房地產“大盤”變化下中低收入者的住房問題研究

［摘要］中低收入者的住房問題是關系國計民生的大問題，在房價一路高漲的大背景下，中低收入者的住房問題急需解決。本文分析了中低收入者住房問題存在的兩大背景：一是房地產“大盤”看漲現實情況，二是收入差距的進一步擴大化的趨勢。并由此提出了解決中低收入者住房問題的新思路，從政府和行業兩個層面提出了相關的政策建議。

［關鍵詞］中低收入者；住房問題；房地產“大盤”

［中圖分類號］Ｆ２０［文獻標識碼］Ａ［文章編號］１６７２－２４２６（２００８）０９－００３８－０３

改革開放初期，我國城鎮人均住房面積為６．７ｍ２，通過上世紀８０年代末的“房改”，到１９９８年，人均居住面積達到了１８．７ｍ２。１９９８年以后，我國提出了停止實物分房，改成貨幣分配，并鼓勵房地產市場的培育和完善，到２００６年底全國城鎮居民的平均住房面積達到了２７ｍ２?？梢哉f，在住房改革和發展過程中，我們取得了較好的成績，人們住房條件已經大大改善。然而中低收入人群的居住環境和住房條件還存在很多問題，改革中低收入家庭住房條件的任務還十分艱巨。據統計，當前有１５６萬戶家庭缺房，有１０００萬戶家庭的人均住房面積在１０ｍ２以下［１］。在這樣的背景下，加大住房改革力度，改善中低收入者的住房條件成為我國住房政策的重點。

現有的文獻關于中低收入者的住房問題的研究，主要集中于借鑒國際經驗，如周建軍、靖輝、楊競萌等專家學者就從各國關于中低收入者住房問題的比較出發，在總結并借鑒國外經驗的基礎上對我國的中低收入者的住房問題提出了相關的政策建議［２］，而很少有人直接從我國現實的房地產大背景進行分析以探討中低收入者的住房問題。

本文正是基于這樣的思考，以有別于他人的分析角度，引入房地產“大盤”的概念，來探討在房地產“大盤”變動的背景下，如何解決中低收入者的住房問題。

一、中低收入者住房問題的現狀及解決的必要性

近年來，隨著房地產市場的繁榮，住房市場化改革的力度越來越大，全國房價都有了比較大的漲幅。以武漢的房價為例，據統計，２００７年，全市商品住房價格為４６８５．３２元／平方米，與２００６年相比，上漲了１０６３．１２元／平方米，漲幅達２９．３５％，上漲幅度為歷年來最高。房價從２６００元／ｍ２到３６００元／ｍ２，用了２年時間，而從３６００元／ｍ２到４６００元／ｍ２，僅僅只用了１年時間［３］。從中低收入者的收入情況來看，按照武漢市的標準，中低收入者的收入大概為１５００元左右，一個三口之家每月的總收入大概為２５００元左右，一年下來總收入大約３萬元，而按照武漢市的房價，買一套中等面積的房子，大概要６０萬元左右，這樣一個家庭不吃不喝要花２０年的時間才能買一套住房。

國家在解決中低收入者的住房問題上，相繼制定了針對住房弱勢群體的住房保障政策，采取了包括集資建房、聯建住房、危舊房改造、安居工程、經濟適用住房和廉租住房等一系列政策措施。這些政策在一定程度上改善了城鎮中低收入者的居住條件，但是這些政策在制定和執行中還存在一些問題，如政府在房屋補貼上主要是選擇建房補貼而不是住房補貼。以經濟適用房政策為例，政府通過劃撥土地的方式，給房地產開發商提供土地，要求其將利潤控制在３％以內，但是在開發商取得土地后，政府對其利潤比率、房型結構等控制存在很多問題，這就出現經濟適用房不“經濟”現象。并且，政府給中低收入者提供住房保障主要定位于普惠制的政策目標，使得在政策的制定和執行中目標不能達成，導致最需要住房的居民得不到住房，而投機者利用政策空子進行炒房，從而進一步加劇了住房問題。

由此可見，一方面城鎮中低收入者的住房問題急需解決，另一方面，盡管政府制定各種相關政策，但由于市場力量的作用，在實施過程中往往與初始的目標背道而馳。在經濟社會全面轉型和建設社會主義和諧社會時期，住房問題是關系到人民安居樂業和切身利益的大問題，是社會穩定健康發展的關鍵，保障廣大的中低收入者的住房問題應成為政府工作的重點。

