福州樓市的后“兩會”猜想

樓市表情

“拐點論”和萬科降價波

2007年的樓市可謂風(fēng)云突變，一波三折，充滿戲劇色彩。房價在一片火爆熱炒之后，突然遭遇寒潮，成交量萎縮，市場低迷。開發(fā)商、購房者都被動地陷入到觀望氣氛中，對蕭瑟一片的樓市無所適從。而在這場僵局之中，又以王石的舉動最為引人注目。他先是坦言樓市拐點已顯，后是率先下調(diào)房價，從深圳到廣州，從武漢到成都，從上海到北京，一路席卷而來，大有山雨欲來風(fēng)滿樓之勢。一時間，拐點論、降價波喧囂塵上。面對拐點論，面對降價波，對于當(dāng)前的購房者和開發(fā)商來說，買與不買，賣與不賣，都是一個問題。消費者關(guān)心“拐點”，更多關(guān)心的是房價的走勢。2008年的房價是繼續(xù)上升?還是掉頭向下?現(xiàn)在是不是入市購房時機?“降價波”則給開發(fā)商帶來了兩難選擇，是跟風(fēng)降價還是死扛力保樓市的上漲空間，成為了開發(fā)商不得不面對的問題。樓市真的要拐了嗎?萬科降價對樓市的影響究竟有多大?

權(quán)威聲音

是“調(diào)整”不是“拐點”

對于近日引起業(yè)界沸沸揚揚的“樓市進入拐點”的說法，建設(shè)部黨組書記、副部長姜偉新目前在接受媒體采訪里明確表示，“我們不提拐點這個說法，也不同意拐點的說法。”至于房價是否還會繼續(xù)下降，姜偉新表示房價問題很復(fù)雜，要綜合多方面因素。姜偉新同時還透露，“在沒有出現(xiàn)必須要出臺政策的前提下，我們近期不會出臺新的樓市調(diào)控政策。”

著名經(jīng)濟學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉日前在接受本刊和觀點地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合采訪時表示，當(dāng)前房地產(chǎn)是“調(diào)整”不是“拐點”。趙曉認為2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“拐點”的可能性是30％，出現(xiàn)“調(diào)整”的可能性是70％，在趙曉看來，調(diào)整和拐點有著本質(zhì)的區(qū)別。調(diào)整是指“價格會出現(xiàn)波動”，但目前房地產(chǎn)上升的基本勢頭沒有變，經(jīng)過短暫的回落之后，價格將繼續(xù)上揚。但如果直接從頂點一傾而瀉下，這叫“拐點”了，拐點的重要特征是不可能再回到原來那個高點上去。在趙曉看來，房地產(chǎn)有著良好的發(fā)展機遇，流動性過剩給予了城市化進程與房地產(chǎn)充足的資金，中國城市化進程最多只完成了40％，房地產(chǎn)行業(yè)起碼還有2／3的空間，因而無論從城市化還是從房地產(chǎn)發(fā)展的空間來講，其成長空間依然很大。

對于萬眾矚目的萬科降價行為，趙曉也向記者做了精彩闡述，王石“賣拐論”及“萬科降價沖擊波”不亞于一次宏觀調(diào)控。他進一步解釋說，“從07年的市場來看，投機性的需求的增長已經(jīng)超過了自住性需求的增長，這個增長是跟投機性的需求聯(lián)系在一起。如果市場的信心開始發(fā)生變化，這個投機性的需求、投資性的需求會很快就消失，轉(zhuǎn)而會出現(xiàn)套現(xiàn)，要把買的房子賣掉。而改善性的需求在觀望的心態(tài)下也會推遲。”市場的預(yù)期開始發(fā)生變化，從而會對市場產(chǎn)生影響。在趙曉看來，王石“賣拐”和萬科隨即降價，正是確認并推動了市場預(yù)期的變化。

現(xiàn)在的情況是，如果政策繼續(xù)緊縮，資金不充裕的企業(yè)將會很難過。萬科就可以趁別人難過的時候，迅速低價從別人手里把地拿過來。所以降一點房價的損失可以迅速從土地購買上賺回來。趙曉表示，其實王石是看準(zhǔn)了市場是“盤整”而不是“拐點”，但他說拐點對市場的影響是極大的。

