樓市何時見底？

大眾的一貫心理是買漲不買跌。政府愈救市，百姓愈觀望，在此種氖圍中，樓市抄底仿佛并不容易。2009年房地產(chǎn)市場將上演更慘烈的價格戰(zhàn)的預期在影響著準備購房的人。

在各地均陸續(xù)出臺了救市的舉措之后，11月26日，央行公布了今年四次降息中幅度最大的一次降息。在降息之下，樓市是否能夠走出專家預言中的低谷?

降息下的樓市

在中央政府啟動了4萬億救市計劃后，作為一系列調(diào)整政策中的一個——11月26日，央行決定進行11年來從未有過的大幅降息——從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。

中易安房地產(chǎn)擔保有限公司北京總經(jīng)理徐志東在接受《小康·財智》記者采訪時說，作為今年四次降息中幅度最大的一次，“此次大幅下調(diào)存貸款利率，有望強有力地影響消費者心理，刺激需求的釋放。”

“可以預見，持有成本明顯減少會讓更多消費需求重新回歸到房地產(chǎn)市場當中。”徐志東說。

根據(jù)測算：以貸款50萬元、期限20年的等額本息還款法計算，如果執(zhí)行0.7倍的優(yōu)惠利率，降息前月供為3310.8元，降息后月供為3105.3元，每月節(jié)省多達205.5元，總利息能減少近5萬元。

據(jù)了解，本次降息當中，5年期以上商業(yè)貸款利率下調(diào)108個基點，公積金利率僅下調(diào)54個基點。調(diào)整后，公積金利率4.05％已經(jīng)接近商貸優(yōu)惠利率水平。

測算下來，按貸款50萬元、期限20年的等額本息還款法計算，公積金月供為3043.1元，商貸優(yōu)惠利率(0.7倍)月供為3105.3元，二者相差62.2元。相比之下，公積金利率相對商貸已經(jīng)沒有明顯的優(yōu)勢，因此，央行此次大幅降息后，預計商貸比例將有所上升。

在開發(fā)商方面，潘石屹稱，這次降息首先是讓一些負債高的房地產(chǎn)企業(yè)可以暫時喘口氣了。“像萬科等一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額都在百億左右，此次降息意味著企業(yè)的財務成本一下降低了上億元，這個幅度是很大的。對SOHO中國來說，雖然公司負債率不高，但降息有助于整體經(jīng)濟轉暖。”

徐志東認為，降息只是一個利好的信號，并不能真正解決房地產(chǎn)開發(fā)商的燃眉之急——在成交量低迷的態(tài)勢下，開發(fā)商最迫切希望的是銀行信貸的松綁。在他看來，在這個節(jié)骨眼上，行業(yè)洗牌是必然的。“撐不住的只能面臨著破產(chǎn)或者被兼并。”

樓市還要繼續(xù)調(diào)整嗎?

11月20日在北京展覽館舉行的第七屆住博會上，著名房地產(chǎn)研究學者、北京師范大學金融研究中心教授鐘偉提交了一份“房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報告”。在該報告中，鐘偉預測，2009年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將達6765.69億元。這也就意味著房地產(chǎn)可能給中國商業(yè)銀行帶來的不良貸款是驚人的。

鐘偉認為，2009年的房地產(chǎn)市場有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場進一步走向蕭條，進入_個長期的深度調(diào)整期，在2009年全年行業(yè)沒有復蘇勢頭；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多時間的調(diào)整以后，到2009年底出現(xiàn)較為明顯的復蘇勢頭，房地產(chǎn)市場重新走上較為強勁的發(fā)展軌道。

“房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性明顯大于短期調(diào)整的可能性。”鐘偉說。

鐘偉認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇的并不單純是資金供求缺口問題。而是預期變壞。在這種預期變壞下產(chǎn)生了“三重緊縮”效應。

第一是消費延遲，無論是投資型還是自用型購房者都在持幣待購，這種觀望本身就是一種不斷惡化預期的自我循環(huán)。

第二是即便商業(yè)銀行意識到對房地產(chǎn)業(yè)過度收緊貸款可能會使得行業(yè)調(diào)整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當維持對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是理性和必要的。但從單個銀行來看，哪家率先收緊了開發(fā)貸款，就等于把房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行帶來的風險轉嫁到了尚未收緊房貸的銀行。

第三是中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項目利潤率，但有助于其規(guī)避市場風險，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就面臨著建造成本上漲、土地儲備資金不足等全方位的壓力，市場觀望幾乎等同于開發(fā)商失去了規(guī)避市場風險和項目風險的最主要手段。

鐘偉認為，“上述三重緊縮，均不是通過簡單放松房地產(chǎn)的信貸就可以解決的。”

徐志東稱，市場的信心傳遞和政府的決心將決定明年房地產(chǎn)行業(yè)的命運。“明年5、6月份對這個行業(yè)是個坎。但絕對不會出現(xiàn)房價暴跌的情況。”

“國家目前出臺的一系列新政，降低利率，其實都是刺激大家消費。買房的人一多，價格自然就會上來。”徐志東說，“房價肯定不可能下降到2006年的水平，如果降到那個程度，大家肯定是不買房，而忙著去解決溫飽、吃飯問題了。”

明年春展將是風向標

在開發(fā)商的期盼中，11月21日，北京市建委等11個部門聯(lián)合印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，正式表明姿態(tài)，出手救市。政策涉及：降低住房交易稅收負擔、調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準，加大住房消費信貸，特別是公積金貸款支持力度，鼓勵居民合理的住房消費，活躍市場交易。

