房地產發展中的金融風險分析及防范

房地產金融風險，是指經營房地產金融業務的金融機構由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險。也包括整個房地產金融體系的風險。

房地產業是一個高風險的行業，房地產金融在支撐房地產業迅速發展的同時，不可避免地承擔了房地產業的高風險。隨著我國城市化進程的加快，房地產業發展迅速，房地產金融是房地產業發展的重要方面。防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要。

一、房地產金融發展現狀和特點

(一)房地產業金融發展的現狀分析

目前我國樓市火爆、房價攀升、房貸市場增長、通脹率較高、利率不斷提高，而且研究目前的市場環境會發現：從2007年上半年房價走勢看，1月份至6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，總體呈現上升態勢。“國房景氣指數”為104.99，比8月份上升0.51點，同比上升1.85點。隨著房價急速攀升的是住房貸款快速增長，2007年上半年，個人住房中長期貸款增速高達16.15％，前5個月累計新增2253億元，同比多增2677億元。我國房地產投資占全社會固定資產投資1997年為13.7％，從1999年起表現出明顯的上升趨勢，超過了20％，近幾年有所回落。

(二)房地產金融發展的特點

1 發展時期短，起步快

從我國房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，我國用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長，發展的速度很快。

2 融資比例較高

融資比例較高，是我國房地產金融的一個明顯特征。房地產企業的融資策略大都離不開“市場——資源——資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。

3 融資渠道單一

從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是我國房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小。

二、房地產金融發展過程中蘊含的金融風險

(一)個人貸款風險

近幾年來個人住房貸款增長瘋狂得無以復加。2004年個人住房貸款余額達到11779.74億元，同比增長42.46％，個人購置住房時，70％-80％房款來自銀行貸款，而對貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管我國目前宏觀經濟形勢良好，但對未來經濟發展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行。

(二)個別城市地區房地產市場過熱，存在市場風險

我國2004—2006年部分地區房地產市場價格上漲較快，出現了地區性的房地產熱。以上海市為例，2004年上海內環線以內區域新建商品住宅銷售價格漲幅達27.5％。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，從而給銀行帶來不小的損失。

(三)“假按揭”行為凸顯，存在道德風險

“假按揭”是指不以真實購買住房為目的，開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款。據某商業銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。開發商也把“假按揭”作為一種融資渠道。

(四)銀行管理風險

如果銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，對貸款業務和相關法律不熟悉；或者對信息掌握不充分，對貸款過程缺乏足夠控制力。造成決策失誤；或對借款人審查不嚴；或不顧銀行整體利益以權謀私，貸人情款等這些管理上的不完善都會造成風險。

三、房地產金融發展中的風險形成因素分析

(一)房地產業融資結構不合理，開發資金過多依賴于銀行貸款

估計80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸，一旦市場出現波動，房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和融資信用風險都轉變成了商業銀行的信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。

(二)投資快速增長，投機行為擾亂市場

由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業，很多開發商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險。

(三)個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期

隨著越來越多的個人住房商業性貸款進入3-8年的風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。原來各個商業銀行都把個人房貸作為一個優質業務來發展，個人房貸也逐漸成為商業銀行新的利潤增長點，在房地產市場一片大好的情況下，風險問題就在無形中被忽視。

(四)銀行操作不規范，房地產信貸管理機制不健全

缺乏完善的規避風險的信貸政策和制度。對開發商信息甄別的手段不完善，評價結果與實際往往有一定差距。房地產信貸資金投向不合理。受利潤的誘導，房地產開發企業傾向于開發高檔住宅，與開發普通住宅相比，銀行對這類高檔產品的過度資金投入隱藏著更大的風險。銀行違規投資，直接將銀行資金投入到房地產中，這助長了房地產泡沫的形成，加大了金融風險。

四、房地產金融風險的防范

(一)構建房地產業多元融資體系

可以大力推動房地產證券化，向社會公眾募集開發資金；建立房地產投資基金組織，吸收長期資金來投資于住宅產業；將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業的融資渠道；引導國外資金進入房地產融資市場，實現投資高效率；鼓勵房地產企業發行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業；大力推行融資租賃方式，建立抵押資產管理公司以最快捷有效的方式解決房地產業資金問題。

(二)對房地產開發企業的貸款程序嚴格把關

銀行房地產開發貸款管理應對以下內容嚴格把關：第一，檢查房地產開發企業的資質，包括是否擁有合格的房地產開發資質證書，是否取得所開發樓盤的合法使用權，區分房地產開發項目公司和一般房地產開發公-司等。第-，審查房地產開發公司以往的信用記錄，包括是否延遲交付樓盤，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。第三，向作為企業集團成員的房地產開發企業發放房地產開發貸款時，明確借款人在企業集團中的地位和資產情況，密切關注借款人與其關聯企業的關聯交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關聯企業借款增加資本金，防止控股公司轉移挪用借款人的開發項目預售款。

(三)改革商業銀行風險管理制度

在我國，導致開發商貸款不良率高的原因之一是開發商將開發貸款與住房按揭貸款捆綁銷售。在利率市場化還不能起作用的情況下，銀行必然以放松對開發商的貸款條件為代價取得住房按揭業務。因此，如果將開發貸款與住房按揭貸款強行分開，規定同一家銀行不能做同一項目的開發貸款與住房按揭貸款，開發商就失去了讓銀行放松貸款條件的籌碼，銀行就會提高對開發商貸款的審查力度和風險控制力度，房地產金融的風險就會大大降低。

(四)個人住房貸款的信用風險防范

我國目前還沒有建立個人信用制度，導致了個人信用不高，只能靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束的必然結果。通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險勢在必行。如各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。