日前，就拐點論及萬科降價波等市場熱點問題，心家泊地產(chǎn)總經(jīng)理王錚也接受了本刊記者采訪。王錚旗幟鮮明的表明了他的觀點，從宏觀上看，中國樓市向好。王錚說，從去年開始的一系列對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，是針對房價漲幅過快、CPI居高不下的一個行政調(diào)控，目前人民幣仍存在升值壓力，若股市和樓市還保持前兩年的急速升值，勢必有大量的獲利盤退出，對中國經(jīng)濟不利。“因此，本輪調(diào)整與其說是對地產(chǎn)的調(diào)整，不如說是對國內(nèi)目前流動性過剩的調(diào)整。”王錚認為調(diào)控的持續(xù)時間不會太久。“由于目前中國經(jīng)濟的趨向是好的，如果繼續(xù)加壓，反而吸引海外熱錢的抄底，因此本輪的調(diào)整一定會有個度，中國經(jīng)濟和樓市長期看好。”

“回到福州樓市來看，從樓市投資來說，還是以個人投資為主，機構(gòu)投資很少。而個人投資的特點就是觀望性強，投資轉(zhuǎn)手率低，對市場作用小。這一點在目前二手房雖然成交量下降，但價格仍維持在去年較高的水平得到證實。從消費潛力來說，福州作為中國知名的僑鄉(xiāng)，擁有不可估量的海外華僑投資資金和熱錢，隨時都能快速的注入福州樓市，而且保守估計不會少于100億美元。”

“總而言之”，王錚總結(jié)道：“我們不能孤立的分析房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)的發(fā)展與國民經(jīng)濟、金融、民生息息相關(guān)。我們同樣不能孤立的從中國看房地產(chǎn)市場，在經(jīng)濟全球化的今天，海外投資對我們的房地產(chǎn)市場都能產(chǎn)生巨大影響。”

對于萬科降價波，王錚亦進行了一番于情于理的分析，萬科是國內(nèi)行業(yè)的領(lǐng)先者，它的一舉一動總能特別引起媒體市場關(guān)注，“應(yīng)該說，降價≠貶值，把萬科的降價理解為一種特別的營銷手段更為合適。從另一方面說，在目前銀根緊縮的客觀環(huán)境下，像萬科這樣主要從資本市場融資的上市公司，盡快的實現(xiàn)資金回報和周轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)漂亮的財務(wù)報表是上市企業(yè)對投資人負責(zé)的基本表現(xiàn)。適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠策略，加上自身的品牌和品質(zhì)優(yōu)勢，當(dāng)然更有助于萬科在緊縮的資金環(huán)境中的資本回籠。”王錚認為，在萬科“降價波”中，萬科無疑是最大的受益者和影響者，不僅快速回籠了資金，也贏得了責(zé)任開發(fā)商的口碑。

王錚同時表示，萬科的“降價波”對其他開發(fā)商無疑形成的是一種價值壓力，“特別是福州的開發(fā)商。畢竟萬科的房價在全國各地市的區(qū)域內(nèi)一般都是佼佼者，五四北的項目也不會例外。”王錚還表示，“萬科標(biāo)準(zhǔn)”將會很快在福州的市民心中建立，福州樓市的品質(zhì)競爭將會正式開始。

海西觀點

復(fù)蘇并理性回歸

在王石“賣拐論”及“萬科降價沖擊波”的沖擊下，拐點會空降海峽西岸特別是福州嗎?福州樓市能否“獨善其身”，走出一片屬于自己的春天呢?

2008年的福州樓市在無盡的期待與猜測中，將變得波瀾壯闊。大品牌、大片區(qū)、大樓盤與大策劃，都將在2008年精彩上演。金錢大于內(nèi)容的2007年樓市，也將在2008年里，真正成為一場行業(yè)智者的較量。

資深地產(chǎn)專家劉福泉教授認為，在市場中，沒有一種產(chǎn)品的價格只升不降，房地產(chǎn)也不例外，住宅市場持續(xù)熱了十年，也該消停一下了。劉教授認為目前房地產(chǎn)市場進入了一個整合期，這個時期價格會出現(xiàn)一些調(diào)整，特別是價格有跳空缺口的城市，比如，2007年萬科進入福州時，房價就有一個陡然的上升。

