要遠遠小于其他土地。

為了促使更多的投資致力于設施農業生產，解決根本的土地租賃合法化問題，政策決策層也正在試圖研究更為變通的促進土地流轉的可行性辦法。

在占北京市設施農業面積60％的大興區，當地政府正在鼓勵農民調換土地，以建設規模化統一、規范的溫室大棚。這些仿佛都是生態農業投資利好的消息。

根據我國現行的土地管理法，集體土地承包給該集體之外公司或個人，承包期限可以由合同約定，這也就意味著租賃合同期限可以逾越通俗意義上的30年大限。

有人走得更遠

有投資風險分析人士認為，只要不去從根本上觸動、扭曲現有的設施農業政策，把主要精力用于溫室、大棚農業生產，不是過多致力于擦邊球——“住宅”的銷售和管理，生態農業還是有投資的空間和前景的。

然而，在北京的郊區，各個農莊正在邊風風火火投資，邊揣摩決策層態度，小步試探前行時，有人卻走得更遠。

在北京通州的姚辛莊，靠近京沈和京津塘高速，一座320畝、計劃入住231戶的“歐式獨棟莊園”正在日現雛形。

在每戶289平方米的面積上，除了一個84平方米的溫室，134平方米的院子，還有一個占地60平方米，居住面積130平方米的兩層小獨棟。交納60萬元的建造費后，每年只需再交4800元的租金，就可獲得50年的租期。

該農莊還許諾，這里是公司化經營管理的豪華物業。在其招攬顧客的廣告詞上寫著：“享有健康，擁抱財富，京東運河獨辟一處休閑居住、養生耕種為一體的歐式獨棟。”

雖然，該農莊同樣聲稱，自己是農民以土地入股的都市農業；也遵循著“管理用房建設占溫室大棚面積10％以內”尺度的行業潛規則；同樣是出租土地，而不是出賣房子。甚至，農莊的負責人還向記者展示自己5。年的土地使用權證書、公證處的證明，以及通州區政府發布的林林總總的有關文件。

但他的若干同行們依然很憂慮。一位農莊的老板認為，在示范農業、設施農業的范疇內，開發、投資有創意的農莊仍有余地。但沒必要去過分挑戰政府的極限 一比如在建筑面積上大做文章，然后大肆拋售豪華住宅。“某些人走得太遠，會連累其他人，殃及整個行業。”

仿佛，前車之鑒，并不遙遠。2008年7月8日，國土資源部通報了全國10起典型土地違法案件。其中一起便是：遼寧省查處的大連市旅順口區雙島櫻桃園非法占用基本農田案。

國土資源部在通報中陳述的詳情是：2006年5月，鄧某承包大連市旅順口區張家村147畝耕地。然后以建雙島櫻桃園設施農業為名，非法占用其中22.92畝基本農田建設別墅165棟，并對外銷售。

最終，該櫻桃園遭遇的結果是：限期拆除非法建筑物，恢復土地耕種，并處以耕地開墾費2倍的罰款。

一位行事更為低調的農莊負責人告訴記者，對于他們來說，非但不敢搞兩層小樓，就是業主不在農莊的溫室里種蔬菜、花卉，他們都會代為補種上。“至少，你要在政府搞航拍時，讓人一眼看上去感覺像一個正常的溫室大棚。”