二、中低收入者住房問題的現實背景

綜觀２００７年，中國的房地產行業經歷了前所未有的變化和調整，國家的政策涉及了土地、金融、稅收、社會保障、產品供應結構等各個環節［４］。如此全方位且強有力的宏觀調控應該會對抑制房價暴漲、控制違規操作等問題起到很明顯的效果，但房價從５月開始一路節節攀升，直到９月底，房價就如同脫韁的野馬漲勢不可遏制。然而到第四季度，從深圳、廣州等珠江三角洲地區城市傳來的房價下跌的消息不斷向全國蔓延，一時間，樓市步入拐點的論斷甚囂塵上，以至于雪崩、崩盤的危言懸在中國地產界的上空。以武漢為例，２００７年５月份武漢被批準為“兩型社會”綜合配套改革實驗區，按照常理，武漢的房價應該會上漲，然而一直到今年“兩會”的召開，武漢市的房價依然沒有上漲的趨勢。在這樣的背景下，持幣待購開始盛行，很多人還是在觀望。尤其是中低收入者，買房作為舉家重視的大事，更是急切地希望樓市從此步入拐點。

然而僅僅從２００７年房價變化的總體趨勢就能判斷房價真的從此進入了拐點嗎？在解決中低收入者的住房問題上，我們必須從整體上把握整個行業的動態，了解問題的根本，才能找到問題的癥結所在。這里我們撇開傳統的分析思路，借鑒股市的“大盤”思想來作淺析，得出了中低收入者住房問題的發展趨勢。

（一）房地產“大盤”的上漲趨勢——第一大背景

股票的大盤，往往決定了個股的走勢，大盤上漲會導致個股上漲，反之亦然。房地產行業同樣存在這樣的“大盤”，地產的大盤可以從時間和空間兩個方面來解釋：從時間上來說，如果整個房地產長期的變化趨勢是上揚，那么某一個時刻的波動是屬于正常的，但總體來說也會跟隨大盤趨勢上揚；從空間上來說，全國房價總體趨于上漲時，個別城市的房價也會有小范圍的持平甚至降價，但基本上是與總體趨勢一致的。那么對于個別城市而言，其房價到底如何變化我們不能撇開大的背景，必須從“大盤”的形勢來看。這里我們從幾個現象作為突破口，來分析“大盤”的變化。

１．住房痛苦指數。用商品住房均價除以全國城鎮居民人均收入，即得出普通百姓得用幾個月的薪水方能支付一平方米的商品房房價，有人形象地將其稱為“住房痛苦指數”。例如，據國家統計局發布數據，２００７年全國城鎮居民人均月收入為１１４９元，當年７月的房屋銷售均價為每平方米３３８３元。由此得出的２００７年７月中國住房痛苦指數為２．９４。對比中部的幾個城市，２００７年１２月，上海“住房痛苦指數”為５．３０，杭州為５．９２，南京為３．９７。其中指數最低的南京市，百姓也得拿出將近４個月的工資才能買到一平方米的住房。于是就形成了一個共識，認為房價已經超出了多數人的購買能力。但果真如此么？這個指數的分子我們且先不說，單從分母——城鎮居民月收入來看，關于收入的統計上，存在很多的不科學的地方。居民能夠統計到的收入往往只占所得總收入的一部分，而且收入越高的精英階層，其不能統計的灰色收入越多，如沒有統計到的紅包、禮品、補貼、獎金、過年（節）費，乃至于有些官員收受的賄賂，等等。這個問題在國外可能不存在，至少沒有在中國嚴重，越是市場經濟運行規范的發達國家，這種居民收入統計的不真實性越小，但在中國的特殊環境里，很多人有這種不能統計到的收入，且這個收入占到總收入相當大的比重，這部分人群占總人口相當大的比重。所以從這個意義上說，我們經常說到的這個住房痛苦指數并不像所說的那么痛苦。

２．商品房供不應求。市場經濟是一只無形的手，會自動調節價格和需求量之間反向變化，當需求量較多時，價格自然會上漲，價格漲到足夠高時，需求量又會下降，如此相互作用以達到市場價格與數量的均衡。在我們一致認為房價過高的時候，市場上的商品房仍然供不應求，還有很多的人對大戶型的房子趨之若鶩，這也從另外的側面反映了房價并沒有高到均衡點，還有上漲的空間。在市場經濟已占主導地位的今天，一般說來市場能夠反映商品的價格與需求量之間的關系（當然有時候也存在失靈），消費者都是理性的經濟人，最知道市場的行情。關于市場上價格到底是高了還是低了，我們應該拋開感情的因素，讓市場本身顯示的信號來說話。

