警惕房產中介侵吞訂購金的“霸王條款”等

警惕房產中介侵吞訂購金的“霸王條款”等

房地產中介常常利用不平等格式條款侵吞購房者訂金。工商部門由此提醒消費者，警惕不法房地產中介用這種“霸王條款”坑害消費者利益，

一些法房地產中介在格式《房產中介協議》中做出這么一種條款約定：“本《房產中介協議》簽訂后，乙方(買方)支付丙方(中介方)房屋承購意向金1萬元，并同意以約定的房價、付款方式，在丙方通知成交后當日內簽訂房屋買賣合同，如乙方反悔，不予退還。”

專家解答：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，意向金(或認購金、預訂金、訂購金)是乙方與甲方(賣方)就訂立商品房買賣合同的擔保金，且應由甲方收取，如因乙方原因未能訂立買賣合同的，該意向金應作為定金由甲方取得，而不應由丙方取得。房地產中介利用不平等格武條款侵吞意向金的做法也明顯違背《合同法》第三十九條第一款規定的公平原則。屬于違反法律規定，限制一方消費者獲得違約金及其他合理賠償權利。消費者如果遇到這種情況，可以向工商行政管理部門投訴。

如何規避購房風險

1、怎樣避免被廣告誤導?

專家解答：對開發商在售樓書或是廣告中承諾或描述的內容，一定要向開發商或銷售人員進行核實。對于能夠影響您作出購買決定的因素或內容需要堅持簽入合同的補充協議之中，方能使該內容具備合同效力。

2、如何了解開發商的信譽?

專家解答：購房前應了解開發商的信譽和所開發的樓盤，實地查看他們開發的樓盤，了解已入住業主的意見，必要時可以自己或委托律師到相關部門對開發商的工商登記情況、房屋的抵押登記情況進行查詢和了解。

3、售樓書的內容是否有法律效力?

專家解答：售樓書在法律上的定義是要約邀請，而要約邀請的內容不構成法律上的約束力，因此，建議您將售樓書上對您至關重要的內容簽入買賣合同或其補充協議，以使該內容具備合同效力。

4、與開發商簽了認購書，并交了訂金，如因合同談不妥，能退房要回訂購金嗎?

專家解答：如因買賣雙方對合同條款未能達成一致而不能簽署買賣合同的，不視為買賣雙方的任何一方違約，開發商應將收取的訂金或訂購金全額退還，但業主在此過程中一定要注意保留好談判不成而不能簽署合同的證據，必要時可聘請公證機關對此進行公證，進行證據保全。

5、沒有業主入住，只在工地公示的小區規劃更改公示是不是有效公示?

專家解答：公示的本意是公之于眾，保證業主對小區的規劃更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，業主并未入住的前提下，工地是不允許非施工人員進入的，因此在小區工地的公示并不能起到有效告知的作用，其公示的效力有極大瑕疵

怎樣從條款內容來鑒別購房合同是否無效

一般消費者如何從購房合同內容來鑒別購房合同是否無效?

專家解答：無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個合同無效，因為合同中其他條件具備的條款仍然具有法律效力，對合同雙方當事人仍具有約束力。購房者鑒別自己所簽的合同是否無效，可以從以下方面來鑒別：

1、從購房合同的條款來鑒別。如果合同的某些條款違反國家法律法規，則此條款對房屋買賣雙方沒有約束力，必須加以糾正。

2、從購房合同的標的來鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項目。在房屋開發階段，如果開發商所建房屋屬于越權批地、非法占地，所簽合同無效：在建階段，如在建房屋未取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開工證等，所簽合同無效；在銷售階段，如沒有房地產管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標的的，所簽合同無效。