劉教授說，房地產(chǎn)市場是否從此進入拐點，判斷起來很容易，在他看來，就是對國民經(jīng)濟的看法，如果國民經(jīng)濟惡化房價就會狂跌，反之，房價會經(jīng)過調(diào)整溫和上揚，因為土地是稀缺資源，具有不可再生性的價值，房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹功能。

在劉教授看來，2008年福州的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的可能性是存在的，劉教授從三個方面來佐證他的觀點：一是福州的房價并沒有特別高；二是在海西建設(shè)中，福州的城市作用會逐漸強化：三是剛性需求逐漸回升。劉教授指出，關(guān)于剛性需求可從節(jié)后福州逐漸增加的房產(chǎn)交易量看出。春節(jié)后，大量積聚的剛性需求快速進人房地產(chǎn)銷售市場，同時帶動了房價的同步上漲。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2008年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比增長了11.3％，其中福州漲7.8％。由此可見，盡管福州樓市在節(jié)前遭遇調(diào)控，但市場依然存在大量自住型置業(yè)的強勁需求，而這些因素將是促成樓市回暖的中堅力量。

零距離營銷策劃公司總經(jīng)理陳晶在接受本刊記者采訪時表示，前幾年，整個房地產(chǎn)市場非常好，福州的地產(chǎn)行業(yè)也是突飛猛進地在前進，不少開發(fā)商都爭先恐后地上馬項目。隨著市場發(fā)展到一定的程度，隨著多項新政出臺及6次加息，2007年下半年福州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了嚴峻的考驗和盤整。在陳晶看來，這種考驗、盤整和調(diào)整是必然的，也就是業(yè)內(nèi)所稱的“理性回歸。”

陳晶向記者進一步解釋，這種理性回歸對市場而言是有好處的，對于開發(fā)商而言，將促進他們對產(chǎn)品進行精益求精地設(shè)計與開發(fā)，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力和競爭力，同時這種理性回歸也是一個強者更強的優(yōu)勝劣汰過程，隨著市場競爭的激烈，那些實力不濟資金不充裕的企業(yè)將被淘汰出局，而土地跟資金也會越來越集中到品牌企業(yè)手中：對于購房者而言，他們能住上性價比更高，質(zhì)量更好的房子。

中庚集團企劃總監(jiān)陳其利認為，在過去的相當(dāng)長一段時間，中國的房價確實存在一些非理性的因素，導(dǎo)致國家利用經(jīng)濟杠桿進行相應(yīng)的宏觀調(diào)控，使得市場有一些波動和調(diào)整。但這不是樓市拐點，而應(yīng)被看作是一次理性的、積極的市場高位盤整。陳其利說， “因為支持房價的決定因素沒有改變a”陳其利還表示，房地產(chǎn)市場長期向好的大趨勢不會變，但他也指出，因為這次的市場盤整動作比較大，影響市場發(fā)展的因素也很多，所以具體回暖的時間要看市場的整體表現(xiàn)。也許時間會比較長，也許會很快。在眾多促成市場回暖的要素中，陳其利說，“我覺得最重要的應(yīng)該是消費者信心，所以開發(fā)商只有提供真正高性價比的產(chǎn)品，才是撬動市場的關(guān)鍵因素。”

市場連線

“計劃”與“市場”并濟

進入節(jié)后，福州市房產(chǎn)交易開始逐漸增加。通過長時間的走訪，記者了解到一些樓盤在春節(jié)后紛紛迎來了銷售月。中天·金海岸6期95平方米江灣觀景高層“逆市而上”，創(chuàng)出佳績；東方名城1月27日開盤至今僅月余，超7億元的成交量一度在福州樓市成交榜上獨領(lǐng)風(fēng)騷：2月底，正祥·尊園的接待會館剛公開就陸續(xù)接到客戶認購，現(xiàn)認購情況已超出了預(yù)期。新的數(shù)據(jù)表明，進入2008年以來，福州樓市呈現(xiàn)了低價房供銷兩旺，別墅等高端住宅漲價熱銷的“杠鈴”現(xiàn)象，位于“中部”的樓盤則相對冷清，日子不那么好過。

在這之前，福州市房地產(chǎn)主管部門公布了《2008年福州市住房建設(shè)計劃》。計劃顯示，2008年度住房建設(shè)總量目標(biāo)為520萬平方米左右，預(yù)計2008年普通商品房竣工面積約250萬平方米，社會保障型住房竣工面積約120萬平方米。

商品房市場局部熱銷似乎揭示著樓市春天的回歸，但“兩會”上提出加大保障性住房的建設(shè)力度以及福州本地的舉措，這會對樓市帶來什么影響?