３．市場上買得起房的人還是很多。房地產市場的火熱形勢，推動了房價的進一步上漲，盡管如此，只要稍微有經濟實力的人，都很希望能夠在所在的省會等中心城市買房。據國家發改委、統計局數據顯示，２００７年１～５月，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比環比繼續上漲，普通住房上漲７．２％，漲幅最高；經濟適用房上漲２．０％、高檔住房上漲６．５％。在房價一路高漲的前提下，人們買房的熱情卻絲毫沒有下降。以武漢市為例，２００７年上半年銷售面積一路創新高，全市商品房網上備案銷售面積達６３１．５７萬㎡，與２００６同期相比增長２４．１０％；全市登記備案銷售５７３１２套，成交量比２００６年同期大幅上升［５］。究其原因，可以從幾個方面進行分析，一是物價和工資的輪番上漲，改變了人們的預期，使一些人對未來的消費持樂觀態度，以前不敢買的東西，現在也敢于以貸款的形式買下來；二是中心城市外圍的中小城市中的高收入者也有在中心城市買房的愿望，這在一定程度上也使得中心城市的商品房找到了銷售的出路；三是城市居民可能通過舊房出租的形式回收一部分租金，從而大大減小分期付款的壓力。由于這些因素的存在，使得即便大家都在叫嚷房價過高時，仍然有人能夠買得起房，甚至對大戶型的房子情有獨鐘，這也從側面反映了房價并沒有高到人們普遍接受不了的程度。

（二）收入差距的擴大化不可避免——第二大背景

１．收入差距擴大化的現狀。改革開放以來，我國經濟發展取得了舉世矚目的偉大成就，社會生產力水平顯著增強，人們生活水平明顯改善，國家整體實力不斷提高。與此同時，居民收入差距也不斷擴大，從基尼系數來看，２０００年起，我國的基尼系數就超過了國際公認的警戒線０．４，２００２年到達了０．４５８。差距主要表現在城鄉之間、地區之間、行業之間和社會各階層之間，而且收入差距存在繼續擴大的趨勢。從增長速度來看，２００５年占最高收入組的１０％人群的人均可支配收入比上一年增長１３．４％，而占最低收入組１０％的人群的人均可支配收入比上一年增長９．５％［６］，可以說收入差距擴大化的趨勢不可避免，這是我們在解決收入差距問題上不得不正視的一個背景。

２．解決收入差距擴大存在的難題。收入差距不斷擴大的根本原因在于市場經濟，市場經濟是有利于效率而不利于公平的經濟，即隨著我國市場經濟的推進，如果不加干預，這種差別還會進一步擴大。收入差距不斷擴大的另一原因在于對外開放（當然對外開放本質上也是市場經濟的要求）使然。隨著對外開放的進一步深化，經濟社會等各個方面都要求與國際接軌，這必然也包括工資在世界范圍內的接軌。而工資能夠在國際接軌比較通常的是精英階層，精英階層屬于世界范圍內的人才，如果國內開出的工資過低，他們必然外流。所以，為了吸引人才，國內對于精英階層的工資要采取與國際接軌的辦法。但是對于體力勞動者，他們的工資卻沒有也無需與國際接軌，而是普遍偏低。這也正是我國的勞動力存在比較優勢的原因所在。這樣在精英階層的工資國際比較而中低收入者的工資國內比較的前提下，形成了收入差距的另一個原因，給我國提高中低收入者的收入帶來了一定的客觀困難，也為解決中低收入者的住房問題帶來了很大的困難。

三、解決中低收入者住房問題的對策

借用了“大盤”的思路，從“大盤”上漲的趨勢不可避免和收入差距擴大化的角度，我們分析了解決中低收入者住房問題存在的大背景。也給我們解決中低收入者的住房問題提供了新的思路：對于問題的解決，不能只盯在房價過高這個說法上。或者與其說我國目前的房價太高，倒不如說是收入差距太大。因此，應該轉變思路，跳出就價格談價格的怪圈，從更深的層面去解決問題——調節收入差距，將中低收入者與高收入者之間的收入差距控制在一定的范圍內。

中低收入者的住房問題是市場失靈的地方，自然不能企求市場來解決。而政府的作用就在于彌補市場失靈，因此政府在該問題上必須要有所作為。２００７年８月７日，國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱２４號文件），該文件中有關措施的實施將在一定程度上促進中低收入者住房問題的解決。

對此，我們從宏觀的國家層面、中觀的行業層面提出幾點政策建議。

（一）國家層面的政策

從整體上看，國家層面的政策在于提供一個好的市場經濟秩序和必要的公共產品。就當前我國房地產市場而言：

１．調節收入差距。市場經濟是一把“雙刃劍”，有利于經濟效率的同時必然不利于公平，我國基尼系數從改革開放初期０．３左右，已經達到了現在的０．４５以上，就是一個最有力的證明。在解決收入分配問題上，國家也采取了各種政策措施，但是解決收入分配問題仍然存在兩個難點：一是防止和消除兩極分化，而我們現在的政策主要限于補救窮人，基本上沒有觸及富人；二是現有的政策干預主要集中在再分配領域，通過政府的轉移支付來減小差距，還沒有真正進入初次分配領域，而造成分配不公的原因卻主要在初次分配領域。因此，要調節收入差距根本的問題還在于要實質性地改變財政支出結構，建立“民生財政”，而不能僅僅增加解決民生問題的財政支出。