亞豪房地產(chǎn)服務機構營銷總監(jiān)朱曉東對《小康·財智》記者分析，整體來看，北京的政策沒有超出之前中央和各個地方出臺的房地產(chǎn)政策范圍。而就這一政策而言，并不能根本改變北京目前樓市的整體面貌。外地雖然都在大幅度降，但北京的降幅相對來說是最小的。

“政府救市雖然有一些效應，但是效應不會很大。2008年快到年底了截至目前在北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)上掛的那些項目，現(xiàn)在成交量在40％以上的占多少?”朱曉東提出質疑，其實很多數(shù)據(jù)可以說明一切問題的，因為老百姓手里面的錢和目前的市場價格產(chǎn)生了一個空檔或者是一個太大的空間。

在商品房市場觀望情緒濃重的環(huán)境下，持幣待購之風甚至波及到了原本價格比之周邊市場價低廉的限價房。據(jù)了解，在剛剛結束的北京今年首批限價房搖號配售中，14058戶配售家庭中，有2794戶放棄了選房，約占19.9％。樓市觀望之風可見一斑。

朱曉東分析，政府不妨用更見效的途徑來消除樓市的觀望，促進成交量，那就是以政府的名義來搞大團購與開發(fā)商談判。

“明年的春展將會是一個風向標。”朱曉東認為，現(xiàn)在是政府和百姓雙方在擠壓房地產(chǎn)市場的水分，從現(xiàn)在到明年6月份之間，市場的觀望與低迷在這一時期可能還將繼續(xù)存在。

增值保值地段何在

徐志東認為，目前投資房地產(chǎn)可能不是一個最好的機會。但這并不意味著投資房地產(chǎn)就是錯誤決策。房市的投資與投機是截然有別的，投資是長期持有。

“房產(chǎn)投資的關鍵是找到一個租金回報與月供間最相匹配的空間。目前的房地產(chǎn)市場投機客幾乎已經(jīng)沒有了。關鍵是找到能夠真正保值增值的地段與樓盤。”徐志東說。

徐志東稱，就現(xiàn)在投資來講，有兩種選擇。如果有經(jīng)濟實力，可以考慮CBD等租金可觀的大商圈；再就是地鐵等周邊地段的樓盤，條件是交通便利，可供工薪階層租住。他認為，在目前政府的樓市政策導向上，投資后者更為有利。

11月16日，貫穿北京南城的地鐵大興線全線動工。該工程預計于2010年12月通車運營。與此同時，明年一季度，北京地鐵7號線、14號線、15號線一期、昌平線、房山線和西郊線也將開工建設。同時，還將力爭開工建設S1線(門頭溝線)。

加上目前已經(jīng)開工的4號線、10號線二期、8號線二期、6號線一期、9號線、亦莊線等7條線路。明年，北京的在建地鐵線將達到13條。

“明年的北京房地產(chǎn)市場將上演更慘烈的價格戰(zhàn)。”朱曉東分析，在這種背景下'選擇軌道交通周邊的樓盤將是增值保值的一種首選。

“正是由于人們都看重軌道交通邊樓盤的這一保值、增值效能，無異，這一類型的樓盤已經(jīng)成為透支型物業(yè)。”朱曉東說，2008年軌道交通沿線樓盤的價格其實已相當于2012年這一樓盤的價格。

朱曉東認為，在這種情況下，消費者不妨可以選擇以地鐵站點為圓心，半徑2公里范圍內(nèi)的樓盤。“這也就意味著這個范圍是離地鐵站兩站地遠。”

賈玉鵬是北京北五環(huán)外、立水橋附近的明天第一城項目的業(yè)務總監(jiān)。該樓盤一推出就迅速銷售告罄，目前該樓盤的二手房依然炙手可熱。

根據(jù)歷史記錄，2005年10月，明天第一城開盤時均價為每平方米5200元，目前二手房價位為每平方米9625元。

賈玉鵬說，當初拿地的時候就是看中了明天第一城臨近5號線、13號線軌道交匯點這一條件。

“當時明天第一城的定位就是小戶型、低總價。滿足工薪階層、白領。主要的人群就是針對首次置業(yè)的25歲至35歲的消費群體。”賈玉鵬稱，軌道的高速、準時，再加上樓盤的自身特點，使當時的明天第一城成為人們選擇增值投資的首選。

“從明天第一城的經(jīng)驗看，其價格、價值的體現(xiàn)有兩個關鍵的節(jié)點。第一就是當?shù)罔F(5號線)開工日期確定以后，樓盤的價格開始飛漲；再就是地鐵通車半年后，二手房開始明顯升值。”賈玉鵬說。

鴻坤理想城位于北京南四環(huán)外、西紅門附近。貫穿北京南城的地鐵大興線從其西側地下越過。該樓盤營銷策劃中心主任常世芳在接受采訪時告訴《小康·財智》記者，今年以來，該樓盤已經(jīng)創(chuàng)下了6月份、11月份兩個自然月各銷售一個億的記錄。

一站地到地鐵、一居總價50萬是該樓盤的宣傳口號。常世芳稱，該樓盤最初的定位就是面對剮性需求的一次置業(yè)者，小戶型、低總價。“這也是公司的一個策略，在目前的市場下，推花園洋房、雙拼別墅肯定不行。”

賈玉鵬說，在目前的市場觀望態(tài)勢下，要選擇增值保值樓盤項目，軌道交通沿線一公里之內(nèi)的小戶型應該值得重點關注。

“尤其是軌道交通的交叉點、端點以及臨近端點的延伸點，都是可選擇的地段。”賈玉鵬認為，根據(jù)以往的經(jīng)驗，這些地段的物業(yè)形態(tài)之前一直都沒有處在大家關注之中，一直都未漲，而搶占先機進行選擇就意味著大的增值空間。