劉教授認為，目前房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)明顯有問題，過高的樓面地價造就了市場都是豪宅與高檔房，市場缺乏中低端產(chǎn)品。政府一直試圖解決中低收入群體的住房問題，但類似經(jīng)濟適用房這樣的保障房在問市的時候遭遇了種種窘境，今天福州又有150萬平方米保障性住房問市，這類保障性住房能否有效地緩解中低收入群體的住房問題?還有待市場和時間檢驗。

對福州市場“局部熱銷，兩極分化”的市場現(xiàn)象，王錚認為，這是目前緊縮的貨幣政策調(diào)控下正常的市場現(xiàn)象。迫于資金和市場的壓力，開發(fā)商降價是一種自然的市場應(yīng)對措施，而對有品牌、重品質(zhì)的開發(fā)商，則影響相對較小，甚至更受市場歡迎。“不難發(fā)現(xiàn)，供求關(guān)系已經(jīng)由原先的開發(fā)商賣方市場進入了較為理性的買方市場，市場細分及其適應(yīng)性將會更多的影響一個樓盤的成敗。這帶給開發(fā)商除了市場需求信息以外，更重要的是一個新環(huán)境下的行業(yè)機遇，原先摸著石頭就能賣房的歷史已經(jīng)過去，定位、品質(zhì)、品牌、科技、節(jié)能將逐步成為市場和開發(fā)商的關(guān)鍵詞。

王錚還認為，在買方市場的格局下，“房子不好賣，好房子不愁賣”將是2008年樓市主旋律。“市場將要出現(xiàn)拐點就種說法明顯不準(zhǔn)確。我認為，2008年正是福州樓市的轉(zhuǎn)折點，地產(chǎn)開發(fā)將真正進入市場細分和品質(zhì)競爭的時代。”王錚進一步分析，從市場需求來說，由于宏觀政策的原因。中低端住宅的需求將會加大，競爭勢必加劇，價格壓力明顯。高端住宅已別墅為代表因其客群對價格的敏感性不高，不會有價格壓力，相反，可能因萬科的進入，樓盤品質(zhì)的提升，存在不小的上升空間“未來的福州市場，”王錚表示，“高端市場的爭奪戰(zhàn)役、本土與外來大鱷的品牌戰(zhàn)役一觸即發(fā)。”

陳晶也表示，“盡管保障性住房政策不斷出臺，但是我覺得這對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響并不大。”陳晶指出，每個房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的特定客戶目標(biāo)群，因此產(chǎn)品的層次也不盡相同，有的高端、有的中端、有的低端，關(guān)鍵是找準(zhǔn)自己的市場定位，做好自己的產(chǎn)品。隨著市場的復(fù)蘇和回暖，大品牌、大片區(qū)、大樓盤與大策劃，或?qū)⒃?008福州樓市精彩上演。陳晶對市場充滿信心，她說房地產(chǎn)長期向好的大趨勢不會變，調(diào)整過后的房地產(chǎn)行業(yè)將和宏觀經(jīng)濟同步穩(wěn)定地增長。

“拿我們的項目中庚國際華府來說，”陳其利向記者現(xiàn)身說法，春節(jié)前后，中庚集團聯(lián)合海峽房網(wǎng)推出特價房網(wǎng)絡(luò)競買活動，受到了消費者的熱烈追捧，10套特價房引發(fā)上百人爭搶競買，來售樓部看房的人更是絡(luò)繹不絕。陳其利表示，“統(tǒng)計市場的變化可以從到訪量來看，因為這直接體現(xiàn)買房剛性需求，一段時間以來我們項目到訪量都是呈現(xiàn)上升勢頭，這充分表明福州市場的需求是毋庸置疑的，只要產(chǎn)品和價格能打動消費者，他們就會停止觀望，市場也會重新樹立信心。當(dāng)然，還有許多的因素也在作用市場的觀望情緒，只有當(dāng)這些因素的影響陸續(xù)解除，市場便會迎來又一個春天。”

市場已經(jīng)呈現(xiàn)如此態(tài)勢，那樓市復(fù)蘇的春天還會遠嗎?