２．對中低收入者的補貼從間接到直接。國家為了解決中低收入者的住房問題，采取了多種措施，這些措施在取得一定成效的同時仍有許多沒有解決的問題。比如，關于經濟實用房政策，政府的補貼主要是通過劃撥土地對開發商進行補貼，希望通過降低房子的成本以間接補貼中低收入者。但是在政策實施的過程中，存在很多的漏洞，許多開發商為追求利潤，對經濟適用房的房型控制缺乏規范，導致經濟適用房不經濟；又如，有的富人通過關系去買這些經濟適應房等?；谶@些問題，筆者認為，政府如果能夠改變補貼的方式，變間接補貼為直接補貼，如對符合標準且愿意購買二手房的中低收入者給予直接的補貼，不僅能夠推動二手房市場的發展，而且克服了間接補貼的許多漏洞。

３．嚴厲打擊投機房行為。許多地方政府基于一些特殊的原因，往往縱容炒作，樓市一偏冷，便出臺“購房落戶口”等優惠政策，更有甚者組團到外地推銷房屋，或者吸引外地“炒房團”前來炒作。同時，由于房產的投資品屬性，一些高收入者在看到房產穩定且客觀的投資回報率，傾向于將房產作為投資理財的手段之一。這些現象都在一定程度上刺激了投機房的出現。因此，為了給房地產行業提供良好的市場競爭秩序，國家必須給予相關的政策規定，打擊買房投機者。近年來，國家也出臺了一系列的政策，比如對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于４０％等條款的出現。這些措施雖在一定程度上規范了市場上房產的需求，從而為營造良好的市場競爭秩序起到了一定的作用，但還需要進一步加大力度，并完善相關的細則。

（二）行業層面的政策

１．打破壟斷。目前我國房地產已經發展成為了一個寡頭壟斷的市場，在一個城市（區域）內，通常是幾家或十幾家大的房地產商所控制，他們聯合控制著房價，導致在這個市場上達到的均衡價格要遠遠高于完全競爭市場上的均衡價格，房地產商獲得了較多的超額利潤。這也使得高收入者面對一路高漲的房價還對買房投資樂此不疲，而廣大的中低收入者，對寡頭壟斷下的樓市只能“望樓興嘆”。因此，房地產行業必須打破壟斷的格局，走向競爭的態勢，其措施可以有多種：如將大樓盤分成小樓盤招標，使更多的小房地產商進入；提供更多質優價廉的商品房；鼓勵消費者購買二手房等［７］。

２．建立房地產的良性生態。所謂房地產生態，這里是一個形象的說法，我們從自然界的生態平衡中引申出了這樣的概念。同自然界要求生態平衡一樣，房地產行業同樣存在這樣一個生態平衡，從房子的供應來看，廉租房、經濟適應房、商品房、高級別墅等各種類型的房子都要有，同時從各類型內部來看，小、中、大戶型的房子都必須要有，這樣就構成了一個完整而且合理的房地產良性生態。要形成房地產的競爭態勢，不僅僅是房地產需求方的競爭，更需要形成供給方的競爭，方能在整個市場實現良好的競爭態勢，讓眾多的中低收入者根據自身的收入狀況選擇適合自己的住房。而形成房地產良性生態，更有利于形成供給方的競爭，從而推動整個行業競爭態勢的形成。

參考文獻：

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［２］靖輝．國外低收入者住房制度探析［Ｊ］．經濟與法，２００７，(６)．

周建軍，許小蒼，鞠方．低收入者住房問題的國際比較及借鑒［Ｊ］．生產力研究，２００７，(７)．

楊競萌．從國際經驗淺析我國中低收入者住房問題解決之道［Ｊ］．房地產信息，２００７，(７)．

［３］ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｆｄｃ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｌｓｄｔ／１７５３８６．ｈｔｍ．

［４］賈臥龍．調控組合拳完美落幕 政策重壓下一路前行——２００７年房地產市場回顧及２００８年展望［Ｊ］．房地產信息，２００７，（９）．

［５］ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｆｄｃ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｓｄ／７４５８８．ｈｔｍ．

［６］林紅．我國城鎮居民收入分配差距現狀分析［Ｊ］．科技資訊，２００７，（３）．

［７］劉嗣明．為何房地產調控事與愿違——打破壟斷才是真正良方［Ｊ］．住宅與房地產，２００７，(１１)．

責任編輯 荀福文